Sửa Nghị định 65, bất động sản có được “giải thoát”?

Trong bối cảnh đó, việc Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP (NĐ65) về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ được kỳ vọng mở ra lối thoát cho DN BĐS để huy động vốn và giảm bớt áp lực trả nợ. Nhưng mức độ hấp thụ tác động của chính sách ra sao còn phụ thuộc nhiều vào thực trạng “sức khỏe” của từng DN.

“Lời nguyền 10 năm”

Khi đánh giá về những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, các chuyên gia đều có chung nhận định, dường như chu kỳ 10 năm đang lặp lại. Giai đoạn 2011-2012, thị trường BĐS sa vào khủng hoảng với sự ra đi của hàng loạt DN, để lại nhiều dự án treo, khu biệt thự cao cấp đến nay vẫn “trơ gan cùng tuế nguyệt”.

Cùng với đó, nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) lâm vào khốn đốn vì nợ xấu phình to. 10 năm sau, kịch bản đó dường như đang lặp lại. Giới phân tích và DN đều có chung nhận định rằng đây như là “lời nguyền” của thị trường.

Sau khi “cơn sốt” địa ốc bất thường đi qua, thị trường rơi vào “vùng trũng” ảm đạm. Bắt đầu từ quý III-2022, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu suy thoái sau cú “phanh gấp” trong điều hành chính sách tín dụng và kênh huy động vốn qua phát hành TP gặp khó khăn. Và chỉ vài tháng sau đó, thị trường đã chuyển biến xấu rất nhanh, tiến tới đóng băng hoàn toàn vào quý IV-2022, đẩy hàng loạt DN vào tình thế khó khăn chưa từng có.

Hàng loạt DN BĐS kêu cứu, thậm chí nhiều ông lớn trong ngành tưởng chừng như không dễ gì bị tác động nay cũng đang ngấp nghé bờ vực sụp đổ nếu tình trạng “khát vốn” - “thiếu tiền trả nợ”, dự án đóng băng này kéo dài.

Trước sự “cầu cứu” của cộng đồng DN, từ giữa tháng 11-2022 đến nay, Chính phủ liên tiếp có các động thái như thành lập các tổ công tác đôn đốc, tháo gỡ khó khăn cho DN và thị trường BĐS; các công điện về các vấn đề liên quan như TP, cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế…

Đã có không ít ý kiến cho rằng, quá trình “giải cứu” thị trường BĐS thời gian gần đây mang đậm “tư duy mệnh lệnh” hành chính. Đơn cử, trong hội nghị tín dụng BĐS do NHNN tổ chức hôm 8-2, một lãnh đạo NHTM cho rằng DN BĐS “cần bán tài sản để cơ cấu nợ”, “10 đồng không bán được cần giảm giá xuống 6 đồng”.

Thực ra, đây cũng là việc nhiều DN BĐS đã tính đến. Nhưng việc bán tài sản của các DN BĐS chưa bao giờ là dễ dàng và cũng không thể diễn ra nhanh chóng, bởi 3 nguyên nhân chính: (i) Quá trình bán phải thông qua hàng loạt yêu cầu về thủ tục pháp lý, hành chính; (ii) Không ít tài sản, dự án DN BĐS đang có hoặc đang triển khai chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nên không thể bán và cũng không có đối tác nào dám mua; (iii) DN BĐS không thể chấp nhận hạ giá xuống “vùng chết”, bởi mục đích của việc bán/chuyển nhượng dự án/tài sản là giúp họ vượt qua khó khăn, không phải để sạch nợ để rồi sau đó chẳng còn gì hoặc hơn nữa là phá sản.

Nhưng, nói đi phải nói lại, không thể đặt bài toán “giải cứu” BĐS lên hết vai tín dụng. Bài học “xương máu” từ 10 năm trước khi sự đổ vỡ của thị trường BĐS dẫn đến hệ lụy khiến cả hệ thống tín dụng lung lay, nợ xấu BĐS phình to đến mức nhiều NHTM không thể kham nổi phải lựa chọn giải pháp “0 đồng” (bị mua lại 0 đồng để tái cấu trúc), là điều NHNN không muốn lặp lại, nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi tình hình thế giới nhiều biến động, ổn định kinh tế vĩ mô phải là ưu tiên hàng đầu.

NĐ65 sửa đổi có mở ra lối thoát?

Mới đây, sau thời gian lấy ý kiến góp ý, Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa đổi NĐ65. Theo dự thảo, NĐ65 - khung pháp lý mới nhất về TPDN, trong đó một số quy định sẽ có hiệu lực từ 1-1-2024, muộn hơn 1 năm so với đề xuất ban đầu để thị trường có thêm thời gian thích nghi với những quy định mới, nhằm khơi thông nút thắt thanh khoản cũng như cải thiện sức cầu thị trường. Nhưng có ý kiến cho rằng, ngay cả khi NĐ65 được sửa đổi với những điều khoản quy định được nới lỏng “dễ thở” hơn cho DN phát hành TP, áp lực đối với DN BĐS không vì thế mà giảm xuống.

Theo SSI Research, tổng giá trị đáo hạn của TPDN trong các năm 2023 và 2024 lần lượt 221.000 tỷ đồng và 318.000 tỷ đồng; trong đó TP của các DN BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất với 131.500 tỷ đồng và 125.300 tỷ đồng. Phần lớn TP sẽ đáo hạn trong quý II và III-2023, chiếm khoảng 57% dư nợ TP đến hạn. Mặc dù các NH có thể sẵn sàng giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư BĐS và người mua nhà khi hạn mức tín dụng mới được phân bổ, nhưng áp lực trả nợ TP vẫn còn.

Thông thường các DN thường đảo nợ bằng cách phát hành TP mới, vay NH hoặc phát hành cổ phiếu. Tuy nhiên, nhiều khả năng hoạt động huy động vốn vẫn gặp khó khăn do biến động trên thị trường chứng khoán và nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến TPDN. Lãi suất tiền gửi tăng cũng gây khó khăn hơn cho thị trường TPDN, do các nhà đầu tư nhỏ lẻ do dự hơn khi mua TP ngay cả khi lãi suất TP tăng. Do đó, các DN có vị thế tài chính rủi ro hơn có thể phải đối mặt với rủi ro vỡ nợ lớn hơn. Giải pháp tối ưu nhất cho các DN BĐS này là bán tài sản, dự án.

Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân), vấn đề Nhà nước cần làm lúc này là hỗ trợ về mặt chính sách pháp lý để DN BĐS có thể thúc đẩy quá trình bán tài sản/dự án để trả nợ được nhanh và thuận lợi nhất.

“Thực tế cho thấy việc bán dự án/tài sản, DN cần nhất là Nhà nước hỗ trợ về mặt thủ tục, pháp lý, bởi người mua sẽ không xuống tiền với dự án chưa đầy đủ về pháp lý, thủ tục hay dở dang trong giải phóng mặt bằng. Nhà nước cần phải làm, bởi đó là trách nhiệm của Nhà nước, vấn đề pháp lý không phải là lỗi của DN” - PGS.TS Phạm Thế Anh nhận xét.