NHNN vừa xem xét đưa thêm một số nội dung sử dụng vốn vay ra khỏi danh mục không khuyến khích, giảm bớt hạn chế đối với cho vay BĐS, vay tiêu dùng. Đồng thời, NHNN cũng xem xét, chỉnh sửa một số điểm trong Thông tư 13, 19, có thể sẽ hạ hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS, chứng khoán từ 250% xuống 150%. Theo đó, sẽ giảm tải áp lực hệ số an toàn vốn (CAR), tạo điều kiện để các ngân hàng mở rộng cho vay.
Mở thêm nút thắt nhưng chưa thể kỳ vọng
 |
NHNN đã loại trừ một số lĩnh vực dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS ra khỏi lĩnh vực cho vay không khuyến khích tăng trưởng tín dụng 16%/năm như: cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp cho thuê và khách hàng trả nợ bằng những nguồn thu nhập không phải là tiền lương (so với trước đây đối tượng mua nhà để ở phải có nguồn thu nhập để trả nợ từ lương), tiền công của khách hàng vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị (bao gồm cả công trình hoàn thành trong và sau năm 2012).
Như vậy, NHNN đã tháo thêm một nút thắt trong lĩnh vực cho vay mua nhà.
Tuy nhiên, không thể kỳ vọng nhiều vào các giải pháp trên để có thể “phá băng” tín dụng BĐS, bởi nó sẽ có tác dụng không đồng đều giữa các NHTM và tùy vào sức khỏe từng ngân hàng. Chắc chắn có nhiều NHTM hiện nay dù hạ hệ số rủi ro xuống 150% cũng không dám đẩy mạnh cho vay BĐS vì vướng nhiều rào cản như nợ xấu tăng cao, thiếu vốn cho vay trung, dài hạn, vướng “room” tăng trưởng tín dụng…
Hơn nữa, hiện nay thị trường BĐS đang khủng hoảng thừa, cung hàng quá nhiều trong khi nhu cầu thực của người dân có khả năng thanh toán quá ít. Đặc biệt, thị trường BĐS thừa ở phân khúc cao cấp nhưng thiếu ở phân khúc bậc trung và vừa dành cho người có thu nhập trung bình thấp; cung cầu BĐS chưa gặp nhau nên tín dụng BĐS chưa khởi động được.
Đầu năm, NHNN đã mở rộng cho vay tiêu dùng đối với các đối tượng xây nhà cho người thu nhập thấp, công nhân lao động. Nay riêng với dư nợ cho vay tiêu dùng, NHNN đã loại trừ dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn xây dựng sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay.
Điều này có thể làm thị trường ấm lên ở một số phân khúc, bởi theo các NHTM trên 80% tín dụng tiêu dùng chủ yếu vay với mục đích mua BĐS. Và một khi người dân được vay vốn mua BĐS, các doanh nghiệp mới tiêu thụ được sản phẩm của các dự án đang “đóng băng”.
Tuy nhiên, các giải pháp trên sẽ hiệu quả hơn nếu NHNN tiếp tục kéo giảm lãi suất cho vay xuống. Hiện nay, một số NHTM công bố các gói lãi suất ưu đãi với khách hàng cá nhân vay vốn, nhưng thực tế lãi suất cho vay bình quân ở các NHTM này đối với khách hàng cá nhân vẫn còn khá cao 19-22%/năm.
Trị gốc nợ xấu
Có một thực tế hiện nay chúng ta quá chậm trễ trong việc xử lý nợ BĐS, mà đáng ra phải làm từ năm 2008 khi thị trường này bắt đầu khó khăn. Nhưng lúc đó ngân hàng vẫn mở rộng cho vay đã làm khoản nợ này tiếp tục tăng và đến nay phát sinh nợ xấu khi thị trường BĐS bị đóng băng.
Hiện nay, nhiều NHTM thừa nhận nợ xấu BĐS không chỉ ở lĩnh vực BĐS mà lây lan sang các lĩnh vực vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi măng, trang trí nội thất… Vì vậy, giải pháp tiền tệ cấp thiết hiện nay là với những đồng vốn đã lỡ bị đóng băng, áp dụng nhiều giải pháp để đưa trở lại vòng quay bình thường.
Đầu tháng 3-2012, Chính phủ có Quyết định 254 phê duyệt Đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng (TCTD) giai đoạn 2011-2015. Trước mắt phải cơ cấu, sắp xếp lại các ngân hàng theo hướng lành mạnh, hiện đại. Theo đó phải cơ cấu lại tài chính, xử lý nợ xấu như mua bán nợ, tức Nhà nước mua lại một số BĐS để dùng vào mục đích an sinh xã hội. Khi những đồng vốn này được giải phóng, trở lại vòng quay tiền tệ sẽ tạo ra một lượng vốn mới để ngân hàng cho vay mà không cần tăng lãi suất huy động. Để thực hiện đề án này cần có nhiều bộ, ngành liên quan tham gia. Có thể Bộ Xây dựng phải đưa ra các tiêu chí BĐS thuộc diện Nhà nước mua lại, chọn lọc những dự án BĐS có thể thay đổi công năng phù hợp với chương trình an sinh xã hội hoạt động của cơ quan nhà nước. |
Hiện nay Bộ Tài chính đã có công ty mua bán nợ, phía NHNN cũng có thể thành lập một công ty xử lý nợ xấu, mua lại nợ xấu với tỷ lệ chiết khấu cao. Theo đó sẽ đánh giá lại chính xác giá trị của BĐS thế chấp chứ không dựa trên những giá trị thế chấp và dư nợ trước đây.
Hiện tại phần lớn doanh nghiệp kinh doanh BĐS có các khoản vay ngân hàng. Vì thế, để có nguồn vay mới ngân hàng phải giải quyết những khoản vay đang tới hạn phải trả, cấu trúc lại khoản vay, khoanh nợ, giãn nợ cho doanh nghiệp.
Có một số khoản nợ xấu của một số doanh nghiệp (dù là doanh nghiệp tốt) thời điểm này gặp khó khăn không trả được sẽ trở thành nợ xấu, NHNN nên có một số nguồn vốn hỗ trợ để mua lại khoản nợ xấu này với giá hợp lý.
Chẳng hạn, khi định giá ngân hàng chỉ cho vay 50%, nay có thể mua lại với giá trị thực để đến thời điểm tốt có thể bán lại sản phẩm này. Nhà nước có thể mua lại một số căn hộ phù hợp cho các chương trình giải tỏa, ký túc xá, tái định cư... Mục tiêu làm sao để đồng vốn của người dân được dùng đúng mục đích, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, vừa khơi thông được đồng vốn bị tồn đọng.
Bên cạnh đó, phải xác định rõ vốn cho thị trường BĐS không thể chỉ tập trung vào vốn ngân hàng mà phải từ vốn thị trường trái phiếu. Muốn như vậy lãi suất phải giảm sâu, thị trường trái phiếu của doanh nghiệp mới phát triển được.
Chính thị trường trái phiếu mới đem lại nguồn vốn cho thị trường BĐS, bởi BĐS không thể chỉ dựa vào dòng vốn ngắn hạn của ngân hàng.
