Được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất
Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 11-12-2025 xác định rõ quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất khi nhà đầu tư (NĐT) được nhà nước cho thuê đất.
Cụ thể, có điểm điều chỉnh quan trọng cần được chú ý như sau:
Trước tiên, nội dung quy định nêu rõ, ngoài các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất (được liệt kê trong Luật đất đai 2024), các trường hợp còn lại nhà nước sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho NĐT thông qua hình thức cho thuê đất.
Tiếp theo đó, nội dung quy định điều chỉnh của Nghị quyết khẳng định, khi được nhà nước cho thuê đất, NĐT được quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất. Nói cách khác, việc lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền thuê đất hàng năm là quyền của NĐT (ngoài một vài ngoại lệ đối với các tình huống đặc thù).
Do vậy, NĐT cần có những tính toán hợp lý, căn cứ vào điều kiện tài chính hay thậm chí là nhu cầu sử dụng đất lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất phù hợp và hiệu quả nhất.
Thực tế, gắn với mỗi phương thức trả tiền là quyền và nghĩa vụ tương ứng của người sử dụng đất. Lẽ thường, NĐT chịu nhiều áp lực tài chính khi trả tiền thuê đất 1 lần sẽ có nhiều ưu thế hơn trong quá trình sử dụng đất.
Đơn cử, khi thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần NĐT có quyền chuyển nhượng hay thực hiện một số giao dịch khác với quyền sử dụng đất trong khi NĐT thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm bị giới hạn ở các giao dịch về tài sản trên đất đang sử dụng.
Chắc chắn, về phía mình, nhà nước cũng sẽ có những tính toán và cân chỉnh hợp lý về giá thuê đất và tỷ lệ phần trăm dùng để tính tiền thuê hàng năm. Điều đó không chỉ bảo đảm sự cân bằng quyền lợi giữa các NĐT ở 2 phương thức trả tiền mà còn bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước không bị thiệt khi NĐT phát hiện “lỗ hỏng” và thay đổi hình thức sử dụng đất.
Sớm khắc phục lỗ hổng
Tương tự như các phiên bản trước, Luật Đất đai 2024 tiếp tục ghi nhận 2 hình thức sử dụng đất, gồm giao đất (có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm và thu tiền thuê đất 1 lần).
Điểm khác biệt quan trọng là quy định đã thu hẹp các trường hợp giao đất, kể cả giao đất có thu tiền, để mở ra nhiều không gian cho hình thức cho thuê đất, đặc biệt là cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm (điều 118, 119 và 120).
Thoạt nhìn, có thể lầm tưởng rằng Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ hội lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất cho người thuê đất. Tuy nhiên, kỹ thuật thiết lập nội dung quy định tại điều 120 chỉ cho phép NĐT chuyển từ phương thức trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm. NĐT không thể lựa chọn theo chiều ngược lại.
Điều đáng nói là, quy định đó không chỉ làm mất cơ hội để NĐT tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi hay tiềm lực tài chính sẵn có của mình mà nhà nước cũng mất đi cơ hội huy động ngân sách sớm.
Thực tế trước đây, không riêng gì NĐT, một số địa phương cũng đã tính toán đến phương án khuyến khích NĐT nộp tiền thuê đất 1 lần. Bài toán kinh tế được tính toán dựa trên hiệu quả của việc thu ngân sách sớm và mối tương quan với lợi ích của nhà đầu tư khi được điều chỉnh giá thuê hay được áp dụng giảm tiền thuê đất hợp lý nếu huy động vốn để trả tiền thuê đất 1 lần.
Cho nên, nội dung quy định được điều chỉnh nói trên có ý nghĩa quan trọng trong xử lý lỗ hỏng pháp lý này.
