Vốn dồi dào, lãi suất giảm mạnh
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 692 dự án NoXH đang triển khai với quy mô hơn 633.000 căn. Trong đó, 165 dự án đã hoàn thành (quy mô 110.436 căn), 147 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai (quy mô 135.033 căn); 380 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (quy mô 388.090 căn).
Đồng hành cùng các dự án, ngành ngân hàng (NH) đã vào cuộc mạnh mẽ. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, ngành NH đang triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng đến năm 2030 theo Nghị quyết 33.
Điểm đáng chú ý là khoản vay NoXH không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm, giúp NH linh hoạt hơn trong việc giải ngân. Ngoài ra, nhóm người dưới 35 tuổi được ưu tiên tiếp cận vốn, phù hợp với nhu cầu thực tế của người trẻ khởi nghiệp, lập nghiệp tại đô thị.
Về chi phí vốn, lãi suất đã giảm mạnh từ mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua lần lượt xuống còn 6,4%/năm và 5,9%/năm. Đây được xem là bước đột phá, tạo điều kiện để nhiều gia đình có cơ hội sở hữu căn hộ.
Hiện 26/34 địa phương đã công bố danh mục 108 dự án tham gia. Các NH cam kết cấp tín dụng 8.600 tỷ đồng, trong đó doanh số cho vay đạt 4.578 tỷ đồng, bao gồm 3.858 tỷ đồng cho chủ đầu tư và 720 tỷ đồng cho người mua.
Vẫn chưa gỡ được “nút thắt”
Dù có tiến triển, quá trình triển khai NoXH vẫn vướng 3 điểm nghẽn lớn. Thứ nhất là nhu cầu thực tế. Nhiều lao động trong khu công nghiệp ưu tiên thuê thay vì mua, do quy định hạn chế bán lại trong 5 năm khiến khả năng chuyển đổi nhu cầu gặp khó.
Thứ hai là pháp nhân để giải ngân. NH cần cơ chế pháp lý rõ ràng để cho vay thông qua chủ đầu tư các khu công nghiệp, từ đó mới có thể triển khai vốn đến người thuê, người mua.
Thứ ba là quỹ đất sạch. Nhiều địa phương chưa chuẩn bị kịp thời để bàn giao đất cho doanh nghiệp, khiến tiến độ dự án chậm, kéo theo vốn tín dụng khó giải ngân an toàn.
Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh nhấn mạnh: “Nếu cả 3 yếu tố này được xử lý đồng bộ, chương trình NoXH sẽ được thúc đẩy hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu an cư chính đáng của người thu nhập thấp và công nhân”.
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết nhiều dự án NoXH đã được khởi công, một số sản phẩm đã bán ra và đưa vào vận hành là tin vui đối với thị trường. Tuy nhiên, một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất là khả năng tiếp cận nhà ở.
Với thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc mua nhà. Nhưng với mức phổ biến chỉ quanh 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà vẫn ngoài tầm với.
Khảo sát cho thấy, ngay cả khi được vay ưu đãi, nhiều hộ cũng phải mất trên 20 năm mới trả hết nợ, tạo áp lực lớn về tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy của người dân.
Trong khi đó, giá nhà vẫn neo cao. Đơn cử theo Viện Kinh tế, Bộ Xây dựng, giá chung cư tại TPHCM sau sáp nhập đã lên tới trên 50 triệu đồng/m². Một căn hộ 70 m² có giá từ 2,5-4 tỷ đồng, vượt ngoài tầm với của đa số người trẻ.
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chú trọng hơn đến phân khúc NoXH, nhà cho người thu nhập thấp, “nhà vừa túi tiền”. Doanh nghiệp không chỉ xây nhà để bán, mà còn tạo dựng môi trường sống phù hợp với nhu cầu.
Điều này giúp thu hẹp khoảng cách cung - cầu. Song, điều cốt lõi của “giấc mơ an cư” vẫn là khả năng thanh toán, nhất là đối với người trẻ. Họ có thể tự tích lũy khoảng 20% giá trị căn nhà, phần còn lại NH sẵn sàng cho vay. Đó vừa là cơ hội, vừa là thách thức.
“Với dân số hiện nay, Việt Nam cần xây thêm khoảng 500.000 đơn vị nhà ở mỗi năm tại các đô thị, chưa kể số nhà cần thay thế. Hiện Chính phủ đang triển khai gói tín dụng hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà, song thách thức lớn nhất là nguồn cung hạn chế”, ông Chử Văn Hải, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đề cập đến vấn đề này tại một hội thảo bàn về cơ hội an cư cho người trẻ tại TPHCM mới đây.
Kỳ vọng từ những tín hiệu mới
Theo ông Chử Văn Hải, Bộ Xây dựng đang triển khai quyết liệt để các địa phương đẩy nhanh tiến độ dự án hoàn thành các mục tiêu mà Chính phủ giao, đồng thời phát triển thêm phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình.
Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thành để trình Chính phủ ban hành quỹ nhà quốc gia để cho thuê bao gồm quỹ nhà ở Trung ương (Bộ Xây dựng quản lý) và quỹ nhà ở địa phương (do địa phương quản lý) để tăng cung nhà ở cho thuê.
Đồng thời, các chính sách nhà ở và tài chính về cơ bản cũng đã được nghiên cứu ban hành đầy đủ để hỗ trợ người dân. Tháng 9, Bộ Xây dựng trình 2 nghị định về quỹ nhà quốc gia và sửa đổi quy định về NoXH, trong đó có các quy định đáng chú ý như mở rộng đối tượng thụ hưởng, nâng ngưỡng thu nhập (20-40 triệu đồng/tháng tùy trường hợp) và đơn giản hóa thủ tục.
Về dài hạn, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, tháo gỡ vướng mắc, báo cáo Chính phủ trong tháng 12.
Từ góc độ NH, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank cũng dự báo, quý IV và năm 2026 sẽ là thời điểm giải ngân mạnh mẽ gói tín dụng NoXH.
Ông đồng tình với phương án giao trực tiếp cho doanh nghiệp uy tín triển khai với giá hợp lý, Nhà nước chỉ cần kiểm soát mục tiêu và ưu đãi đúng địa chỉ. “Làm NoXH không phải để kinh doanh có lãi, mà là trách nhiệm xã hội. Doanh nghiệp sẵn sàng bù đắp lợi nhuận từ phân khúc khác”, ông Vinh khẳng định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cũng đánh giá sẽ có sự bùng nổ NoXH trong những năm tới. Nhưng để đạt 1 triệu căn, cần bổ sung hơn 300.000 căn nữa để tạo nên "làn sóng" nguồn cung trong những năm tới, đồng thời góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.
Ông Châu cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của gói tín dụng 145.000 tỷ đồng được 9 NHTM tự nguyện tham gia. Tuy nhiên, gói này vẫn chưa giải ngân do vướng mắc pháp lý. Với nghị quyết đặc thù và sửa đổi luật sắp tới, dòng vốn sẽ được khai thông.
Một tín hiệu tích cực nữa đối với câu chuyện này là tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS ngày 22-9, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh 11 nhóm nhiệm vụ, giải pháp quan trọng để hướng tới mục tiêu tăng nguồn cung, giảm chi phí, phấn đấu để giá nhà thương mại ở mức hợp lý, phù hợp bản chất thị trường, phù hợp với nền kinh tế Việt Nam.
