Nguyên nhân do nguồn gốc đất các dự án này được các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) đem góp vốn sau cổ phần hóa (CPH), trong khi tiền sử dụng đất tại các dự án này vẫn chưa được cơ quan chức năng xác nhận.
Hệ lụy, Nhà nước thất thu, DN tăng gánh nặng trả lãi vay ngân hàng, còn người mua nhà hoang mang, thậm chí khiếu nại đông người ảnh hưởng đến an ninh trật tự…
Vừa ở vừa lo
Trên các trục đường Phổ Quang, Hoàng Minh Giám, Hồng Hà… xung quanh sân bay Tân Sơn Nhất (TPHCM), hàng loạt dự án chung cư được xây dựng khang trang, bề thế. Hầu hết dự án này được triển khai trên đất do các tổng công ty, công ty nhà nước quản lý đến nay đã hoàn thành, đưa vào sử dụng và người mua cũng dọn về ở hoặc cho thuê, tạo nên diện mạo mới cho cả một khu vực đông đúc và mới mẻ.
Tuy nhiên, hầu hết người mua nhà tại các dự án này sau nhiều năm nhận nhà vẫn chưa được ký hợp đồng chính thức.
Anh Bảy, người mua căn hộ tại dự án O. trên đường Hồng Hà, chia sẻ sau 4 năm nhận nhà từ chủ đầu tư để dọn về ở, đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. “Chúng tôi giao dịch với chủ đầu tư thông qua hợp đồng đặt cọc, đến nay vẫn chưa thể ký hợp đồng mua bán chính thức, do đó việc được cấp sổ hồng vẫn chưa biết khi nào” - anh Bảy nói.
Nhiều cư dân ở đây lo lắng khi sổ hồng vẫn còn treo lơ lửng ở đâu đó mà họ chưa thể xác định được thời gian. Điều này dẫn đến các quyền lợi chính đáng bị ảnh hưởng theo, như việc thế chấp, xác lập quyền sở hữu…
Cấp sổ hồng ngoài việc đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người mua nhà, còn giải quyết khó khăn cho DN, tránh gây lãng phí xã hội, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô…
Cũng mòn mỏi chờ được cấp sổ hồng là cư dân tại Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ. Đây là dự án nằm trên trục đường sầm uất của cửa ngõ đi vào sân bay Tân Sơn Nhất, do Công ty TNHH Nova Sagel làm chủ đầu tư. Ngày 13-5-2016, UBND TPHCM đã ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án.
Ngay sau đó, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất (SDĐ), nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27-12-2017, UBND TPHCM cho phép công ty được tạm nộp tiền SDĐ của dự án với số tiền 232,5 tỷ đồng và công ty đã thực hiện. Mới đây Nova Sagel đề nghị UBND TP và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án, bao gồm phê duyệt phương án tiền SDĐ, cấp sổ hồng cho cư dân.
Tương tự, Công ty TNHH Nova Nam Á cũng đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại số 130-132 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận. Ngày 8-8-2016, UBND TPHCM đã ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Ngay sau đó, Sở TN-MT triển khai thủ tục định giá tiền SDĐ, song đến nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27-12-2017, UBND TP cho phép được tạm nộp tiền SDĐ của dự án với số tiền 128 tỷ đồng và công ty đã hoàn tất tạm nộp.
Bất cập từ đâu?
Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Toàn Thắng cho biết, hiện nay toàn TP còn hơn 100.000 căn hộ, nhà đất tại các dự án mới chưa được cấp sổ hồng. Riêng các dự án có nguồn gốc đất do DNNN đã CPH chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án chiếm khoảng 20.000 căn hộ, nhà đất.
Theo ông Thắng, khi CPH DNNN, tài sản trên đất đã được xác định và đưa vào giá trị DN để CPH và thuộc quyền sở hữu của DN cổ phần (có trường hợp đã xác định giá trị quyền SDĐ để tính vào giá trị DN). Quá trình hoạt động, DN CPH đang sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích SDĐ phù hợp với quy hoạch.
Trong đó có trường hợp chuyển mục đích SDĐ từ đất cơ sở sản xuất, kinh doanh sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở, thông qua các hình thức: DN cổ phần thực hiện chuyển mục đích SDĐ sang đất ở khi DN có chức năng kinh doanh bất động sản (BĐS); liên doanh với nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân chủ đầu tư mới để thực hiện chuyển mục đích SDĐ.
Đồng thời, trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh, liên doanh…, DN cổ phần thực hiện mua - bán cổ phần, mua - bán sáp nhập DN, đại diện phần vốn nhà nước tại DN cổ phần thực hiện thoái vốn…, dẫn tới thay đổi phần vốn nhà nước tại DN cổ phần, thành viên góp vốn, pháp nhân công ty…
Pháp luật đất đai quy định người đang SDĐ hợp pháp được chuyển mục đích SDĐ nếu phù hợp quy hoạch và phải nộp tiền SDĐ theo quy định. Việc liên doanh với nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân chủ đầu tư mới để thực hiện chuyển mục đích SDĐ đối với các trường hợp di dời được pháp luật cho phép (Quyết định 86/2010/QĐ-TTg). Ngay cả hiện nay, việc thoái vốn thực hiện theo chủ trương của Nhà nước (Nghị quyết 15/NQ-CP ngày 6-3-2014 của Chính phủ), và việc mua - bán cổ phần, mua - bán sáp nhập DN theo pháp luật về DN.
Song theo ông Thắng, hiện nay có nhiều dự án BĐS chuyển mục đích SDĐ có nguồn gốc đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình, đã được nghiệm thu, bán nhà ở và người dân đã vào ở, sinh sống ổn định, nhưng chưa phê duyệt giá đất để tính thu tiền SDĐ, từ đó chưa cấp được sổ hồng cho người dân.
Để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3-4-2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, tại Khoản 10 Điều 1 bổ sung Điều 68b vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định: “Cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ không chịu trách nhiệm đối với các nội dung về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan”.
Từ đó, UBND TPHCM kiến nghị Bộ TN-MT xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ cho phép chủ đầu tư dự án BĐS chuyển mục đích SDĐ từ đất có nguồn gốc của DNNN đã CPH, được tiếp tục thực hiện hoàn thành dự án, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng giá thị trường để thu nộp ngân sách nhà nước.
