Tiềm năng nhưng cơ chế chưa hoàn thiện
Nhiều chuyên gia đã tính toán, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP, và đóng góp gián tiếp thông qua các ngành kinh tế khác khoảng 20% GDP. Tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta còn thấp (khoảng 38% dân số), nên dư địa rất lớn để phát triển thị trường BĐS gắn với quá trình đô thị hóa. Đây là dư địa cho phát triển.
Thị trường BĐS cũng là lĩnh vực có tỷ trọng thu hút đầu tư kinh doanh lớn. Vốn nhà nước đầu tư dẫn dắt cho tư nhân đầu tư kinh doanh BĐS là vốn mồi là hiệu quả nhất. Đối với nhà đầu tư, thị trường BĐS đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại; xây dựng nhiều sản phẩm du lịch - BĐS, làm thay đổi nhiều địa bàn hoang sơ thành những khu du lịch có tầm cỡ quốc tế; cung cấp một khối lượng nhà ở khổng lồ cho quá trình đô thị hóa và tăng dân cư đô thị; đồng thời cũng đóng góp quan trọng cho nguồn thu ngân sách…
Tiềm năng lợi thế đã rõ. Nhưng nếu ai ai cũng đầu tư theo kiểu đi “buôn BĐS”, thì đó là mối nguy hại cho nền kinh tế. Bởi lẽ hiện nay thị trường BĐS của Việt Nam còn nhiều tồn tại, bất cập. Trước hết, khi tiếp cận thị trường BĐS về lý thuyết, chúng ta tiếp cận rất trách nhiệm, song khi thực hiện lại chưa sát.
Thực tế thị trường BĐS có tới 3 thị trường là thị trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp, nhưng ở Việt Nam hiện chỉ mới nói thị trường mua bán. Còn thị trường cho thuê và thị trường thế chấp chưa phát triển, hoặc bỏ ngỏ.
Điều này dẫn đến hệ lụy thứ hai, đó là “người người đi buôn BĐS”. Làm giàu từ kinh doanh BĐS là nhanh nhất, nên thu hút nhiều người bỏ sở trường đi “buôn BĐS”. Trong chuyến đi miền Trung, tôi đã gặp rất nhiều người có địa vị xã hội, kinh doanh rất thành đạt lao vào đi “buôn BĐS”, họ kiếm nhà, kiếm đất để mua, đầu cơ nhằm đẩy giá. Đây là tai họa cho nền kinh tế.
Kinh nghiệm từ các nước khác cho thấy, để quản lý thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ, người ta dùng 2 công cụ chính để điều chỉnh. Thứ nhất, là tuân theo nguyên tắc “đất nhà nước cho làm gì thì làm cái đó, cá nhân không có quyền tôi có đất tôi thích làm gì thì làm”. Thứ hai, đó là công cụ tài chính, mà cụ thể ở đây là chính sách tính thuế và phí đối với BĐS. Ở Việt Nam, 2 công cụ này còn chưa hoàn thiện, rất yếu.
Những giải pháp nên làm ngay
Về lâu dài, cơ bản cần phải có sự rà soát, điều chỉnh để thống nhất các văn bản pháp luật liên quan đến BĐS. Đối với thị trường BĐS, theo tính toán hiện nay chúng ta có hàng chục đạo luật, hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, song lại đang chồng chéo mâu thuẫn. Do đó, cần rà soát để hình thành hệ thống các văn bản điều chỉnh hoạt động của thị trường này.
Giải pháp cần làm ngay hiện nay là nên nghiên cứu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, mà thay vào đó sẽ tính đánh thuế BĐS ngay từ ngày được cấp quyền sử dụng đất ở. Trước hết quy định này áp dụng cho tất cả các hạng mục nhà ở trong các dự án mới phát triển.
Chúng ta cần thay đổi tư duy: Thay vì Nhà nước thu tiền một lần như hiện nay, chuyển sang Nhà nước thu tiền ít hơn nhưng sẽ thu định kỳ hàng năm. Đây là khoản thuế trực thu rất bền vững cho ngân sách. Nhiều nước trên thế giới đã thực hiện điều này từ rất lâu rồi.
Bên cạnh đó, Việt Nam cần xây dựng các chính sách và công cụ điều tiết và liên thông giữa các thị trường. Đó là liên thông giữa thị trường BĐS với thị trường tài chính, giữa thị trường BĐS sơ cấp với thị trường BĐS thứ cấp, giữa các thị trường mua và bán, giữa thị trường cho thuê và thế chấp BĐS, phát triển các định chế đầu tư chuyên nghiệp như Công ty đầu tư tín thác BĐS (REIT), và chuyển dần sự đầu tư cá nhân sang đầu tư thông qua các định chế đầu tư chuyên nghiệp.
Hiện nay, Chính phủ có thể xin Quốc hội cho làm thí điểm. Nếu thấy một vấn đề mà vướng nhiều luật, thì lấy luật chính làm căn cứ, luật điều chỉnh. Còn các luật khác có thể chúng ta chấp nhận, bởi trong quá trình chưa sửa, thị trường chịu sự áp chế bởi các quy định dưới luật. Nếu luật này là chính, các luật khác chưa phù hợp, thì lấy cái chính làm chủ, trong khi chờ xây dựng hệ thống luật.
Tiếp đó, cùng với việc sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn sai phạm, cần phải tạo môi trường cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển. Xử lý những sai phạm, chấn chỉnh những bất cập trong quản lý thị trường BĐS, thị trường tài chính là cần thiết, nhưng giải pháp phải linh hoạt, bảo đảm không làm ngưng trệ sự phát triển của thị trường BĐS, nhất là trong giai đoạn phục hồi kinh tế.
Cuối cùng, duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính để thị trường hấp thụ được vốn, đó là trọng tâm trong quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thời điểm hiện nay.
| Nếu ví thị trường BĐS như một cơ thể, thì tín dụng chính là mạch máu. BĐS đã khó khăn về trái phiếu, nếu tiếp tục bị chặn nguồn cung tín dụng sẽ không gượng dậy được. Hai lần gần đây nhất cơ quan quản lý mạnh tay siết tín dụng, năm 2008 và 2011, cũng là 2 lần thị trường BĐS “đóng băng”. |
