Bảo đảm tính đồng bộ
Khoản 2 Điều 32 và Khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định, trường hợp “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (NoTM) phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS)” và “được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NoTM khi nhà đầu tư có quyền sử dụng khu đất có dự án đầu tư xây dựng NoTM…" đã bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục được bất cập giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 quy định việc “chỉ định chủ đầu tư” và “hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng NoTM”.
Về “phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê” (chung cư mini), Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định rất chặt chẽ về năng lực của nhà đầu tư: phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng nhà ở; phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; người mua nhà tại các nhà chung cư mini được cấp giấy chứng nhận; việc quản lý vận hành phải thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư vừa bảo đảm an toàn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân, vừa tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương…
Đặc biệt, Điều 58 Luật Nhà ở 2023 không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”, chỉ quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, quy định các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng…
Luật Nhà ở 2023 còn quy định rất cụ thể điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NoXH), như bãi bỏ điều kiện cư trú, đối tượng thuê NoXH không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập… là hợp tình hợp lý, phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương...
Đây là lần đầu tiên Luật Nhà ở 2023 quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NoTM, NoXH và có thể áp dụng tương tự cho các dự án BĐS khác, nhằm khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm mỗi kiểu, khiến nhà đầu tư bị sa vào “ma trận” quy trình, thủ tục hành chính, đồng thời nhằm thực hiện mục tiêu cải cách hành chính của Chính phủ.
Nhiều vấn đề thực tiễn cần bổ sung
Bên cạnh mặt tích cực tổng thể là chủ đạo, cũng còn một số quy định cần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cân nhắc xem xét, bổ sung khi có điều kiện. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 chưa quy định chính sách hỗ trợ cho khoảng 100.000 chủ nhà trọ với hàng trăm ngàn phòng trọ trong cả nước đã và đang giải quyết chỗ thuê trọ cho hàng triệu công nhân, người lao động, mà HoREA đã nhiều lần kiến nghị trước đây.
Chúng tôi kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, vận dụng chính sách cho phép chủ nhà trọ được vay ưu đãi để xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà ở là nhà trọ theo quy định tại Điều 110, Điều 111 Luật Nhà ở (mới); hoặc kiến nghị xem xét giảm mức thuế khoán 7% doanh thu hiện nay về mức thuế khoán khoảng 5% doanh thu sẽ hợp lý hợp tình hơn.
Có bất cập về phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023, do Điều 58 không còn quy định sở hữu nhà ở có thời hạn (không phải là sở hữu nhà chung cư có thời hạn) sử dụng đất hoặc theo giao kết, thỏa thuận của hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn, như Khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 đã quy định: Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn bên mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận. Khi hết hạn sở hữu, quyền sở hữu này được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ...
Tại Điểm c Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 về các hành vi bị nghiêm cấm, như quy định sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở không phù hợp thực tế, và cũng không cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng kinh doanh lưu trú du lịch theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng chia sẻ phòng thuê (Airbnb), đang được sử dụng rất phổ biến ở nước ta và trên thế giới. Quy định cấm này khó thực thi trên thực tế, nên quản lý chặt chẽ thì tốt hơn.
Điều 39 Luật Nhà ở 2023 về “nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư NoTM” và Điều 145 Luật Nhà ở (mới) về “hội nghị nhà chung cư”, chưa quy định về “hội nghị nhà chung cư lần đầu” và cũng chưa quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải phối hợp với UBND cấp xã tổ chức “hội nghị nhà chung cư lần đầu”.
Tuy nhiên, có thể căn cứ Khoản 13 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải thực hiện “nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”, nên kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất để Chính phủ quy định tại văn bản dưới luật.
7 quy định mới mới của Luật Nhà ở mới
1. Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện.
2. Không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư.
3. Chủ đầu tư dự án NoTM phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
4. Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ.
5. Tổng Liên đoàn Lao động được làm NoXH cho thuê.
6. Bỏ điều kiện cư trú với người mua NoXH.
7. Giải quyết điểm nóng quỹ bảo trì nhà chung cư.
