Bất động sản Việt Nam: Ngày càng lộ diện nhiều bất ổn

Đó là chưa bàn đến nếu các dự án khởi động giá cả sẽ tăng cao, do nguồn cung vật liệu xây dựng (VLXD) tăng theo “bão giá” thị trường. Không chỉ TPHCM, nhiều địa phương cũng đối mặt với khó khăn, nhất là các tỉnh mới nổi về BĐS như Bình Thuận, Nha Trang, Phú Quốc… và hiện đang “án binh bất động”.

Quá mệt mỏi thủ tục dự án nhà ở

Tại TPHCM từ nhiều năm nay, các DN, hiệp hội BĐS đã liên tục kiến nghị, kêu cứu các cơ quan chức năng từ TP đến Trung ương xem xét tháo gỡ ánh tắc của các dự án, nhưng hầu như “dậm chân tại chỗ”.

“Chúng tôi đã thực hiện xong một dự án thành phần của dự án lớn tại TP Thủ Đức, nhưng các dự án thành phần khác chưa xong hạ tầng nên việc cấp sổ cho khách hàng gặp nhiều khó khăn. Chúng tôi kiến nghị nhiều lần, lãnh đạo TP cũng họp bàn tháo gỡ, nhưng đến nay vẫn vậy” - giám đốc một DN chia sẻ. Có thể nói chưa lúc nào thủ tục pháp lý trong đầu tư dự án nhà ở là nỗi ám ảnh ghê gớm như hiện nay đối với các DN.

Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding, cho biết thời gian hoàn thiện pháp lý cho 1 dự án nhà ở tại TPHCM phải mất trung bình gần 5 năm nếu thuận lợi, còn không thời gian bị kéo dài hơn. DN ông thực hiện 1 dự án tại Bình Chánh, từ khi được chấp thuận chủ đầu tư phải đến hơn 4 năm mới hoàn thành thủ tục pháp lý.

Như vậy, nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay, DN phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó. Đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác, trong khi dự án “đứng im” không có dòng tiền ra vào khiến DN đã khó càng khó hơn. 

Qua trao đổi, rất nhiều DN làm dự án nhà ở tại TPHCM cho biết họ rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn với vấn đề pháp lý dự án. Tình hình này khiến trong 4 năm trở lại đây nguồn cung dự án nhà ở giảm nhiều, thậm chí phân khúc nhà ở giá rẻ gần như không còn. 

Tại buổi đối thoại với các DN về thực trạng của ngành xây dựng, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, thừa nhận nếu đúng theo quy định pháp luật hiện hành, không dự án nhà ở nào có thể hoàn thành thủ tục giấy tờ trong thời gian ngắn hơn 2 năm, thậm chí có những dự án kéo dài trên 5 năm. Bởi lẽ các quy trình, thủ tục chưa được điều chỉnh tương thích với sự thay đổi của các luật, nghị định, thông tư mới được ban hành hoặc sửa đổi từ năm 2019 đến nay.

"Từ cuối năm 2021 đến nay, Sở Xây dựng TPHCM đã đề xuất rút ngắn các quy trình liên quan đến nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, đang tiến tới rút ngắn quy trình đối với nhà ở thương mại nhằm cải tạo môi trường đầu tư kinh doanh tại TP" - ông Huỳnh Thanh Khiết cho biết. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này vẫn chưa có tín hiệu sáng sủa nào. 

Siết van, tín dụng BĐS chảy nhỏ giọt

Tín dụng BĐS bị siết, người mua nhà liên tục phản ánh việc tiếp cận vốn vay khó. Đặc biệt, lãi vay cho vay mua nhà tại các NHTM ưu đãi trong năm đầu ở mức 4,99-8,5%/năm, từ năm thứ 2 sẽ áp dụng lãi suất thả nổi, theo tạm tính lên đến 11,5-12%/năm.

Tại buổi tọa đàm hồi đầu tháng 6, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group, chia sẻ DN đã được duyệt giải ngân khoản vay 2.000 tỷ đồng, đến khi tiến hành xây dựng dự án bị NH dừng cho vay với lý do đã hết room tín dụng, khiến DN hụt dòng vốn để phát triển dự án. 

Ở góc độ NH, hồi cuối tháng 3, Sacombank chỉ đạo các chi nhánh, điểm giao dịch trong hệ thống kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022, trong đó không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua/xây/sửa để ở) đến hết 30-6. Nhiều NH khác cũng trả hồ sơ vay vốn hoặc thông báo đến DN đã hết room tín dụng phải dừng cho vay…

Có thể thấy, DN BĐS dựa quá nhiều vào hệ thống NH đã khiến nhóm này rơi vào tình trạng lao đao như hiện tại. Trong báo cáo đánh giá thị trường BĐS 6 tháng đầu năm mới công bố, Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) nêu 4 yếu tố tác động tiêu cực đến đến thị trường, trong đó 2 yếu tố có nguồn gốc từ tín dụng. Thứ nhất, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS từ tín dụng NH và trái phiếu DN (TPDN) vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ. Lượng TPDN BĐS phát hành mới sụt giảm so với các năm trước.

Bên cạnh đó, NHNN vẫn định hướng kiểm soát chặt chẽ hơn vốn tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, trong đó đa phần phân khúc của BĐS. Thứ hai, trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều NHTM tăng lên, đến cuối quý II, một số NH đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. Thêm vào đó, tính đến cuối tháng 6, nhiều NH đã chạm trần tín dụng nên khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó tiếp cận được nguồn vốn NH.

Tuy nhiên, NHNN khẳng định không chỉ đạo siết hay thắt chặt tín dụng BĐS. Quan điểm NHNN là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng, dự án có tính đầu cơ, lũng đoạn giá. Quyền quyết định cho vay hay không của các NHTM.

Dẫu vậy, việc NHNN không dễ dãi cấp thêm room tín dụng cho các nhà băng đã gián tiếp khiến NHTM không thể mạnh tay bơm vốn như trước. 

Bất ổn thị trường: Giá tăng nhưng hạn chế khách mua

Theo CTCP DKRA Vietnam (DKRA), trong 6 tháng đầu năm dù thị trường BĐS phục hồi hầu hết ở các phân khúc so với trước  dịch Covid-19, song vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức, bao gồm lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, siết tín dụng BĐS… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá BĐS, nhưng có nghịch lý là giá vẫn tăng.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020-2021) có một số nguyên nhân chính. Về nguyên nhân khách quan, một số vùng được Nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn NHTM có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường.

Về nguyên nhân chủ quan do mang yếu tố tâm lý, đó là nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước; tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào BĐS. Riêng tại TPHCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Song có một nghịch lý là giá tăng cao trong khi khách hàng mua ngày càng giảm. Ông Trần Hiếu, Phó Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, cho biết sức mua tại các dự án BĐS đang giảm sút đáng kể. Nguyên nhân người mua không vay được tiền từ NH do hầu hết nhà băng đều siết cho vay BĐS.

Nhân viên kinh doanh của một DN BĐS tại TPHCM có dự án đang triển khai tại Hưng Yên, chia sẻ sau khi có thông tin siết chặt tín dụng BĐS, nhiều khách hàng đã rút lui vì họ biết không thể mua nhà tại dự án này nếu không vay được từ NH. 

Khảo sát của ĐTTC tại nhiều dự án ở Bình Thuận, Nha Trang, Phú Quốc… lâu nay được xem đất “vàng” thì nay sức mua cũng xuống ở mức rất thấp trong nhiều tháng qua. Giám đốc một sàn BĐS tại TPHCM đang phân phối một dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Phan Thiết, phản ánh tình hình mua bán khá ảm đạm, nguồn cung khá nhiều nhưng sức mua hầu như không có. Ngay cả những khách hàng có tiền nhàn rỗi không phải vay NH, trong thời điểm này họ cũng dè dặt, thận trọng hơn do bị tâm lý chung. Vì vậy thị trường đã khó càng khó hơn.

Sức mua giảm, trong khi đó giá thành VLXD tại các dự án nhà ở luôn theo chiều hướng tăng cao. Người mua từ tâm lý chờ đợi sang ngán ngẩm vì giá cao, còn chủ đầu tư khó giảm giá nhà để kích cầu.

Ông Trần Văn Vinh, Giám đốc Công ty Xây dựng Thanh Vinh-đơn vị chuyên thi công nhà cao tầng, cho biết giá vật liệu và nhân công sau dịch tăng khá nhiều so với trước dịch. Cụ thể, trừ giá thép giảm khoảng 1 triệu đồng/tấn (17-18 triệu đồng/tấn) còn hầu hết đều tăng. Thí dụ, giá cát tăng từ 290.000 đồng/m3 lên 360.000/m3; gạch tăng từ 1.100 đồng lên 1.600 đồng/viên… Giá thành mỗi m2 sàn xây dựng nhà cao tầng 7,5-8 triệu đồng/m2, nhà phố 5-5,5 triệu đồng/m2. 

Như vậy nhà giá rẻ ngày càng vắng bóng tại thị trường TPHCM. Số liệu từ HoREA cho thấy tỷ lệ căn hộ giá bình dân từ ở mức cao vào các năm trước đã tụt dốc còn 1% (năm 2020) và rơi xuống đáy 0% (năm 2021). Ngược lại căn hộ giá cao chiếm ưu thế.

Cụ thể, tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m²) chiếm 37,2% trong tổng số nhà ở dự án với 58.241 căn; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m²) chiếm 44,6% với 69.899 căn; căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) chỉ 18% với 28.295 căn, rất thấp trong tổng số nhà ở dự án giai đoạn 2016-2021. 

Nhà điều hành cần cân nhắc

Từ ngày 1-10, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của NH sẽ giảm về mức 34% theo lộ trình, cũng là một trong các chốt chặn đối với tín dụng BĐS, vì thế khó có việc rộng cửa cho vay BĐS như trước.

Trong kết quả điều tra xu hướng kinh doanh của các TCTD vừa được Vụ Dự báo thống kê (NHNN) thực hiện, các TCTD cho biết dự kiến giảm bớt thắt chặt đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh du lịch, chứng khoán, tài chính, NH và bảo hiểm trong 6 tháng cuối năm. Riêng lĩnh vực BĐS, các tiêu chuẩn tín dụng vẫn được dự kiến giữ nguyên hoặc có thể thắt chặt hơn (ngoại trừ cho vay mua BĐS để ở của khách hàng cá nhân). 

Tuy nhiên, TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, lưu ý thị trường tài chính và BĐS là 2 mặt của 1 vấn đề. Theo đó, tài chính và BĐS phát triển, 2 thị trường này sẽ cùng phát triển tốt, nhưng khi khủng hoảng nó cũng chính là nguyên nhân. Thị trường BĐS có đóng góp rất lớn, cả trực tiếp và gián tiếp cho nền kinh tế, nếu ngưng trệ sẽ ảnh hưởng toàn nền kinh tế.

Chuyên gia này ví von, DN BĐS như đoàn xe đạp phải chạy, nếu dừng lại sẽ đổ. DN BĐS “chạy” dựa vào dòng vốn của NH, đóng góp người mua và của TPDN. Nếu các nguồn này bị nghẽn, đoàn xe sẽ đứng lại và sẽ ngã. Vì vậy, vấn đề đặt ra là phải xử lý, kiểm soát tiêu cực, không để đoàn xe này ngã bằng những giải pháp phù hợp. Đó là bài toán đặt ra đối với cơ quan quản lý.