Thủ tục chưa thông, dòng tiền bị siết, giá nhà tăng cao

Khó khăn bủa vây, sức mua giảm mạnh
Mới đây, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Huỳnh Thanh Khiết, đã có văn bản báo cáo UBND TP  các vướng mắc liên quan đến 18 dự án nhà ở trên địa bàn, từ đó kiến nghị TP chỉ đạo các sở, ngành liên quan cùng nhau tháo gỡ các khó khăn để đẩy nhanh tiến độ các dự án. Đây không phải là lần đầu tiên các sở ngành, hiệp hội kêu ca về việc các dự án nhà ở chậm tiến độ, thủ tục dậm chân tại chỗ hay chồng chéo lẫn nhau…

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM đã có nhiều văn bản chỉ đích danh hàng trăm dự án nhà ở đang bị vướng trong quá trình triển khai. UBND TPHCM cũng đã lập Tổ công tác hàng tuần họp xem xét, giải quyết các khó khăn của từng dự án, nhưng kết quả cũng chưa như mong đợi của doanh nghiệp. 

Thủ tục đầu tư khó khăn dẫn đến dự án chậm kéo theo hàng loạt hệ lụy cho doanh nghiệp, như chi phí lãi vay, nuôi bộ máy, bồi thường vi phạm cam kết tiến độ với khách hàng… Tuy nhiên, khi đã giải quyết được những khó khăn nói trên, doanh nghiệp tiến hành đầu tư xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường - yếu tố quyết định sự thành bại của dự án - vẫn gặp những rắc rối, khó khăn chồng chất khó khăn. Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giao dịch nhà đất cả nước 9 tháng qua giảm xuống mức thấp nhất trong những năm gần đây. Dòng tiền thị trường tiếp tục bị các ngân hàng siết chặt, cầu mua nhà sụt giảm, nhưng nghịch lý là giá nhà đất tiếp tục tăng lên. 

Trong 9 tháng năm 2022, TPHCM và vùng Đông Nam bộ có 31 dự án căn hộ mở bán sản phẩm ra thị trường, trong đó có 6 dự án mở bán mới, 25 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới toàn thị trường khoảng 4.783 sản phẩm, nhưng giao dịch thành công 2.531 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường đạt 52%. Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, trong 9 tháng tại TPHCM và vùng Đông Nam bộ có 30 dự án mở bán sản phẩm. Nguồn cung mới tung ra thị trường 3.081 sản phẩm, giao dịch thành công 1.449 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 47%. 

Trao đổi với ĐTTC, đại diện nhiều sàn môi giới cho biết giao dịch khá chậm, không chỉ ở những phân khúc mang tính đầu tư, đầu cơ ở các tỉnh xa cần đòn bẩy tài chính, mà ngay cả những dự án đã xây dựng xong tại TPHCM lượng khách giao dịch vẫn rất hạn chế. “Tín dụng từ các ngân hàng mở hơn trước đây, khách hàng cũng có nhu cầu nhà ở thực sự và dự án đã xây xong, nhưng khách hàng vẫn chần chừ không giao dịch. Khi tìm hiểu, chúng tôi được biết bài toán trả nợ vay của khách hàng chưa an toàn do lo sợ nguồn thu nhập không ổn định trong thời gian tới” - anh Duy, giám đốc một sàn BĐS, chia sẻ.

Nhưng nghịch lý giá nhà tăng cao
Các nghiên cứu gần đây cho thấy, sức cầu trên thị trường thấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án phổ biến 25-60%, nhưng giá bán nhà đất trên thị trường sơ cấp (giá chủ đầu tư tung ra thị trường) tăng bình quân 5-8%, riêng khu Đông TPHCM giá bán trung bình tăng cao hơn 12-16%.

Trong khi đó, khảo sát mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, phân khúc nhà phố - biệt thự ghi nhận 7 dự án mở bán trong quý III, cung cấp ra thị trường khoảng 374 căn, giảm 36,8% so với quý II. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng, chiếm 48,1% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 47%, tương đương 177 căn, giảm 62,7% so với quý trước. 
Nhìn chung, mặt bằng giá bán sơ cấp tăng 1-6% giữa các giai đoạn mở bán (mỗi giai đoạn cách nhau 3-6 tháng).

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho đã được mở bán trong những năm trước. Nguyên nhân do ảnh hưởng từ động thái kiểm soát tín dụng và những khó khăn chung của nền kinh tế vĩ mô đã làm lượng tiêu thụ giảm mạnh, thanh khoản thị trường chậm lại, cá biệt ở một số dự án gần như không phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý II, nhưng tăng 8-10% so với cùng kỳ năm trước. Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam, cho biết nguyên nhân tăng giá chủ yếu đến từ chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng… 

Phát triển nhà giá rẻ đáp ứng nhu cầu người lao động thu nhập thấp  là chủ trương nhân văn của Đảng và Chính phủ. Mới đây  UBND TPHCM đưa ra kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà giá rẻ cho công nhân từ nay đến năm 2025. Ðể giải quyết bài toán này, Sở Xây dựng TP đã trình kế hoạch với nhiều giải pháp. Trong đó, tổng rà soát toàn bộ khu đất trống, khu đất hoạt động không hiệu quả và đề xuất thu hồi hoặc chuyển mục đích làm nhà ở xã hội (NoXH). Bên cạnh đó, giao UBND quận, huyện chủ động xây dựng quỹ NoXH phục vụ việc bố trí tái định cư. Trước mắt, xác định khu đất tái định cư 15ha tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh để xây dựng khu tổ hợp phục vụ các công trình cho dự án NoXH. Ngoài ra, TPHCM còn triển khai xây dựng 25 dự án NoXH với 30.000 căn hộ. 

Tuy nhiên, những nỗ lực kéo giảm giá nhà của chính quyền và thực tế thị trường hiện vẫn còn những “điểm vênh”. Nếu những bất cập trong chính sách về đất đai, thủ tục về đầu tư, cũng như chính sách tín dụng cho nhà đầu tư, người mua nhà không tháo gỡ kịp thời, giấc mơ an cư cho số đông người dân vẫn khó thực hiện được.