TPHCM: Khai thông cho hàng trăm dự án 'bí lối ra'

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì việc xác định giá đất gặp những khó khăn gì? Và nay tháo gỡ ra sao?

Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG: - Thời gian qua, việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, nhưng lại không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính được.

Nguyên nhân từ khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất. Theo đó, có đơn vị tư vấn từ chối, không tham gia xác định giá đất tại thời điểm đó; việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, thậm chí có những trường hợp hầu như không thu thập được thông tin đầu vào để xác định giá đất. Từ đó nhiều hồ sơ đã bị ngưng trệ, thậm chí có nhiều trường hợp đến 30 lần cũng không thuê được đơn vị tư vấn.

Trước khi sửa đổi Luật Đất đai, Sở TNMT TPHCM đã trình UBND TPHCM đề án gỡ khó cho các DN nhưng vẫn không thể khai thông. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, dù đã mở nút thắt để giải quyết nhiều vướng mắc, nhưng trong luật lại giao lại cho Chính phủ quy định.

Chúng tôi tiếp tục kiến nghị với Chính phủ trong quá trình xây dựng nghị định hướng dẫn luật. Cụ thể, chúng tôi đề xuất đối với trường hợp có quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, nếu đến nay chưa phê duyệt giá đất thì tính theo bảng giá đất hiện tại nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, và đã được cụ thể hóa tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Vậy Nghị định 71/2024/NĐ-CP có những điểm mới nào?

- Nghị định 71 tập trung vào 4 điểm. Thứ nhất, về phương pháp thặng dư. Theo đó các chi phí thực tế của DN phải bỏ ra trong quá trình thực hiện dự án, hoặc các khoản lợi nhuận DN được hưởng trong quá trình kinh doanh như lãi vay, chi phí trượt giá trong xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư, được tính trên giá trị công trình và giá đất đã được tính toán đầy đủ. Việc này đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và DN theo tinh thần Luật Đất đai năm 2024 đã quy định.

Thứ hai, về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo Luật Đất đai năm 2013, được áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bảng giá x hệ số sử dụng đất).

Thứ ba, về thẩm quyền quyết định giá. Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Thứ tư, điều chỉnh bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng đến ngày 31-12-2025, và việc điều chỉnh này không phải trình Thường trực HĐND hoặc HĐND cùng cấp thông qua.

Tóm lại, những quy định mới của Nghị định 71 rất tích cực trong tình hình thực tiễn hiện nay, giúp giải phóng được những tồn đọng không chỉ TPHCM mà cho tất cả các tỉnh thành khác, khi gặp vướng trong những trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm nhưng chưa xác định giá đất. Điều này cũng sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách, đồng thời đưa nguồn lực đất đai này vào sản xuất kinh doanh, ổn định đời sống, tạo động lực để cho kinh tế phát triển.

- Theo ông, khi Nghị định 71 chính thức có hiệu lực những vấn đề nào nổi cộm tại TPHCM sẽ được gỡ vướng?

- Tôi lấy thí dụ với dự án không thể cấp giấy chứng nhận, DN cũng gặp khó khăn khi hợp tác đầu tư, thế chấp vay vốn, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại khi chưa cấp giấy chứng nhận bởi chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể hơn, một khu công nghiệp ở huyện Nhà Bè, diện tích lên đến cả trăm hecta, khó thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí sở ngành cũng nỗ lực thuê đơn vị tư vấn, nhưng trong quá trình thực hiện không đảm bảo thông tin đầu vào, khiến cho việc định giá đứng hình, gây ra nhiều hệ lụy.

Hay như Bệnh viện Chợ Rẫy cơ sở 2 tại Bình Chánh, rất khó để xác định doanh thu, bởi bệnh viện chưa hoạt động, dẫn đến khâu định giá đất gặp khó, tắc trong khâu thủ tục. Những trường hợp trên khi áp dụng nghị định này, chỉ lấy bảng giá đất nhân cho hệ số là xong.

TPHCM hiện có gần 200 hồ sơ gặp vướng ở khâu định giá đất và dự kiến sẽ được giải quyết. Theo đó, thứ nhất đối với hồ sơ phải trình Hội đồng Thẩm định giá đất TPHCM, Sở TNMT đang phối hợp với các sở, ngành hoàn thiện phương án để trình Hội đồng Thẩm định giá đất TPHCM, sau đó trình UBND phê duyệt. Năm 2024 dự kiến sẽ hoàn thành khoảng 36 hồ sơ. Giải quyết khâu này sẽ cấp được 17.500 giấy chứng nhận.

Thứ hai, đối với hồ sơ liên quan đến thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, Sở TNMT đã và đang tổng hợp để khi ngày 1-8 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71 có hiệu lực, Sở TNMT sẽ chuyển Cục Thuế TPHCM để tính thu tiền thuê đất, sau đó tiến hành các thủ tục tiếp theo để cấp giấy chứng nhận.

Những dự án gặp vướng còn lại sẽ được gỡ, nhưng cần chờ nghị định chung sẽ được ban hành trong thời gian tới khi Luật Đất đai có hiệu lực vào tháng 8.

- Xin cảm ơn ông!