PHÓNG VIÊN: - Ông có thể nói rõ hơn về tính pháp lý của các dự án cần phải giải quyết ngay?
Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Có thể nói 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất đối với thị trường BĐS, gần 1.200 doanh nghiệp (DN) BĐS giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021, và 2023 là năm có tính “quyết định sống còn” đối với DN BĐS. Nhiều DN thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”…
Có 2 khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay. Thứ nhất, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của DN. Thứ hai, khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu (TP) DN và vốn huy động từ khách hàng.
Về giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý liên quan đến các luật, cũng là việc thực hiện mục tiêu Nghị quyết 18-NQ/CP ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”, trong đó có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.
Nhưng do các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vẫn còn một số quy định bất cập, chúng tôi đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý để đảm bảo chất lượng của các dự thảo Luật.
Về giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý thuộc thẩm quyền của Chính phủ, và phải chờ trong thời gian 17 tháng tới các luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các luật hiện hành. Do vậy chúng tôi đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định rất quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3.
Cụ thể, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về TPDN; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án BĐS, nhà ở, đô thị. Sau đó, các bộ, ngành ban hành các Thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Về giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, chúng tôi đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP về xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại (NoTM), để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.
- Ý kiến của ông về tín dụng cho các dự án BĐS?
- Nguồn vốn tín dụng là “bà đỡ” của DN BĐS, nhất là sau khi DN đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất dự án, nên rất cần được vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng cũng là “bà đỡ” cho người mua nhà và người mua nhà tạo dòng tiền, tạo thanh khoản cho DN BĐS, nên hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà là hỗ trợ cho thị trường BĐS phục hồi.
Theo NHNN chi nhánh TPHCM, tổng dư nợ tín dụng năm 2022 trên địa bàn khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng BĐS chiếm khoảng 28% tương đương 896.000 tỷ đồng, chỉ tăng 16% (thấp hơn rất nhiều so với bình quân cả nước 24,27%), cao hơn không nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của TP là 13,8%.
Nhưng đáng lưu ý, trong đó có đến 70% là tín dụng tiêu dùng BĐS, tương đương 627.200 tỷ đồng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà. Như vậy, nguồn vốn tín dụng cho DN chỉ chiếm 30% tương đương 268.800 tỷ đồng.
Hiện nay vướng mắc, khó khăn của DN BĐS về tín dụng đang gặp phải, là DN có khoản vay tín dụng sắp đáo hạn nếu không được cơ cấu lại nợ vay, không được giữ nguyên nhóm nợ, có nguy cơ bị “nhảy nhóm nợ xấu”. DN có khoản vay tín dụng đã bị xếp vào nợ xấu nhóm 2 hoặc nhóm 3 nếu không được khoanh nợ thì không thể tiếp cận được khoản vay mới.
Do đó, chúng tôi đề nghị Chính phủ và NHNN xem xét cho phép nới tiêu chí nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng”, để DN BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3, từ đó có thể được vay vốn tín dụng mới đối với dự án BĐS có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.
Đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng để tái cấp vốn cho các NHTM được NHNN chỉ định, cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp và chủ đầu tư dự án NoXH được vay vốn ưu đãi, thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ NoXH trong giai đoạn 2021-2030. Đề nghị Chính phủ khẩn trương ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về TPDN…
- Lãnh đạo TPHCM vừa có cuộc họp với HoREA và một số DN lớn để tháo gỡ các dự án gặp khó khăn. Cuộc họp phát đi “tín hiệu” như thế nào, thưa ông?
- Trên địa bàn TPHCM hiện có 116 dự án NoTM, NoXH, đang gặp vướng mắc về pháp lý, nhiều dự án đã “án binh bất động” từ nhiều năm nay. Chúng tôi hoan nghênh UBND TPHCM đã quyết liệt và chủ động phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương, nhất là Tổ công tác của Chính phủ và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP Thủ Đức xem xét, phân nhóm dự án, phân loại khó khăn vướng mắc để xử lý, đồng thời lắng nghe ý kiến đề xuất của các DN BĐS liên quan.
Đặc biệt, các Tổ công tác đã phối hợp với các bộ, ngành, địa phương và TPHCM, khẩn trương xem xét giải quyết các dự án có nguồn gốc đất công, đất do cổ phần hóa DNNN hoặc dự án thuộc diện rà soát pháp lý, phải thanh tra, kiểm tra, kiểm toán. Chúng tôi hy vọng với những quyết liệt, sát sao từ Chính phủ đến địa phương, các dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM sẽ sớm được tháo gỡ.
- Xin cảm ơn ông.
Đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng để tái cấp vốn cho các NHTM được NHNN chỉ định, cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp...
