Vụ trúng đấu giá đất khủng Thủ Thiêm: Hãy chờ xem có “tiền tươi thóc thật”

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, việc một số doanh nghiệp (DN) tại TPHCM trúng thầu các lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm, trong đó Tập đoàn Tân Hoàng Minh mua lô đất 10.000m2 với giá 25.500 tỷ đồng, phải chăng DN này đang quá phiêu lưu trong kinh doanh. Ý kiến của ông về việc này?

GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: - Những dấu hỏi dư luận đặt ra từ vụ đấu giá đất là có cơ sở. Tại TPHCM, theo tôi được biết chỉ có trung tâm quận 1 giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2.

Đơn cử như khu vực các phố Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi được coi là trung tâm thương mại của TPHCM nên đất ở đây đắt nhất. Nếu Thủ Thiêm đắt gấp đôi và đối chiếu với quy luật giá trị, đúng là có nhiều bất thường.

Thủ Thiêm là vùng ngoại vi và cũng mới là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai, nghĩa là mới thuộc vị trí được kỳ vọng, nên không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của TP hiện nay.

Nếu thực sự các DN trả đủ tiền để mua 4 lô đất trên, liệu ai sẽ sẵn sàng chi 1-2,5 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm, và kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn và thời gian là bao lâu?

Về Tân Hoàng Minh, tôi không cho rằng họ cố tình trả giá cao để đánh bóng tên tuổi. Bởi DN này hiện được nhiều người đánh giá là nhà đầu tư có tiềm năng, nên nếu không thể thanh toán được tiền trúng đấu giá, độ uy tín của thương hiệu này sẽ bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, DN này cũng có “tiền sử” về đấu giá đất và không thực hiện nghĩa vụ. Như năm 2015 DN từng trúng đấu giá “lô đất vàng” ở TPHCM nhưng đòi hủy kết quả và không nộp số tiền đã trúng đấu giá và DN này bị phạt tiền trễ hạn hơn 260 tỷ đồng.

Còn việc xây dựng căn hộ trên các lô đất vừa mua qua đấu giá với giá “trên trời” này để bán, theo tôi không mấy khả quan. Ai sẽ mua những căn hộ ấy?

Ngay cả giới siêu giàu họ cũng có nhiều sự lựa chọn khác, họ có thể mua biệt thự trung tâm, ven biển, ven rừng hoặc những nơi có vị trí và không gian sống tốt hơn rất nhiều, với mức giá thấp hơn nhiều.

Còn nếu nói mua để kinh doanh lại càng không tưởng. Với mức giá tạm tính căn hộ 70m2 là 70 tỷ đồng mới có lãi, ai dám mạo hiểm để mua kinh doanh? Kinh doanh cái gì để có thể thu hồi được nguồn vốn gốc đã bỏ ra chứ chưa nói đến lợi nhuận?

Tôi nghĩ là khó. Có lẽ còn phải chờ động thái tiếp theo của DN xem họ sẽ làm gì, ít nhất khi đến hạn nộp tiền họ có nộp “tiền tươi thóc thật” không.

- Ông có cho rằng vụ đấu giá đất vừa qua nằm trong động cơ đẩy giá đất làm nhiễu loạn thị trường?

-  Từ kết quả đấu giá có thể thấy giá trúng đấu giá cao hơn gấp 4-8 lần giá khởi điểm theo định giá của địa phương. Nhìn vào chi tiết hơn, một mặt định giá đất chưa quan tâm tới tiềm năng đất đai thực của Thủ Thiêm, mặt khác thấy có những biểu hiện không lành mạnh trong mục tiêu khó lý giải trong thị trường BĐS.

Theo tôi, mức giá khoảng 500 triệu đồng/m2 tại đây là phù hợp với tiềm năng phát triển của Thủ Thiêm mà người tham gia đấu giá dự tính. Còn mức giá 2,45 tỷ đồng/m2, vượt xa mức giá đất cao nhất tại TPHCM, có thể chứa đựng những yếu tố tiêu cực nhất định. 

Động thái Tân Hoàng Minh đang hướng đến có khả năng nhằm kích giá thị trường BĐS, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo. Khi Tân Hoàng Minh cố tình trả giá “trên trời” cho khu đất ở Thủ Thiêm và làm giá đất, hệ quả những khu vực lân cận bị đẩy lên cao, sẽ rất bất lợi cho thị trường nói chung.

Khi giá BĐS tăng bất thường không theo nhịp độ phát triển kinh tế, người dân sẽ dồn vốn vào thị trường BĐS khiến không còn ai muốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nữa. Thị trường không mong muốn những hoạt động kích giá ảo như vậy. Đây là tiền lệ xấu và gây nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS nếu như không chấn chỉnh.

Ở đây là cần hoàn thiện nghiêm chỉnh pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng có sự tham gia của nhà đầu tư, và người tham gia đấu giá phải chịu trách nhiệm về tài chính.

- Ông từng có đề cập đến việc Nhà nước cần xem xét đến việc tính thuế BĐS, phải chăng đây là lúc nên hiện thực hóa?

- Kinh nghiệm của các nước công nghiệp phát triển cho thấy, thuế BĐS được tính theo thuế suất cơ bản 1% tính trên giá trị đất theo thị trường, chiếm tỷ trọng 50-90% nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng.

Nguyên tắc họ đặt ra là nguồn thu chính cho địa phương đến từ đất, không đánh thuế cao vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm kích thích phát triển kinh tế. Mỗi người sống tại đâu đều phải đóng góp thông qua thuế BĐS để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Mỗi địa phương phải thu ở mức đủ để tự phát triển theo hướng phù hợp với mức thu nhập của người dân. 

Tại đô thị giá BĐS cao thuế đóng cao, còn nông thôn giá BĐS thấp thuế đóng thấp. Mỗi người tùy theo khả năng thu nhập của mình lựa chọn nơi ở phù hợp. Thuế chính là công cụ hữu hiệu để điều chỉnh dòng người tự do tìm nơi cư trú, tạo nên nguồn lao động chất lượng cao cho phát triển đô thị và nông thôn.

Thuế BĐS còn đóng vai của nhiều chính sách điều tiết khác cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị.

Trước hết, thuế phải đóng vai ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có BĐS nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá BĐS sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. 

Ở Việt Nam, thu thuế BĐS hiện nay chỉ với thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của Nhà nước, tức chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, tức chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương. Tôi cho rằng xây dựng lại chính sách tính thuế BĐS hiện nay là phù hợp.

Vì thuế BĐS sẽ đảm bảo chức năng thu giá trị BĐS tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Việc này cũng sẽ ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa, như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận..., thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn.

- Xin cảm ơn ông.