Xu hướng thị trường TPHCM

(ĐTTCO) - Dự báo xu hướng thị trường BĐS nói chung, phân khúc thị trường nhà đất nói riêng là công việc cần thiết, giúp doanh nghiệp có thêm thông tin để lập kế hoạch đầu tư kinh doanh; người mua tiếp cận thông tin tìm kiếm sản phẩm BĐS phù hợp với khả năng chi trả. Tuy nhiên, dự báo thị trường nhà đất Việt Nam khó chính xác, bởi có nhiều yếu tố tác động. Bài viết này là nhận định chủ quan của tác giả từ giác độ nghiên cứu về xu hướng vận động của thị trường nhà đất TPHCM 2016.

Chu kỳ kinh tế BĐS

Tại các quốc gia phát triển, việc dự báo thị trường dựa trên các số liệu thống kê được cập nhật trong nhiều năm trên 2 chỉ số thị trường cơ bản là nhà và BĐS. Các chỉ số giá này cho biết số lượng giao dịch của từng dạng BĐS trên các phân khúc như đất ở, nhà ở, căn hộ, văn phòng cho thuê của từng thời kỳ trong năm (thường là quý). Các chỉ số còn cho biết sự biến động về giá của nhà ở hay sự biến động về giá của một số dạng BĐS phổ biến.

Bằng các công cụ thống kê hiện đại, các chuyên gia tại các quốc gia trên thế giới có thể dự báo xu hướng thị trường về số lượng và giá giao dịch của dạng BĐS cần quan tâm một cách nhanh chóng và có cơ sở. Ở nước ta các chỉ số trên chưa được các cơ quan chức năng công bố, chỉ có một số công ty nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam đưa ra tham khảo mang tính nội bộ. Do vậy, việc nhận định về xu hướng thị trường nhà đất nước ta có thể tiếp cận từ giác độ khác như chu kỳ phát triển và từ các yếu tố hỗ trợ thị trường.

Từ năm 1993 đến nay thị trường nhà đất nước ta đã trải qua 3 chu kỳ phát triển: đợt 1 giai đoạn 1993-1994, đợt 2 vào năm 2001-2002 và đợt 3 vào năm 2007. Phân tích 3 chu kỳ trên chúng ta nhận thấy khoảng thời gian từ chu kỳ đến chu kỳ lần lượt là 7 năm, 5 năm và cho đến thời điểm năm 2015, khoảng thời gian từ lúc suy thoái lần 3 đến năm 2015 là 8 năm. Việc kinh tế BĐS phát triển theo chu kỳ là điều không phải bàn, vấn đề là khoảng cách trong bao lâu chu kỳ mới lặp lại? Về khoảng thời gian, dường như năm 2016 là thời kỳ đi vào chu kỳ mới. Điều này hoàn toàn trùng lắp với chu kỳ kinh tế BĐS của các quốc gia Đông Bắc Á bình quân là 9 năm. 

Các yếu tố hỗ trợ thị trường

Trong hơn 25 năm qua, đặc biệt từ năm 2008 đến nay, kinh tế nước ta liên tục tăng trưởng. Do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư TPHCM tăng. Theo số liệu thống kê, thu nhập bình quân đầu người ở TP năm 2008 là 2.100USD; đến 2010 tăng lên 2.800USD; năm 2012 là 3.700USD và 2014 là 5.131USD, cao gấp 2,5 lần so với bình quân cả nước. TP phấn đấu đến năm 2020 thu nhập bình quân đầu người 9.800USD. Thu nhập tăng dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng tăng đã tác động lên cầu thị trường, là cơ sở để thị trường phát triển.

Lợi thế tuyệt đối của thị trường BĐS TPHCM là quy mô dân số lớn, với khoảng 8,6 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến năm 2020 đạt khoảng 10 triệu người. Nhân tố này đã kéo theo nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng chục triệu m2 sàn sẽ được xây dựng mới hàng năm tại TPHCM. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay diện tích sàn nhà ở bình quân trên cả nước 12,2m2/người, chỉ tiêu do Bộ Xây dựng đề xuất 15m2/người vào năm 2015 và 20m2/người năm 2020.

Là tâm điểm của vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TPHCM có vị thế chiến lược trong trục giao thông Bắc Nam và hành lang Đông Tây, do vậy kinh phí đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn, là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. TPHCM còn là trung tâm tài chính lớn nhất nước, là nơi hoạt động của các ngân hàng lớn trong và ngoài nước và nhiều quỹ đầu tư. Các định chế tài chính này có vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thị trường BĐS mới có thể hoạt động xuyên suốt và quy mô ngày càng mở rộng. Ngoài ra, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS TPHCM có xu hướng tăng trong nhiều năm, đã góp phần tôn tạo cảnh quan đô thị, giúp các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống của cư dân TP từng bước được cải thiện. Bên cạnh đó, chủ trương phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn TP cũng đã tạo động lực cho các công ty BĐS thay đổi chiến lược đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này. Từ 2012-2015 khoảng 2,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp được đưa ra thị trường, góp phần đa dạng hóa các phân khúc thị trường, đáp ứng một phần nhu cầu của xã hội.

Hội nhập và độ mở của nền kinh tế Việt Nam ngày càng rộng, là yếu tố tác động tích cực lên thị trường BĐS TP. Khi Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) thành lập vào năm nay và Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được ký kết, cùng với sự chủ động trong việc giao thương với thế giới, cơ hội của TP đón tiếp du khách, các chuyên viên, doanh nghiệp, sinh viên… đến học tập, làm việc, kinh doanh sẽ làm tăng nhu cầu về BĐS lưu trú và văn phòng cho thuê…

Những vấn đề nêu trên là các yếu tố có tính hỗ trợ mạnh mẽ cho sự phát triển thị trường nhà đất tại TPHCM năm 2016 và các năm tiếp theo. Với giả thiết các chính sách này không có sự thay đổi, dòng cung tiền vẫn duy trì ổn định, chính sách tín dụng BĐS có phần nới lỏng hơn, cơ hội cho việc tăng trưởng thành chu kỳ mới hoàn toàn có thể dự báo được.