Nhu cầu “an cư” rất lớn
Tại hội thảo, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Quản lý phát triển nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, việc TPHCM mở rộng không chỉ là điều chỉnh địa giới hành chính, mà còn là cơ hội lớn để TP định hình mới không gian phát triển, đa dạng hóa sản phẩm bất động sản, trong đó chú trọng phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ; gắn kết vùng đô thị vệ tinh, giảm áp lực lên khu trung tâm.
Đề cập đến nguồn cung - cầu nhà ở, ông Hải nhận định, với quy mô dân số hiện nay của Việt Nam, chúng ta cần xây thêm khoảng 500.000 đơn vị nhà ở mỗi năm tại các đô thị, không kể số nhà ở cần thay thế do xuống cấp. Ông cũng cho hay, Thủ tướng đã phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, song đến nay kết quả thực hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu.
“Đa số người trẻ khởi nghiệp với mức lương khởi điểm không cao, phải sau 5-10 năm đi làm mới tích lũy được một khoản đáng kể. Tuy nhiên, giá bất động sản trong cùng thời gian thường tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy, khiến số tiền tiết kiệm luôn “đuổi không kịp” giá nhà”, ông Hải nhấn mạnh.
Cũng vì vậy, theo ông Hải, nhà ở cho người trẻ là một bài toán vừa cấp bách trước mắt, vừa chiến lược lâu dài đối với sự phát triển của TPHCM. Khi người trẻ có nhà ở ổn định, họ sẽ yên tâm lao động, sáng tạo, đóng góp nhiều hơn cho xã hội.
Đây chính là nền tảng để tạo động lực TPHCM phát triển bền vững, đảm bảo an sinh xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, bảo đảm thị trường bất động sản TPHCM sau sáp nhập phát triển ổn định, bền vững.
Còn theo TS. Vũ Đình Ánh, khái niệm “an cư” của người trẻ hôm nay cũng khác trước. Bởi, nếu thế hệ trước chỉ mong có chỗ ở, giới trẻ hôm nay còn muốn có nơi để sống, làm việc, vui chơi, trải nghiệm.
Song, điều cốt lõi của “giấc mơ an cư” vẫn là khả năng thanh toán. Ông Ánh cho rằng, người trẻ có thể tự tích lũy khoảng 20% giá trị căn nhà, phần còn lại ngân hàng sẵn sàng cho vay. Đó vừa là cơ hội, vừa là thách thức.
Theo nhiều khảo sát gần đây, mức giá trung bình của căn hộ tại TPHCM đã chạm mốc 89 triệu đồng/m2, trong rất nhiều dự án vượt xa 100 triệu đồng/m2. Điều đó đồng nghĩa với một căn hộ tối thiểu cũng cần trên 5-6 tỷ đồng. Với những người trẻ đạt thu nhập từ 20 triệu đồng mỗi tháng (cao hơn con số bình quân 16,4 triệu đồng kể trên), ngay cả khi dành dụm toàn bộ thì cũng mất nhiều năm mới có thể mua nhà.
Khoảng cách khổng lồ này khiến giấc mơ an cư của hàng trăm nghìn người trẻ trở nên xa vời, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định cuộc sống và sự phát triển lâu dài của TPHCM.
Nhận định giá nhà đất tại các đô thị lớn như TPHCM, TP Hà Nội tăng mạnh những năm gần đây, bà Trần Thị Ngọc Liên, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Khu vực 2 thấy, mục tiêu an cư đang là một thách thức lớn với nhiều người trẻ chưa có nhiều vốn tích lũy.
Trước thực trạng này, theo bà Liên, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, NHNN đã chủ động triển khai nhiều chính sách điều hành tín dụng với lĩnh vực bất động sản, nhà ở, nhà ở xã hội. Trọng tâm của chính sách là ưu tiên nguồn vốn cho nhu cầu ở thực, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, hạn chế đầu cơ.
“Đặc biệt, các chính sách khuyến khích tập trung vào phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhóm khách hàng là người mua nhà lần đầu”, bà Liên nói.
Bên cạnh đó, NHNN điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, kiểm soát lạm phát, duy trì lãi suất điều hành ở mức thấp. Điều này giúp các ngân hàng thương mại (NHTM) có thể triển khai cơ chế lãi suất cố định trong những năm đầu, tạo sự an tâm cho người vay vốn dài hạn.
Cụ thể một số chính sách ưu đãi đã được triển khai thực hiện như gói tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với quy mô ban đầu 120.000 tỷ đồng, hiện nay đã tăng lên 145.000 tỷ đồng. Hay chương trình quy định thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi tối đa 15 năm kể từ ngày giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi có nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội.
“Từ khi triển khai chương trình đến nay, mức lãi suất đã giảm 2,3% so với thời điểm ban đầu công bố”, bà Liên nói. Theo bà, hiện lãi suất cho vay với khách hàng mua nhà đang áp dụng là 5,9%/năm, chủ đầu tư là 6,4%/năm.
Bà Liên cũng cho biết, một số NHTM đã chủ động xây dựng gói cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi với thời hạn vay từ 35-50 năm tùy ngân hàng. Lãi suất ưu đãi phổ biến khoảng 3,99-9,99%/năm theo tiến độ vay và tùy vào thời gian cố định lãi suất. Giá trị vay tối đa phổ biến khoảng 70 - 90% giá trị nhà.
Cần mô hình hợp tác ba bên
Tuy nhiên, theo bà Liên, để hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người trẻ cần có thêm những giải pháp thiết thực và đồng bộ. trước hết cần khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục nghiên cứu và phát triển những sản phẩm tín dụng linh hoạt, với thời hạn vay kéo dài, mặt bằng lãi suất hợp lý để người vay ổn định thu nhập, ổn định dòng tiền để đảm bảo khả năng trả nợ.
Cùng với đó, về tài chính, người trẻ nên ưu tiên các khoản vay có thời hạn dài để giảm áp lực ban đầu, đồng thời cần tính toán kế hoạch tài chính cụ thể để tránh bị động.
Mô hình hợp tác ba bên cũng cần được nghiên cứu đẩy mạnh. Trong đó, NHNN đóng vai trò định hướng chính sách và giám sát rủi ro toàn hệ thống. Các NHTM trực tiếp thiết kế, triển khai gói vay và đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình trả nợ. Chủ đầu tư sẽ hỗ trợ thiết kế tiến độ thanh toán phù hợp và phối hợp cùng NH để xây dựng các gói tài chính trọn gói, giảm bớt áp lực vốn ban đầu cho người mua nhà.
Đáng chú ý, theo bà Liên, NH không chỉ đơn thuần dừng lại ở việc cấp vốn cho vay mà cần được mở rộng thành người đồng hành và cố vấn tài chính của người trẻ trong quá trình tạo lập nhà ở.
Sự đồng hành này thể hiện ở việc hỗ trợ khách hàng trong quá trình hoạch định kế hoạch tài chính cá nhân, tư vấn các phương án vay phù hợp với từng giai đoạn, cảnh báo và hướng dẫn điều chỉnh khi có biến động thu nhập, đồng thời chia sẻ áp lực thông qua những sản phẩm ân hạn, cơ chế lãi suất linh hoạt và các chương trình chăm sóc khách hàng toàn diện.
“Điều này không chỉ giúp củng cố niềm tin của người trẻ đối với hệ thống NH mà còn tạo dựng mối quan hệ gắn bó lâu dài, mang lại lợi ích bền vững cho cả hai bên”, bà Liên nói.
Phó Giám đốc NHNN Khu vực 2 cho rằng, giấc mơ an cư của người trẻ TPHCM hoàn toàn có thể trở thành hiện thực nếu có sự phối hợp đồng bộ và chặt chẽ từ ba phía: chính sách điều hành ổn định, linh hoạt của NHNN; sự chủ động sáng tạo của các NHTM; và sự hỗ trợ trách nhiệm từ phía chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, chia sẻ xung quanh nội dung "Công thức an cư cho thế hệ 24-35 tuổi", TS Châu Đình Linh nói, để hiện thực hóa giấc mơ an cư, theo ông Linh, người trẻ cần bắt đầu bằng tiết kiệm, tích lũy vốn tự có thay vì “đốt cháy giai đoạn” vì dễ gặp rủi ro.
Nguyên tắc vay an toàn là tỷ lệ trả gốc và lãi không vượt quá 40-50% thu nhập, đồng thời duy trì kỷ luật chi tiêu: thu nhập trừ tiết kiệm trước, phần còn lại mới dành cho chi phí hàng tháng. Vốn tự có thường khoảng 30% giá trị căn nhà, song để an toàn nên đạt 50%.
Đứng ở góc độ NH, ông Huỳnh Trung Minh, Giám đốc HDBank cho biết: "Thu nhập 20 triệu đồng/tháng của các bạn trẻ quá khó để mua nhà. Nhưng với thời điểm hiện tại, nếu thu nhập 20 triệu/tháng thì hoàn toàn có thể mua nhà vì có đòn bẩy tài chính thông minh Tuy nhiên, các bạn trẻ không nên “liều”, cần có đòn bẩy tài chính thông minh như tìm NH có ân nợ gốc và cần có khoản dự phòng bằng cách vay nhiều hơn khoản tiền thực tế cần trả để mua nhà".
Ngoài ra, Luật sư Nguyễn Văn Hiệp cũng nhắc nhở về một khía cạnh quan trọng khác là pháp lý bất động sản. Bởi nếu lựa chọn sai, người mua nhà có thể phải gồng gánh trả nợ NH cả đời mà không thực sự sở hữu được tài sản.
Vì vậy, lời khuyên ông đưa ra là trước khi xuống tiền mua nhà, đặc biệt với người trẻ còn hạn chế về kinh nghiệm, cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý để tránh cảnh ‘tiền mất tật mang’ và rơi vào vòng kiện tụng kéo dài.
