Nhận định thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiên vẫn đang bị “tắc nghẽn” và tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi một “rừng luật” dẫn đến xung đột, tranh chấp trong hệ thống luật cũng như khó khăn về vấn đề tiếp cận nguồn vốn, nhiều ý kiến chuyên gia kiến nghị trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần gỡ vướng pháp lý, cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng “thân phận” để thị trường này cất cánh.
Nhiều điểm nghẽn nảy sinh từ “rừng luật”
Tại Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” do Báo Công thương tổ chức ngày 13/9, phó giáo sư, tiến sĩ Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh trong những năm qua, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng đã góp phần thay đổi diện mạo của nhiều địa phương đồng thời trực tiếp thúc đẩy du lịch phát triển.
Tuy nhiên, sau hơn 10 năm đổi mới, loại hình bất động sản tiềm năng trên vẫn còn gặp nhiều vướng mắc. Mặc dù, vấn đề này đã được tranh luận nhiều lần, nhiều cuộc hội thảo cũng đã đề cập đến, nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết được triệt để.
Theo ông Thiên, vướng mắc không chỉ là “dòng vốn” trong 1 lĩnh vực mà còn ảnh hưởng tới nhiều vấn đề trong xã hội. Thực tế trong quang thời gian xảy ra đại dịch COVID-19 cho thấy thị trường này đã bị "nén" lại - rất nhiêu vốn của đất nước, doanh nghiệp đã bị “chôn” ở đây, không giải tỏa được và nay “tưng bừng trở lại.”
Cùng với đó, hệ thống luật với chính sách về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang có sự xung đột. “Đó là sự chồng chéo trong hệ thống luật. Các đợt sửa đổi luật của chúng ta dù mang tính tháo gỡ - tức là bổ sung, nhưng giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác, tạo nên một ‘rừng luật.’ Trong đó, Luật Đất đai được sửa đổi nhiều nhất, 7-8 năm sửa một lần nhưng sửa vẫn không được,” ông Thiên nói.
Nhìn nhận ở góc độ pháp lý, Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết qua nghiên cứu Luật Đất đai và văn bản liên quan, có 5-6 văn bản pháp luật có sự chồng chéo, mẫu thuẫn. Ngoài ra, các Luật cũng có sự mâu thuẫn nhau. Ví dụ liên quan đến vốn tối thiểu của chủ đầu tư khi liên quan đến đấu giá sử dụng đất, Luật Đầu tư quy định 20 tỷ đối với dự án quy mô dưới 20ha, Luật Đất đai quy định 20% với dự án có quy mô dưới 20ha và 15% đối với dự án trên 20ha...
Nhìn nhận ở góc độ doanh nghiệp đầu tư, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup (doanh nghiệp đầu tư cả hai loại hình bất động sản nêu trên) cũng cho biết mặc dù Việt Nam có khá nhiều bộ luật, trong đó có từ 10-16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản nhưng các thủ tục pháp lý đến bất động sản nói chung và du lịch nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn.
“Là đơn vị trực tiếp thực hiện dự án bất động sản nên chúng tôi hiểu rõ được những vướng mắc về vấn đề pháp lý của lĩnh vực này. Như chúng ta thấy trong một dự án có ba bước, đó là khảo sát, nghiên cứu phân tích tính khả thi; hoàn thiện thủ tục pháp lý; xây dựng, đầu tư và khai thác vận hành. Trong khi đó, mỗi một địa phương đều có đặc thù khác nhau nên rất khó khăn,” ông Thành nhấn mạnh.
Lấy ví dụ thực tế mà Tập đoàn VNGroup triển khai đầu tư tại Bình Thuận, ông Thành cho biết khi thực hiện các quy trình trên, doanh nghiệp “chạy” được hơn nửa quang đường thì phải dừng do liên quan đến khoáng sản - cát của Bình Thuận có nhiều titan. Vì thế, muốn chuyển cát ra ngoài thì phải thực hiện quy trình liên quan đến khoáng sản, chứ chưa nói đền bù giải phóng mặt bằng, định giá đất.
Sửa đổi luật với tinh thần “chịu trách nhiệm"
Trước thực tế nêu trên, phó giáo sư, tiến sĩ Trần Đình Thiên nhấn mạnh để giải quyết vướng mắc hiện nay thì Luật Đất đai là vấn đề nền tảng. Về nguyên tắc, cần lấy Luật Đất đai sửa theo đúng quy định thị trường và làm nền tảng sửa các luật khác, nếu không sẽ gây ra tình trạng xung đột.
Ông Thiên cũng lưu ý rằng câu chuyện rõ ràng về mặt pháp lý đối với bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng quy định trong Luật Đất đai không phải là yêu cầu quá phức tạp. Quan trọng nhất đó là: “Ông nào, làm việc gì thì phải chịu trách nhiệm về việc đó. Và, cá nhân phải chịu trách nhiệm chứ không phải tập thể.”
“Luật đơn giản như vậy mà bao năm qua không sửa được là vì chẳng ai phải chịu trách nhiệm. Vì thế, cần quy định không sửa là sẽ bị điều chuyển và cần quy định rõ sửa theo tinh thần nào,” ông Thiên nói và nhấn mạnh rằng tinh thần của hành động của Chính phủ hiện nay rất cao, rất quyết liệt. Ông hy vọng, tới đây Luật Đất đai sẽ có những sự chuyển biết tích cực hơn trong lĩnh vực này.
Một bất cập khác được giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đề cập tại diễn đàn, đó là khi đề cập đến câu chuyện bất động sản du lịch nghỉ dưỡng kiểu mới (tức là Condotel, Shophouse, villa nghỉ dưỡng..) thì có cho các nhà đầu tư thứ cấp cùng tham gia được hay không? khi họ đầu tư vào họ có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay không?
Theo ông Võ, đến nay chưa có quy định nào được cấp giấy chứng nhận, ngoài công văn số 773 của Bộ Tài nguyên và Môi trường được cấp giấy tài sản trên đất chứ không được cấp giấy về đất. Do đó cần xem xét và giải quyết vấn đề này thấu đáo.
“Tôi cho rằng là việc cho các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là rất quan trọng, vì từ đó dẫn đến một chủ trương toàn dân làm du lịch, giống như Thái Lan. Do đó, phải kiến nghị sửa Luật Đất đai là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng kiểu mới thì các nhà đầu tư được cấp giấy chứng nhận phần các nhà đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp,” ông Võ nói.
“Thông” vốn, cho bất động sản nghỉ dưỡng “danh phận”
Về phía doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup cho rằng với loại hình bất cập của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, điều mà doanh nghiệp luôn mong muốn - đó là tháo gỡ các điểm nghẽn cơ chế chính sách, trao cho bất động sản nghỉ dưỡng một “danh phận.”
Thủ tướng Chính phủ cũng từng nói về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, vì thế vấn đề này lại càng hết sức quan trọng. Thực tế, việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng luôn khó khăn hơn đầu tư bất động sản nhà ở đầu tư vùng ven, nội đô do bất động sản nghỉ dưỡng ra vùng biển, núi, vùng sâu, vùng xa.
“Ngoài ra, tháo gỡ cơ chế cũng là để chúng ta khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương,” ông Thành nói.
Tuy vậy, để hiện thực hóa được khát vọng trên, theo ông Thành, trước hết cần phải nhận rằng mỗi nhà đầu tư đến với địa phương là tạo động lực, mang lại các giá trị tích cực đối với sự phát triển kinh tế cho địa phương đó. Ngược lại, doanh nghiệp cũng cần được các địa phương tạo điều kiện để “con gà đẻ trứng vàng” - hai bên cùng có lợi, đặc biệt là cần thay đổi quan điểm “xin-cho” đối với nhà đầu tư.
Vấn đề tiếp theo, đó là liên quan đến tài chính, ngân hàng. Theo ông Thành, ngoài nguồn vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác, trong đó có nguồn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Tuy vậy, điều kiện huy động vốn từ các tổ chức này rất khó khắt khe. Vì thế, ngân hàng vẫn luôn đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong vấn đề vốn.
“Bất động sản du lịch đòi hỏi nguồn vốn lớn, thu hồi vốn chậm. Vì thế, cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ một số bất cập để mỗi dự án đi vào vận hành thuận lợi. Như về đón khách quốc tế cần đơn giản thủ tục trong vấn đề visa để đón khách nhiều hơn, lượng khách chất lượng và chi tiêu cao hơn,” ông Thành nói thêm.
