Do đó, để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần phải tháo gỡ “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay đó là điều chỉnh, sửa đổi quy định của một số luật. Đây sẽ là nền tảng để hoàn thiện khung khổ pháp lý cho thị trường và công cụ quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực BĐS.
Đó cũng là nội dung kiến nghị của các doanh nghiệp BĐS, các cơ quan bộ, ban ngành và các chuyên gia tại “Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững” do Chính phủ tổ chức vào cuối tuần qua, nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS hiện nay. Và đây cũng là lần đầu tiên người đứng đầu Chính phủ trực tiếp lắng nghe ý kiến và đối thoại trực tiếp về chủ đề này.
Nút thắt của Luật Nhà ở
Theo Thứ trưởng Bộ KH-ĐT Nguyễn Thị Bích Ngọc, giá BĐS thời gian qua đã tăng nóng mà nút thắt chủ yếu nằm ở Luật Nhà ở. Trong đó, quy định chỉ đất ở hoặc đất đã chuyển mục đích sang đất ở mới được thực hiện dự án. Trong khi đa phần chúng ta chỉ có quỹ đất hỗn hợp, hoặc đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nên nhiều dự án nhà ở thương mại (NoTM) không được công nhận, dẫn đến nguồn cung sụt giảm, đẩy giá nhà tăng cao trong những năm qua. Thêm vào đó, thị trường BĐS chưa hoàn thiện, mới chỉ tập trung vào thị trường mua - bán, trong khi thị trường cho thuê vẫn bỏ ngỏ. Đây được xem là nguyên nhân góp phần đẩy giá BĐS.
Hiện nay, chỉ có các dự án kinh doanh xây dựng nhà để bán kết hợp với cho thuê mới được giao đất. Với các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất của nhà nước, không được thỏa thuận trực tiếp với người dân, dẫn đến nhà đầu tư nước ngoài phải thông qua đối tác khác. Việc bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước thực hiện nhưng rất chậm, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có quyền thỏa thuận hoặc thương lượng với người dân.
Tiêu cực trong đấu giá đất và “điểm nghẽn” Luật Đất đai
Theo Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân, hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá vẫn đang diễn ra ở nhiều địa phương. Điều này xuất phát từ các quy định của pháp luật về đấu giá đất còn chưa cụ thể, chồng chéo.
Cụ thể, chưa có quy định dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường, hay quy định người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phạt chậm nộp hay hủy quyết định công nhận kết quả.
Mặt khác, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài, có thể lên tới 180 ngày như ở Thủ Thiêm, đã tạo ra kẽ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện trót lọt ý đồ “thổi giá” BĐS nhằm tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng hay bán hàng tồn đọng.
Cũng theo Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân, quy trình xây dựng bảng giá, định giá, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất sai phạm. Đồng thời, chưa có quy định về cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
Trong khi đó, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân, cũng cho rằng muốn thị trường BĐS phát triển tốt cần tính đến sửa Luật Đất đai. Trong đó, cần thiết quy định thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh. Như vậy sẽ không còn tình trạng đầu cơ, đội giá. Trong Luật Đất đai, nếu thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì sẽ hạn chế được việc đầu cơ BĐS.
Công cụ quản lý thuế BĐS chưa hợp lý
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, hiện nay giao dịch BĐS ở Việt Nam chưa được minh bạch, có hiện tượng “hai giá”, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS diễn ra khá phổ biến.
Trong khi hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS chưa đầy đủ, hoàn chỉnh, thì việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường BĐS cũng khó đầy đủ và chính sách thuế cũng khó hoàn thiện. Cụ thể, chính sách thuế đối với việc sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, do vậy chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS.
Để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, lãnh đạo Bộ Xây dựng đề xuất cần khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực này như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. Mục tiêu đặt ra là đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Đồng thời, tăng cường quản lý thị trường BĐS.
Những bất cập nêu trên cũng như các ý kiến đóng góp đã được người đứng đầu Chính phủ cầu thị, lắng nghe. Nhưng để làm được điều này, thời gian tới Chính phủ sẽ phải đề xuất và trình ra Quốc hội để thảo luận, điều chỉnh, sửa đổi một số luật liên quan đến BĐS. Tất nhiên, quá trình này không thể diễn ra ngay một sớm một chiều.
Một số chuyên gia bình luận, thị trường BĐS ở Việt Nam chưa lớn đến mức có quy mô như thị trường BĐS của Trung Quốc để có thể ít nhiều chi phối nền kinh tế. Song với quy mô đóng góp từ 10 - 15% cho GDP hiện nay, sự khủng khoảng, trì trệ của thị trường BĐS cũng sẽ đưa đến nhiều hệ lụy cho các ngành khác. Cuối cùng, BĐS vẫn là một trong những tiêu chí phản ánh sức khỏe của một nền kinh tế.
| Có thể coi BĐS như đầu kéo của một đoàn tàu. Đầu kéo khựng lại thì toàn bộ phía sau sẽ bị dồn toa. Ngành gắn bó nhất với BĐS là xây dựng bị tác động mạnh nhất. BĐS đình trệ thì hàng triệu người sẽ mất việc, hàng loạt máy móc sẽ nằm không, hàng trăm nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng sẽ rơi vào tồn kho, ứ đọng. Hậu quả sẽ rất khủng khiếp. |
