Những chỉ dấu nguy hiểm
Kết thúc quý I, hầu hết báo cáo đánh giá, phân tích của các tổ chức đều có chung nhận định: thị trường BĐS Việt Nam đang xuất hiện những chỉ dấu bất thường. Đó là hiện tượng giá BĐS vẫn liên tục tăng bất chấp đại dịch Covid -19; nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường; các dòng tiền nhàn rỗi tìm nơi trú ẩn an toàn, trong khi thị trường vẫn quá kỳ vọng vào gói kích cầu (nằm trong gói hỗ trợ kinh tế của Chính phủ); giá tăng nhưng thanh khoản không tương xứng. Những yếu tố này cộng hưởng khiến nhiều nơi đã bắt đầu xuất hiện tình trạng “bong bóng” cục bộ.
Theo báo cáo thị trường Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) công bố mới đây, trong 4 tháng đầu năm nhiều tỉnh, thành cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Nhiều địa phương như Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, TPHCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận diễn ra sốt giá BĐS dồn dập. Đất nền nhiều huyện nông thôn tăng giá gấp 2-3 lần so với cùng kỳ, có nơi tăng 30-50% chỉ trong 1 quý.
Cụ thể, giá chào bán các dự án mới tại TPHCM ghi nhận có trường hợp tăng 30-40% so với mặt bằng giá cũ. Trên các sàn địa ốc trực tuyến, giá đất miền Bắc gồm Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nội tăng 20-35%. Giá đất miền Trung thuộc các tỉnh Bình Thuận, Khánh Hòa, Thanh Hóa tăng 13-40%, và ở miền Nam ghi nhận giá đất tại Long An, Bình Phước, Bình Dương tăng 13-27%.
Đáng chú ý, giá BĐS leo thang và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch rất ít, thanh khoản xuống thấp, đã làm xuất hiện “bong bóng” cục bộ về giá.
Trong khi đó, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam đưa ra những con số cụ thể hơn về việc khan hiếm nguồn cung: Tính hết quý I phân khúc căn hộ thị trường Hà Nội không có dự án nào được hoàn thành để chào bán, trong khi phân khúc biệt thự chỉ có 2 dự án mới với hơn 1.500 căn hộ được bán ra. “Đói” nguồn cung khiến giá bán phân khúc liền kề, biệt thự, shophouse ghi nhận mức cao kỷ lục 569 triệu đồng/m2.
Còn tại TPHCM, kết thúc quý I, thị trường ghi nhận duy nhất 1 dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013). Như vậy, đây là lần đầu tiên sau hơn 10 năm (kể từ khủng hoảng BĐS năm 2011), những thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM cùng lúc xuất hiện tình trạng “đói cung” trầm trọng, giá tăng cao. Đây là chỉ dấu cho thấy sự bất ổn của thị trường BĐS.
Đánh giá về thị trường BĐS hiện nay, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh, cho biết căn cứ theo tiêu chí đánh giá bong bóng BĐS của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), cứ 37 năm thu nhập bình quân của 1 người bình thường mới mua nổi 1 căn nhà là báo động của “bong bóng” thị trường. Việt Nam trước đây mới tính có 35 năm, nhưng nay đang xấp xỉ 37 năm. Quỹ đất ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự, nên nguồn cung hạn hẹp trong khi cầu tiếp tục tăng, rất có khả năng thị trường BĐS sẽ xuất hiện “bong bóng” vào năm 2023, nếu Chính phủ không có những chính sách kịp thời để điều chỉnh.
Chặn “bong bóng” thế nào?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, thực tế của thị trường hiện nay đang cho thấy khó khăn “kép” của BĐS. Một mặt, nếu để vốn ngân hàng chảy vào BĐS quá nhiều, dẫn đến cung tăng quá nhanh trong khi cầu không có, chắc chắn dẫn đến tình trạng “đóng băng” như đã từng xảy ra. Nhưng hiện nay ngược lại, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi cầu tăng mạnh, có nguy cơ dẫn đến “bong bóng”, do đó vẫn cần dòng vốn để duy trì nguồn cung cho các dự án thực sự. Vấn đề là loại bỏ những “dự án ma” như thế nào.
“Hiện nguồn cung các dự án khá thấp. Nguy cơ thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng, các chủ đầu tư giữ hàng trong khi các nhà đầu cơ tung tiền mua BĐS số lượng lớn, có thể tạo ra sốt giá. Theo tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện “bong bóng” như năm 2008, song cần mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn” - GS. Võ khuyến nghị.
Mới đây, bà Anne-Marie Gulde-Wolf, Quyền Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của IMF, đã cảnh báo khu vực châu Á có thể phải đối mặt với viễn cảnh lạm phát đình trệ, đó là khi tình trạng giá cả leo thang trong khi nền kinh tế tăng trưởng chậm lại. Đại diện IMF khuyến nghị các quốc gia cần siết chặt tiền tệ, với tốc độ phụ thuộc vào diễn biến lạm phát trong nước và sức ép bên ngoài. Mới đây, Chính phủ cũng đã có những động thái điều chỉnh nhất định về chính sách đối với tiền tệ, trong đó tập trung vào lĩnh vực BĐS.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay.
Một số chuyên gia cho rằng, trong thời điểm hiện tại, khi nguồn cung co hẹp, giá tăng cao, tín dụng siết lại, sẽ càng làm “bong bóng” BĐS căng dần lên. Hiện tượng xuất hiện “bong bóng” BĐS và xóa “bong bóng” như thế nào phần lớn phụ thuộc vào sự điều tiết về chính sách và điều chỉnh của thị trường.
Vấn đề nên làm hiện nay cần hoàn chỉnh khuôn khổ pháp lý về các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS, để thay vì bị động các chủ đầu tư BĐS có thể mở rộng tìm kiếm lối thoát mới như M&A, IPO, hoặc hợp tác đầu tư quốc tế, chủ động nguồn vốn phát triển dự án, tăng nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu thực của thị trường.
| Những biến động bất thường của thị trường BĐS những tháng đầu năm đã khiến “bóng ma” năm 2008 - nỗi ám ảnh của thị trường - đang lởn vởn trở lại, với những cơn “sốt” đất cục bộ tại nhiều địa phương. |
