Trong một hội thảo tìm giải pháp thúc đẩy quá trình CPH DN, đơn vị sự nghiệp công lập và thoái vốn nhà nước tại DN, người đứng đầu Bộ Tài chính cho biết, hiện nay CPH DNNN vẫn chậm trễ, nhiều vướng mắc, trong đó nổi cộm nhất vẫn là vấn đề đất đai.
Đây cũng là nguyên nhân của một số vụ án hình sự thời gian qua, khiến nhiều lãnh đạo địa phương và DNNN sau khi đã CPH phải hầu tòa, do những sai phạm liên quan đến chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Phổ biến nhất là việc xác định giá trị DN thường thấp hơn giá trị thực tế, gây thất thoát, lãng phí.
Cụ thể, việc định giá đất hiện nay đang được thực hiện theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về định giá đất của Chính phủ ban hành và có hiệu lực ngày 15-5-2014. Điều 4 của Nghị định 44 quy định 5 phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư (áp dụng đối với thửa đất tính theo bảng giá đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên) và hệ số điều chỉnh giá đất (áp dụng đối với thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng).
Tuy nhiên, 5 phương pháp này lại không có quy định bắt buộc đối với các đối tượng có tính đặc thù phải áp dụng phương pháp nào, đồng nghĩa lựa chọn phương pháp nào cũng được, và cùng một đối tượng sẽ cho ra 5 kết quả định giá khác nhau.
Thậm chí, phương pháp xác định giá trị thặng dư giá đất của DN đang được áp dụng phổ biến nhất hiện nay cũng cho ra các giá trị khác nhau. Bởi phương pháp này phụ thuộc vào 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Nhưng cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản, so sánh chọn mẫu thiếu chính xác và thời gian xây dựng giá, giao đất, chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau.
Cách xác định này phụ thuộc rất nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, đã tác động, làm thay đổi giá đất định giá. Điều này vừa khiến các địa phương, đơn vị sự nghiệp công lập, DNNN lúng túng khi chọn phương pháp định giá, song mặt khác nó đồng thời là kẽ hở để các “nhóm lợi ích” trục lợi, để “tư nhân hóa” đất công. Đó là một số địa phương và DN “bắt tay” nhau, chọn phương án nào có lợi nhất (định giá đất thấp nhất) để trục lợi được nhiều nhất.
Một câu chuyện đã từng làm “nóng” nghị trường Quốc hội trong năm vừa qua cũng đến từ định giá. Báo cáo của cơ quan Kiểm toán Nhà nước (KTNN) cho biết, sau khi vào cuộc để kiểm toán sau CPH của 45 DN có vốn nhà nước, giá trị DN đã tăng bình quân 2,8 lần. Tuy nhiên, với những người trong cuộc đều hiểu rằng con số giá trị DN tăng lên này được KTNN kết luận... đến từ định lại giá đất.
Về những bất cập trong khâu định giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, cho biết cơ quan này sẽ phối hợp cùng với Bộ TN-MT đưa ra dự thảo kiến nghị trình Chính phủ xem xét, điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 44. Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng nguyên nhân sâu xa hơn nữa vẫn phải điều chỉnh, sửa đổi lại một số điều, khoản quy định trong Luật Đất đai 2013 (sửa đổi), bởi Nghị định 44 thực ra chỉ là “phần ngọn”, phần cụ thể hóa của luật. Do đó, muốn khắc phục những bất cập trên trong định giá đất phải sửa luật.
Đã có không ít lần đại diện DNNN than phiền gặp nhiều vướng mắc khi xác định giá trị đất trong quá trình CPH. Có lãnh đạo DN còn cho rằng đây là khâu dễ “sáng đúng, chiều sai” và gặp nhiều rủi ro nhất, khi chính sách về định giá thiếu nhất quán, không rõ ràng.
Thí dụ, quy định DNNN khi CPH phải định giá đất bám sát với giá thị trường, nhưng giá thị trường thay đổi liên tục, trong khi quá trình CPH kéo dài, có khi mất đến vài năm. Chưa kể trong quá trình CPH nhiều DN có hàng trăm mảnh đất cần sắp xếp xử lý, trong đó có những mảnh không được phê duyệt do cơ quan chức năng phải xem xét lại phương án sử dụng đất, nên thời gian càng kéo dài hơn.
Khâu khiến DN ngán sau khi CPH là kiểm toán. Theo một số lãnh đạo DN, khi CPH DN định giá đất theo một phương pháp, nhưng khi cơ quan KTNN vào cuộc lại định giá đất bằng phương pháp khác. Thậm chí, ngay cả cùng một phương pháp, nhưng vẫn do phương pháp định giá đất thiếu tính định lượng, nên đưa ra những kết quả khác nhau, độ chênh lệch lớn. Đây cũng là rủi ro DNNN sau khi CPH thường gặp phải.
Hiện nay, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến để hoàn thiện đề xuất về việc tách đất đai ra khỏi giá trị DNNN khi CPH. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị sửa đổi Luật Đất đai theo hướng các DN khi chuyển sang CPH chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, không được thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sau CPH. Trường hợp DN không có nhu cầu sử dụng trả lại cho Nhà nước và sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Tuy còn một số quan điểm khác nhau nhưng cách làm này giúp lựa chọn được nhà đầu tư thực chất, hướng đến việc cải cách, phát triển DN.
| Cách thức xác định giá đất chưa hợp lý gây khó cho quá trình CPH DNNN, và bất cập này đến từ những quy định chưa phù hợp của Luật Đất đai. |
