Tư duy bao cấp
PHÓNG VIÊN: - Trong khoảng 3 năm trở lại đây, hàng loạt doanh nghiệp kêu “thiếu vốn” và “bị sa lầy” khi đầu tư vào NoXH, trong khi nhu cầu NoXH của thị trường vẫn ở mức cao. Ông nhận xét thế nào về nghịch lý này?
GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Chủ trương phát triển NoXH, nhà ở thu nhập thấp được nhà nước đặc biệt quan tâm, nhằm hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách. Tháng 4-2009, lần đầu tiên Chính phủ ra nghị quyết về NoXH, tạo kỳ vọng cho cuộc cách mạng về nhà ở dành cho người thu nhập thấp, khích lệ các chủ đầu tư hướng tới phân khúc sản phẩm dưới 1 tỷ đồng nhằm cải thiện tình hình kinh doanh. Đến năm 2013, các chính sách hỗ trợ phát triển NoXH đã được thực hiện với việc triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, kể từ thời điểm đó đến khi gói tín dụng ưu đãi dừng triển khai, việc phát triển NoXH gặp rất nhiều khó khăn do những vướng mắc không chỉ về vốn. Ở đây có một nghịch lý là theo số liệu khảo sát của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Thế giới, phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% nhu cầu về nhà ở, còn giá cao chỉ chiếm 20%, nghĩa là nhu cầu NoXH là có thật, không hề có dấu hiệu “bong bóng”.
Vậy thì tại sao các dự án NoXH các doanh nghiệp BĐS đầu tư lại không bán được? Hay do phụ thuộc vào vốn vay ưu đãi của Chính phủ và đến khi gói này kết thúc doanh nghiệp cũng lâm vào tình trạng khó khăn? Rõ ràng, những nguyên nhân chúng ta vẫn thường hay nói như NoXH có vị trí cách xa trung tâm, cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo, thiếu các dịch vụ đi kèm, chưa hấp dẫn người mua… chỉ là một phần, còn nguyên nhân sâu xa và quan trọng hơn theo tôi vẫn là do chính sách chưa phù hợp.
- Ông có thể nói cụ thể hơn về những hạn chế chính sách?
- Tư duy và chính sách về NoXH của ta hiện nay thực chất vẫn là tư duy bao cấp như thời kỳ chưa đổi mới, nhà nước vẫn ôm đồm trợ cấp vốn, rồi sàng lọc đối tượng được mua nhà, nghĩa là không phản ánh đúng bản chất thực tế của thị trường vốn tuân theo quy luật cung-cầu.
Chính sách của ta quá nặng về ưu đãi bên cung (các doanh nghiệp đầu tư), mà lại rất ít chú trọng bên cầu (đòn bẩy thực sự cho phân khúc thị trường này), do đó dẫn đến mâu thuẫn là một mặt quá chú trọng đưa ra các ưu đãi cho bên cung, mặt khác lại quy định diện các đối tượng được xét cho mua, thuê, thuê mua loại nhà đó, vô tình hạn chế bên cầu. Hay nói đúng hơn đây là chính sách thông qua bên cung để giúp đỡ bên cầu.
Nên ngay cả khi gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ nhằm thúc đẩy chính sách NoXH, tuy nói là để giúp đỡ cả bên cung và bên cầu, nhưng thực tế vẫn là để ưu đãi bên cung. Vì thế người có nhu cầu thực sự mua NoXH tiếp cận rất khó (do hạn chế về vốn, sàng lọc đối tượng), còn bên các nhà đầu tư xây dựng NoXH ỷ vào vốn ưu đãi của nhà nước, nên khi gói vốn hết cũng ngừng xây, trong khi NoXH vẫn không bán được. Đây là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay.
Phát triển NoTM giá rẻ
- Để “giải cứu” NoXH hiện nay cần những giải pháp thế nào, thưa ông?
- Thứ nhất, như đã nói ở trên, phải thay đổi quan niệm về NoXH, từ đó thay đổi về chính sách. Phải xóa bỏ quan niệm NoXH là bao cấp, xóa bỏ chính sách chưa phù hợp khi quá ưu đãi bên cung mà xem nhẹ bên cầu.
Theo tôi, cần phát triển nhà ở thương mại (NoTM) giá rẻ thay cho NoXH hiện nay, xem đây là giải pháp chính để giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân. Vì khi phát triển NoTM giá rẻ doanh nghiệp sẽ phải tự hạch toán, cân đối đầu tư và quyết định giá bán, trong khi đó cũng nới rộng phạm vi đối tượng mua nhà, tất cả những ai có nhu cầu đều mua được nhà thay vì phải sàng lọc đối tượng như hiện nay.
Thứ hai, cần giải bài toán thiếu vốn khi các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án NoTM. Khi đã thực hiện chính sách NoTM giá rẻ, bên cạnh nguồn vốn vay ưu đãi từ Chính phủ, các nhà đầu tư vẫn có thể tìm được nguồn vốn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn khác nhau, thí dụ như nguồn vốn ODA ưu đãi của các đối tác nước ngoài đang quan tâm đầu tư tới vấn đề xã hội, nhà ở cho Việt Nam, hay từ các nguồn xã hội hóa khác.
- Nhưng thực tế nhu cầu NoXH của người dân vẫn rất cao. Vậy theo ông kinh nghiệm của các nước trong giải quyết vấn đề này như thế nào?
- NoXH bắt đầu xuất hiện từ các nước phát triển như Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần lan rộng ra các nước khác. Đến nay, các quốc gia trên thế giới đều đã xây dựng chính sách về NoXH và có những nhận thức chung về khái niệm loại hình này.
Nhưng các nước cũng không sử dụng thuật ngữ là “nhà ở xã hội” mà họ sử dụng thuật ngữ “nhà ở giá hợp lý” (affordable housing), nghĩa là họ cũng để cho nó vận hành theo cơ chế thị trường, tức NoTM giá rẻ.
Thí dụ ở Mỹ, chính phủ dành một phần vốn ngân sách khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển kinh tế quốc gia, và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác cho tái tạo quỹ nhà ở. Nguồn vốn đầu tư xây dựng NoTM giá rẻ còn được họ huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng thay vì chỉ phụ thuộc vào duy nhất nguồn vốn chính phủ.
Hay như ở Hàn Quốc, chính phủ rất chú trọng đến chính sách hỗ trợ vốn cho người mua (bên cầu) hơn là các doanh nghiệp (bên cung), người dân muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ các chương trình ưu đãi của nhà nước, với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp. Đây là những kinh nghiệm tốt mà Việt Nam có thể tham khảo.
- Xin cảm ơn ông.
| Tư duy và chính sách về NoXH của ta hiện nay thực chất vẫn là tư duy bao cấp như thời kỳ chưa đổi mới, nhà nước vẫn ôm đồm trợ cấp vốn, rồi sàng lọc đối tượng được mua nhà, nghĩa là không phản ánh đúng bản chất thực tế của thị trường vốn tuân theo quy luật cung – cầu. |
