Sau làn sóng hồi hương của người lao động (NLĐ) ở TPHCM, vấn đề nhà ở cho công nhân lại được nhắc đến. Thực ra đây không phải là vấn đề mới mẻ, chúng ta từng đã có chính sách, thậm chí gắn với cả quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp (KCN) theo mô hình KCN - đô thị - dịch vụ. Song vì nhiều nguyên nhân, đến nay vẫn chưa được hiện thực hóa.
Thiếu tích hợp luật và quy định cụ thể
Nghị định 82/2018/NĐ-CP ban hành tháng 5-2018, xác định loại hình KCN - đô thị - dịch vụ bao gồm các khu chức năng, trong đó KCN là khu chức năng chính. Khu đô thị - dịch vụ sẽ cung cấp các tiện ích xã hội như nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D)… và một số hạng mục cần thiết khác để KCN phát triển đồng bộ.
Với nghị định này, diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 tổng diện tích KCN, sẽ mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng đúng quy định luật pháp.
Nghị định 82 nhằm giải quyết vấn đề nhà ở và cung cấp các tiện ích xã hội khác cho hàng vạn NLĐ tại các KCN. Mô hình KCN mới này nếu được triển khai đồng bộ, có thể là lời giải bài toán lưu trú cho công nhân để tiếp tục duy trì sản xuất khi buộc phải giãn cách để chống dịch Covid-19.
Trong điều kiện bình thường, đây cũng là giải pháp giúp cải thiện điều kiện sinh sống chật hẹp, thiếu tiện nghi sinh hoạt tối thiểu và những tiện ích xã hội khác tại khu nhà trọ quanh các KCN hiện nay.
Bởi tính đến cuối năm 2020, cả nước đã có 369 KCN với tổng diện tích 113.300ha, thu hút 10.055 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký gần 200 tỷ USD, 9.845 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký 2,34 triệu tỷ đồng, tạo việc làm cho 3,84 triệu lao động trực tiếp. Các số liệu trên cho thấy lực lượng lao động tại các KCN rất lớn và họ có đóng góp không nhỏ cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, tình trạng thiếu nhà ở và tiện ích xã hội cho NLĐ được thấy rõ qua các số liệu của Cục Quản lý thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng. Cụ thể, năm 2020 có khoảng 1,7 triệu lao động làm việc tại các khu, cụm công nghiệp đang cần nhà ở, trong đó 50% NLĐ cần nhà ở là người ngoại tỉnh (Bình Dương 90%, TPHCM 63%, Đồng Nai 60%, Hà Nội 59%), trong khi các dự án đô thị nhà ở dành cho NLĐ lại rất ít.
Cả nước chỉ có khoảng 100 dự án loại này, bố trí cho khoảng 330.000 NLĐ có nhu cầu nhà ở, đáp ứng khoảng 28% so với nhu cầu thực tế và đang triển khai 73 dự án với khoảng 88.000 căn hộ.
Bởi vậy, việc nhận thức rõ vấn đề này cùng với chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ được triển khai từ nhiều năm trước, để từ đó tìm ra các giải pháp thiết thực, trong đó có việc giải quyết ngay vướng mắc thiếu quy định hướng dẫn cụ thể đối với việc chuyển đổi KCN sang mô hình KCN - đô thị - dịch vụ là điều cần thiết.
Đáng tiếc, sau 3 năm Nghị định 82 được ban hành, đến nay vẫn chưa có KCN nào được cấp phép cho chuyển đổi sang mô hình mới này. Nguyên nhân chính do chưa có quy định hướng dẫn cụ thể hóa từ nghị định.
Cần sớm tháo gỡ vướng mắc
Đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 đã cho thấy NLĐ không có nhà ở họ không thể yên tâm sản xuất, kinh doanh, nguy cơ sau dịch sẽ thiếu lao động là điều hiện hữu. Do đó, tháo gỡ những vướng mắc để mô hình KCN - đô thị - dịch vụ được hiện thực hóa, giải quyết nhu cầu nhà ở cho NLĐ là vấn đề cần sớm được giải quyết.
Trước hết, thống nhất nhận thức về mục tiêu, nội dung định nghĩa về mô hình này nêu tại Nghị định 82 không phải chỉ để áp dụng cho các KCN mới sẽ hình thành trong tương lai, còn nhằm giải quyết yêu cầu về nhà ở, tiện ích xã hội khác đối với hàng vạn công nhân đang làm việc trong các KCN hiện có.
Đồng thời, cần xác định rõ việc cho phép chuyển đổi bất kỳ KCN hiện có nào sang mô hình mới không phải là thành lập KCN mới, nên quy định hướng dẫn thủ tục chuyển đổi cần tiếp nối những kết quả từ trước đã tạo dựng nên KCN đó, miễn là diện tích khu đô thị - dịch vụ không được vượt quá 1/3 diện tích KCN.
Chủ đầu tư KCN xin chuyển đổi có trách nhiệm tiếp tục huy động vốn đầu tư phát triển phần đất dành cho công nghiệp chưa lấp đầy và phần khu đô thị - dịch vụ xin phát triển, đảm bảo trách nhiệm và tính kế thừa của nhà đầu tư, nhằm phát triển đồng bộ KCN còn thiếu các tiện ích xã hội cho NLĐ sang KCN hiện đại có đầy đủ tiện ích xã hội, thực hiện nhu cầu an cư lạc nghiệp lâu dài cho NLĐ.
Các vấn đề trên nếu được xác định trong quy định hướng dẫn việc chuyển đổi, còn tạo thêm các điều kiện để nhà đầu tư tiết kiệm được kinh phí do kết nối được các cơ sở hạ tầng KCN đã được xây dựng trước đó.
Thêm vào đó, thống nhất được việc quản lý toàn bộ KCN - đô thị - dịch vụ vào một đầu mối là bộ máy quản lý của nhà đầu tư hiện đang phát triển KCN, vừa tiết giảm được chi phí đầu tư vừa đảm bảo được sự phát triển hài hòa một KCN - đô thị - dịch vụ, qua đó chăm lo được tốt hơn đời sống NLĐ.
Hiện nay, phần lớn KCN thành công đều tập trung xung quanh Hà Nội và TPHCM. Các KCN - đô thị - dịch vụ khi được triển khai tại các khu vực này, việc thu hút xây dựng nhà máy trong khu chức năng cũng thuận lợi hơn so với các KCN ở các địa phương khác. Nhu cầu về nhà ở cũng cao hơn nên yếu tố đầu ra đã thuận lợi hơn.
Khó khăn nữa đặt ra cho các chủ đầu tư KCN theo mô hình này nằm ở nguồn vốn. Nên áp dụng phương thức huy động vốn cho khu đô thị - dịch vụ và nâng hiệu quả đầu tư vào khu chức năng công nghiệp. Điều này phù hợp vì hiện nay ngân hàng đang thắt chặt tín dụng cho vay đối với bất động sản, nên giải pháp liên doanh, liên kết với doanh nghiệp khác, đặc biệt doanh nghiệp nước ngoài cần được đặt ra.
Đối với các KCN có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hơn, cần tập trung thu hút đầu tư vào khu chức năng công nghiệp. Khi nhu cầu nhà ở vượt quá khả năng cung cấp của địa phương, cần đẩy mạnh xây dựng loại hình nhà ở xã hội, nghiên cứu đầu tư khu chức năng đô thị - dịch vụ hiện có sẽ phù hợp hơn.
