Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 quy định này bị loại bỏ, khiến việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm đang ách tắc.
Khung pháp lý lòng vòng chồng chéo nhau
Nói về những hạn chế của ngành du lịch Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VnREA), cho biết hạ tầng hiện nay mới đáp ứng được 1/3 nhu cầu, đã vậy chất lượng cơ sở hạ tầng chưa cao nên sản phẩm du lịch cao cấp gần như không có. Hiện đang có khoảng hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang nằm đắp chiếu chờ sự tháo gỡ của pháp luật.
Nếu tiếp tục tình trạng này sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch, làm nản lòng nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn.
Kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cũng cho thấy, trong các yếu tố về quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, thì yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50%, các yếu tố khác chiếm 20%. Trong khi đó khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng du lịch hiện nay chưa đầy đủ, nên chưa khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để đầu tư dự án hạ tầng du lịch.
Chia sẻ câu chuyện dự án vướng vì pháp lý, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ BĐS Hà Nội nói: “Một dự án du lịch gồm nhiều loại đất, trong đó 70% diện tích đất do Nhà nước quản lý. Đất do người dân quản lý thì nhà đầu tư thỏa thuận với người dân, nhưng đất do Nhà nước quản lý thì thỏa thuận thế nào? Với đất do Nhà nước quản lý việc đấu giá là hợp lý, nhưng để đấu giá phải hình thành dự án mới, tức phải tách dự án, nhưng tách thì Luật Đầu tư lại không cho phép”.
Dù quy định pháp luật hiện hành cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, nhưng lại thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này.
Do vậy doanh nghiệp kinh doanh du lịch không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất, mà chỉ có thể thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất và ngân sách của địa phương, phải thỏa thuận đền bù mặt bằng với 100% số hộ dân. Đây là vướng mắc lớn khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại.
TS. Cấn Văn Lực , Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nêu quan điểm, muốn phát triển đồng bộ và bền vững, các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, với quỹ đất phát triển tương xứng cho thời gian đầu tư và vận hành dài hạn. Nhưng khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.
Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình BĐS du lịch hình thành trên đất du lịch, cũng chưa có quy định chi tiết. Quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotel, shophouse,…) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ.
Luật Đất đai sửa đổi bỏ ngỏ
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn như Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị đề ra, cần có cơ chế tạo quỹ đất cho du lịch, cần đưa dự án du lịch, tổ hợp du lịch diện tích lớn vào diện Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng không đề cập đến các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, nếu không cho phép thu hồi đất để làm dự án du lịch thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn, khó thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Đầu tư vào các khu du lịch là bỏ tiền lớn, thu tiền lẻ, thời gian thu hồi vốn lâu, nếu giữ quy định như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay, thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc, vô hình trung loại bỏ “đại bàng” khỏi cuộc chơi đầu tư dự án du lịch. Bởi các nhà đầu tư nước ngoài không được thỏa thuận với dân để có đất triển khai dự án.
Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, các chuyên gia và các nhà đầu tư kiến nghị, Luật Đất đai sửa đổi cần phải có quy định cụ thể về đất du lịch theo bổ sung các dự án du lịch lớn như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vào diện Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch. Nhưng cũng cần luật hóa cùng với việc tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về quy hoạch, về đầu tư phát triển du lịch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí, tranh chấp đất đai.
Theo số liệu thống kê của VnREA, hiện cả nước có khoảng 239 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại.
Thị trường BĐS hiện nay gần như “đóng băng”, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này ngoài tác động của Covid-19, thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai, cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.
Du lịch đang giữ vai trò là động lực quan trọng thúc đẩy phục hồi kinh tế, và được định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn với mục tiêu đến năm 2030 đóng góp khoảng 14-15% GDP, nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50%. Nhưng cơ chế hiện nay chưa khuyến khích đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch và điểm đến để phát triển ngành “công nghiệp không khói” này.
