Áp lực lên hạ tầng nông thôn
Ngày 1-4, tiến sĩ Đào Ngọc Nghiêm - phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam - cho biết, trong thời gian qua nghiên cứu Luật đất đai 2013 sửa đổi dự kiến trình Quốc hội cuối năm 2022, các bộ, ngành cũng đã đặt ra nhiều tồn tại của phân lô bán nền. Tại nhiều hội thảo có ý kiến cho rằng cần phải cấm, nhưng cũng có ý kiến ủng hộ tiếp tục phân lô bán nền.
"Quy mô bao nhiêu mới được tách thửa, tách thửa trong điều kiện nào, đã chuyển đổi mục đích hay tách thửa đất nông nghiệp… Đây là những tồn tại trong Luật đất đai 2013 cần phải khắc phục, có các quy định chi tiết, chặt chẽ hơn", ông Nghiêm nói.
Theo ông Nghiêm, nếu cứ để tách thửa ồ ạt, sau đó xin chuyển đổi sang đất ở sẽ tác động rất lớn đến vấn đề dân cư, áp lực lên hạ tầng, chức năng sử dụng đất, thực hiện quy hoạch về sau. Trước mắt chính quyền địa phương phải vào cuộc để giám sát việc tách thửa, phân lô, có ngăn chặn kịp thời.
Ông Nghiêm nhận định: "Những khu vực phân lô bán nền ở thôn xóm hiện nay khó có điều kiện hấp dẫn vì không đáp ứng được hạ tầng, giao thông, điện, nước.
Về lâu về dài, các địa phương phải bám sát quy hoạch sử dụng đất, chỗ nào là đất ở, chỗ nào là khu đô thị, chỗ nào là dự án thì phải rõ ràng, không phải cứ thích là phân lô. Để hình thành một dự án phải qua rất nhiều khâu, trong đó có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đi trước".
Một thửa đất trồng cây lâu năm (có một phần đất ở) ở xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) sau khi chuyển đổi thành đất ở đã phân lô bán nền - Ảnh: QUANG THẾ
"Phân lô không nằm trong quy hoạch đất ở sẽ rất nguy hiểm cho người mua"
Đồng quan điểm, tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường - chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng tách thửa, phân lô bán nền phải nhìn từ nhiều góc độ. Ví dụ khu vực đó diện tích không nằm trong quy hoạch đất ở thì sẽ rất nguy hiểm cho người mua. Hay cho tách thửa ồ ạt chỉ phục vụ được mục đích kinh doanh, đầu cơ thì phải xem xét lại...
Nhìn ở góc nhìn khác, ông Cường cho rằng nếu Nhà nước không có đầu tư công vào các khu vực đất xen kẹt, đất không có điều kiện để canh tác khiến đất để hoang hóa, không tạo điều kiện để người dân chuyển đổi mục đích thì đây là trách nhiệm quản lý của các cơ quan địa phương.
Đất phân lô rồi để hoang là tình trạng chung xảy ra tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội - Ảnh: QUANG THẾ
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Công ty luật TAT Law Firm) cho hay, không phải khu vực nào sau khi tách thửa đất nông nghiệp cũng được chuyển đổi thành đất ở. Tuy nhiên thực tế cho thấy hiện nay chỉ sau khi tách thửa đã xuất hiện thông tin rao bán rầm rộ. Người mua cần tỉnh táo, vì có thể mua phải đất chưa đủ pháp lý dẫn đến nhiều hệ lụy khiếu kiện về sau.
Luật sư Thảo bày tỏ, không nên cấm phân lô bán nền với đất ở. "Phân lô đúng hạn mức, hạn điền là quyền của họ, Nhà nước không được can thiệp sâu vào việc này. Vì can thiệp sâu có thể dẫn đến độc quyền trong phân phối sản phẩm bất động sản nói chung".
"Cần phải quản lý, siết chặt phân lô bán nền vừa được chuyển đổi từ đất có nguồn gốc nông nghiệp, trồng cây lâu năm, lâm nghiệp. Đối với những khu vực đã được chuyển đổi sang đất ở chính quyền địa phương cũng nên rất cẩn trọng bởi "mở cửa" cho phân lô bán nền sẽ có lợi cho người tiêu dùng, tuy nhiên nó cũng có nhiều bất cập quản lý về sau…", luật sư Thảo nhận định.
