Và nay cho dù các ngân hàng giảm mạnh lãi suất, cơ chế và thủ tục mua nhà rộng cửa… nhưng vẫn không ai mua dù giá nhà liên tục giảm.
Hiệu ứng từ Evergrande
Vào mùa thu năm ngoái, khi Evergrande (nhà phát triển BĐS lớn thứ hai ở Trung Quốc, mắc nợ nhiều nhất Trung Quốc) chật vật xoay sở tiền mặt để trả khoản nợ khoảng 300 tỷ USD, đã bị Tổ chức tín nhiệm Fitch Ratings dán nhãn “vỡ nợ” vào tháng 12-2021. Kéo theo sau là hàng loạt nhà phát triển nổi tiếng trong nước như Fantasia và Kaisa. Mới đây nhất, Tập đoàn Shimao có trụ sở tại Thượng Hải, một trong các nhà phát triển BĐS lớn của đất nước, đã không trả được tiền lãi và tiền gốc cho trái phiếu trị giá 1 tỷ USD đến hạn vào ngày 3-7. Theo ước tính của Moody's, Shimao Group có một lượng lớn nợ đáo hạn vào năm 2022, bao gồm trái phiếu trị giá 1,7 tỷ USD do các nhà đầu tư quốc tế nắm giữ; trái phiếu trị giá 8,9 tỷ NDT (1,4 tỷ USD) do các nhà đầu tư Trung Quốc nắm giữ; và rất nhiều khoản vay ngân hàng nước ngoài.
Sunac China có trụ sở tại Bắc Kinh, một trong những nhà phát triển BĐS lớn nhất tại quốc gia này, tháng trước đổ lỗi cho sự bùng phát của Covid đã làm tổn hại đáng kể đến doanh số bán hàng của họ trong tháng 3 và tháng 4 -2022 và càng làm trầm trọng thêm tình trạng suy thoái thanh khoản của dự án. Đồng thời, Sunac China cũng thừa nhận đã vỡ nợ trái phiếu USD.
Kelly Chen, Phó Chủ tịch kiêm nhà phân tích cấp cao tại Moody’s Investors Service, cho biết Moody’s có cái nhìn tiêu cực hoặc đang chuẩn bị hạ cấp hơn 25 nhà phát triển BĐS tên tuổi của Trung Quốc. Moody’s ước tính BĐS và các lĩnh vực liên quan chiếm đến 28% GDP Trung Quốc. Moody’s dự báo sẽ có thêm nhiều nhà phát triển BĐS Trung Quốc vỡ nợ trong năm 2022, và ngày 12-7 đã cắt giảm dự báo năm 2022 về tăng trưởng GDP của Trung Quốc từ 5,2% xuống 4,5%, do tác động của Covid-19, suy thoái thị trường BĐS và rủi ro địa chính trị.
Giá nhà liên tục giảm
Hôm 1-7, một cuộc khảo sát của Học viện Chỉ số Trung Quốc, cho thấy giá nhà mới tại 100 thành phố đã giảm hơn 40% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái. Theo nghiên cứu của Citigroup, giá bán BĐS ở các dự án nhà ở tại 22 thành phố lớn và lân cận của Trung Quốc vào năm 2022, thấp hơn trung bình 15% so với chi phí mua trong 3 năm qua.
Khi thị trường BĐS “đóng băng”, trái phiếu bằng USD của các nhà phát triển BĐS Trung Quốc đã giảm trên diện rộng. Trái phiếu USD từ các công ty cùng ngành BĐS như Longfor Group Holdings Ltd. và Sino-Ocean Group Holding Ltd. cũng lập mức thấp kỷ lục. Cùng với đó việc bán tháo xảy ra khi các ca Covid tăng đột biến ở Thượng Hải và các khu vực khác, làm dấy lên lo ngại rằng các nhà chức trách sẽ áp đặt lại các biện pháp kiểm soát chặt chẽ có thể khiến nền kinh tế sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Và lĩnh vực BĐS của Trung Quốc sẽ tiếp tục hứng chịu, doanh số bán nhà sụt giảm khiến giá nhà tiếp tục hạ giá.
Một chỉ số của Bloomberg cho thấy trái phiếu USD của Trung Quốc, một thị trường do các nhà phát triển BĐS thống trị, đã không có mức tăng hàng ngày trong hơn 5 tuần, tính đến ngày 12-7. Chỉ số Bloomberg về trái phiếu USD có lợi suất cao của Trung Quốc cũng đã giảm xuống mức thấp nhất trong 1 thập kỷ. Trái phiếu trong nước của các nhà phát triển BĐS lớn, bao gồm Gemdale Corp. và Country Garden Holdings Co., cũng lao dốc xuống mức thấp kỷ lục.
Ngân hàng lao đao
“Trên khắp Trung Quốc, người mua nhà đang từ chối thanh toán do các nhà phát triển BĐS trì hoãn tiến độ các dự án xây dựng, làm leo thang cuộc khủng hoảng BĐS của đất nước và rủi ro nợ xấu đối với các ngân hàng. Người mua nhà của 35 dự án trên 22 thành phố đã quyết định ngừng thanh toán các khoản thế chấp kể từ ngày 12-7 do sự chậm trễ của dự án và giá BĐS giảm” - các nhà phân tích của Citigroup Inc. do Griffin Chan, đã viết trong một báo cáo nghiên cứu được công bố hôm 13-7.
Việc từ chối thanh toán cho thấy “cơn bão” đang nhấn chìm lĩnh vực BĐS của Trung Quốc, làm ảnh hưởng đến tầng lớp trung lưu của nước này, gây ra mối đe dọa cho sự ổn định xã hội. Các ngân hàng Trung Quốc đã phải vật lộn với những thách thức từ căng thẳng thanh khoản giữa các chủ đầu tư, nay cũng phải gồng mình trước những vụ vỡ nợ của người mua nhà. Theo ông Chan, các khoản nợ xấu gây ra bởi làn sóng từ chối thanh toán thế chấp có thể lên tới 561 tỷ nhân dân tệ (83 tỷ USD), chiếm khoảng 1,4% tổng dư nợ thế chấp.
Các ngân hàng có vốn nhà nước như Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc, Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện Trung Quốc và Ngân hàng Công Thương Trung Quốc, có thể “phơi nhiễm” nhiều hơn với các khoản thế chấp. Kéo theo hệ lụy là cổ phiếu của Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện đã giảm 3,3% vào ngày 12-7 tại Thượng Hải, trong khi Ngân hàng Công thương Trung Quốc giảm 2%. Chỉ số CSI của 300 ngân hàng giảm 2,7%, mức cao nhất kể từ ngày 25-4.
Đổi nông sản lấy nhà
Vòng xoáy khủng hoảng đã khiến các nhà phát triển BĐS Trung Quốc đi đến một bước mà ai nghe qua cũng cảm thấy kỳ lạ: “Chấp nhận lấy tỏi (hoặc các loại nông sản khác như dưa hấu, lúa mì và lúa mạch) để thanh toán tiền mua nhà”. Nhưng bất chấp những nỗ lực này, nhiều nông dân vẫn không bị thuyết phục.
Sự nguội lạnh với cơ hội mua nhà đã xuống đáy khi mà khộng ai tin nổi: những người trồng tỏi ở tỉnh Hà Nam cũng có thể đổi tỏi lấy nhà. Theo phân tích của Nomura, doanh số bán nhà mới tại các thành phố cấp 3 tiếp tục giảm và giảm gần 40% so với 1 năm trước. Ngay cả ở Hợp Phì, thủ phủ của tỉnh An Huy ở phía Đông Trung Quốc, Công ty BĐS 5I5J phải đối phó với các cuộc biểu tình tại các văn phòng khi rút khỏi thành phố sau nhiều tháng doanh số sụt giảm. Tại thành phố trung tâm Trịnh Châu, thủ phủ của Hà Nam với dân số 12 triệu, một đại lý BĐS nói với Financial Times rằng giá nhà giảm xuống mức thấp kỷ lục.
Hiện các nhà chức trách đang cố gắng “cầm máu". Họ đã tăng cường nỗ lực để vực dậy hoạt động bán nhà bằng cách giảm lãi suất thế chấp và nới lỏng các quy định về mua nhà. Trong 6 tháng qua, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) đã nới lỏng các hạn chế cho vay và cắt giảm lãi suất thế chấp, trong khi Bộ Tài chính đưa ra kế hoạch mở rộng thử nghiệm thuế tài sản. Ở một số khu vực, các quan chức thành phố cũng nới lỏng các hạn chế đối với việc mua nhà thứ hai, vượt qua một trong những “lằn ranh đỏ” của Bắc Kinh mà cho đến gần đây các nhà chức trách vẫn cẩn thận tuân theo.
