Đó là các ý kiến được nhiều chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp nêu ra tại buổi tọa đàm “ Bài học rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế” do Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM tổ chức sáng nay 23-2.
Vốn trăm tỷ tham gia đấu giá ngàn tỷ: nhà đầu tư không sai?
TS. Nguyễn Hữu Nguyên (Hội Quy hoạch phát triển TPHCM) cho rằng dư luận đặt vấn đề khi nhà đầu tư bỏ giá và kết quả trúng giá một số lô đất ở Thủ Thiêm vừa qua là quá cao, gây hệ lụy cho môi trường thu hút đầu tư, công tác đền bù các dự án kế tiếp. Nhưng thực tế không có quy định nào khống chế “giá trần” bao nhiêu. Nghĩa là việc đấu giá vừa qua đúng trên tinh thần “thuận mua vừa bán”.
Chuyên gia Nguyễn Thế Phượng, Ủy viên Ban chấp hành Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh, ông không bất ngờ với những diễn biến vừa qua về việc các nhà đầu tư bỏ giá cao rồi quyết định bỏ cọc chấp nhận mất hàng trăm tỷ. Nhiều ý kiến đặt ra những câu hỏi liên quan đến việc bỏ giá cao rồi bỏ cọc có mục đích gì? Ai đứng sau, năng lực tài chính như thế nào?… cần phải được làm rõ để từ đó có những bài học về sau. Nhưng rõ ràng nhiều trường hợp đấu giá vừa qua chúng ta có phần dễ dãi.
“Như Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn vị đã từng trúng giá khu đất 23 Lê Duẩn, Quận 1 chậm trễ trong việc triển khai dự án, chậm trễ nộp tiền sau khi trúng giá nhưng Thành phố không có chế tài mạnh mẽ, để khi có đối tác họ chuyển nhượng dự án để kiếm lời”- ông Phượng chia sẻ.
Ông Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch Miền Nam nhấn mạnh, việc bỏ giá cao sau đó bỏ cọc vừa qua nhà đầu tư không sai. Quy hoạch ở Thủ Thiêm, đặc biệt là tại các lô đất được đấu giá rất rõ ràng, do đó trước khi tham gia đấu giá các nhà đầu tư đã tìm hiểu rất kỹ về hiệu quả kinh doanh ở từng mức giá, đã chuẩn bị mọi tình huống phát sinh. Trong khi đó chúng ta còn chuẩn bị chưa chu đáo, pháp luật chưa hoàn thiện nên có phần lúng túng.
Nhiều ý kiến cho rằng, việc các nhà đầu tư bỏ giá cao rồi quyết định bỏ cọc trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua đã để lại nhiều hệ lụy cho TP. Nhiều nhà đầu tư sẽ so sánh giá đất tại TPHCM và các địa phương khác, đặc biệt là các địa phương lân cận TPHCM khi quyết định đầu tư. Còn cụ thể tại Thủ Thiêm, việc đấu giá lại các lô đất trên và những lô còn lại cũng đưa chính quyền TP vào thế khó khi phải tính toán lại giá khởi điểm và những vấn đề liên quan.
Bà Phạm Thị Bình, Giám đốc CTCP thẩm định giá Hoàng Gia, cho rằng một trong những “lỗ hổng” cần phải khắc phục ngay là việc xét năng lực triển khai dự án và năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá.
“Không chỉ có tiền đặt cọc 20% giá khởi điểm mà còn phải yêu cầu doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính khi trúng giá; xem xét quá trình lịch sử các dự án doanh nghiệp đã đầu tư để đánh giá năng lực của họ. Thực tế các doanh nghiệp tham gia đấu giá đất ở Thủ Thiêm cho thấy, nội dung này hoàn toàn bỏ ngỏ, bởi có những doanh nghiệp mới chỉ vừa được thành lập cách đó vài tháng, vốn chỉ vài trăm tỷ đồng nhưng tham gia đấu giá đất lên đến hàng ngàn tỷ”- bà Bình Nhấn mạnh.
Chuyên gia Nguyễn Thế Phượng: Phiên đấu giá đất vừa qua gây nhiều tranh cãi. Hoàn thiện pháp lý, chế tài thật nghiêm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TPHCM chỉ ra 4 kẽ hở trong đấu giá đất vừa qua mà pháp luật cần hoàn thiện. Thứ nhất, tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.
Với những cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua, Công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất 3.12 đã đặt trước 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số đặt trước. “Như mua chứng khoán trên sàn buộc nhà đầu tư phải có tiền trong tài khoản hoặc được bảo lãnh mới được đặt lệnh mua”- ông Châu phân tích.
Thứ hai, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện "có năng lực tài chính", hoặc điều kiện "không vi phạm pháp luật về đất đai" của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TPHCM đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này chỉ mang tính hình thức.
Thứ ba, biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Những năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí "đất vàng" hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu "găm" giữ đất, "đầu cơ" nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.
Kẽ hở thứ tư là các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" để làm căn cứ tính "giá khởi điểm" đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".
Ngoài ra ông Châu còn kiến nghị xem xét thay đổi hình thức đấu giá theo như quy định Điều 42, 43 Luật đấu giá tài sản là hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp hay gián tiếp thay vì đấu giá bằng lời nói trực tiếp như cách làm vừa qua theo Điều 41.
Ngoài ra một số chuyên gia còn kiến nghị, những dự án có tính chất đặc biệt như Thủ Thiêm cần có quy định chặt chẽ hơn khi đấu giá, cần phân biệt việc đấu giá một tài sản để phát triển kinh tế- xã hội với một tài sản thông thường.
TS. Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển TP cho biết, Thủ Thiêm là dự án đặc biệt của TPHCM. TP quyết tâm xây dựng nơi đây thành khu đô thị văn minh hiện đại của TP và cả nước. Do đó việc thu hút các nhà đầu tư vào đây rất quan trọng.
Viện Nghiên cứu phát triển với tư cách là cơ quan tham mưu cho TP, còn bản thân ông Ngân là đại biểu Quốc hội, do đó ông sẽ tập hợp báo cáo đầy đủ ý kiến đề xuất của các chuyên gia nhằm khắc phục những bất cập bộc lộ qua phiên đấu giá đất Thủ Thiêm nhằm tạo môi trường đầu tư lành mạnh, tạo sự cạnh tranh sòng phẳng giữa các nhà đầu tư nhằm mục đích đẩy nhanh tiến độ xây dựng Thủ Thiêm nói riêng và TPHCM trong thời gian tới.
