Xu hướng M&A trọn gói

Nội - ngoại đua tranh

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, 10 tháng năm 2017, trong số 19 ngành nghề thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), BĐS đứng vị trí thứ 2 với vốn đăng ký đạt 2,04 tỷ USD, chiếm 7,4% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Riêng TPHCM, trong tổng số hơn 5 tỷ USD vốn FDI, BĐS đứng thứ 2, chiếm tỷ trọng 32,9%. Trong bối cảnh này, từ đầu năm tới nay thị trường BĐS TPHCM đã chứng kiến nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hàng loạt thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A).

Điều này cho thấy khối ngoại đang tìm cách mua lại cổ phần, tham gia góp vốn vào doanh nghiệp BĐS trong nước có uy tín, lợi thế về đội ngũ, có quỹ đất và quy trình phát triển dự án, có quan hệ. Sau khi tham gia đầu tư, họ có thể hợp tác trong từng dự án cụ thể và hỗ trợ cho vay bằng nguồn vốn ưu đãi.

Đáng chú ý là vụ hợp tác giữa Công ty Nishi Nippon và Hankyu (Nhật Bản) với CTCP Đầu tư Nam Long xây dựng dự án khu dân cư Mizuki Park (huyện Bình Chánh) với diện tích 26ha, tổng vốn đầu tư 351 triệu USD. Sunwah mua lại khu đất số 90 Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh) và triển khai dự án có tổng mức đầu tư 200 triệu USD.

Một nhà đầu tư Nhật Bản mua lại 70% quyền sở hữu tòa nhà văn phòng A&B tại trung tâm TPHCM. CapitaLand thâu tóm một khu đất rộng hơn 200ha ngay trung tâm quận 1 để chuẩn bị phát triển khu phức hợp thương mại, văn phòng cao tầng. Ngoài ra, còn phải kể đến các thương vụ đình đám của Keppel Land tại dự án Empire City, Sai Gon Centre...

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc có uy tín, tiềm lực trong nước như Hưng Thịnh, Đất Xanh, LDG Group, Him Lam... cũng âm thầm mua lại nhiều dự án tiềm năng. Từ năm 2012, giữa lúc thị trường BĐS còn nhiều khó khăn, Hưng Thịnh đã thành công khi bung tiền vực dậy hàng chục dự án đóng băng của các chủ đầu tư lớn nhỏ, cung cấp cho thị trường mỗi năm 5.000-7.000 căn hộ.

Tính đến nay, theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Hung Thinh Corp., tập đoàn đã sở hữu quỹ đất trên 1.000ha, riêng tại TPHCM chiếm khoảng 200ha tại những vị trí đắc địa. Quỹ đất này đã và đang hoàn thiện pháp lý để sẵn sàng nguồn cung cho 10 năm tới. Riêng 2017, Hưng Thịnh đã chi ra trên 3.000 tỷ đồng để M&A thêm 3 dự án. Còn theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT SohoVietnam, thị trường BĐS hồi phục, hoạt động M&A dự án cũng sôi động hơn. Trong 2-3 năm trở lại đây nhà đầu tư trong nước đã tham gia mua lại những dự án quy mô 1.000-3.000 tỷ đồng. 

Khan hiếm đất sạch

Năm 2017 đang dần khép lại, nhìn toàn cục thị trường có thể thấy số lượng dự án căn hộ được các chủ đầu tư tung ra thị trường đã thực sự giảm mạnh. Đã có nhiều nhận định cho rằng sức mua giảm do ngân hàng siết cho vay, doanh nghiệp ém hàng, bội thực nguồn cung, thị trường trục trặc do tác động bởi các chính sách vĩ mô...

Tuy vậy, thị trường không ảm đạm, đìu hiu như nhiều người nghĩ. Không khí mua bán qua ghi nhận của ĐTTC tại một số sàn giao dịch lại rất nhộn nhịp, dự án mới thanh khoản rất tốt. 

Giải thích việc những ngày cuối năm 2017 thị trường BĐS không có nhiều sự kiện giới thiệu, mở bán như thời điểm này năm 2015 và 2016, anh Ng. D., giám đốc một sàn môi giới, cho rằng nguyên nhân do khan hiếm dự án đủ điều kiện huy động vốn. Nhiều chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn, mua lại dự án nhưng phần nhiều chưa bồi thường xong, chưa chuyển đổi mục đích, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đang bị thanh tra nên nguồn cung ra thị trường có dấu hiệu chững lại.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, lâu nay các doanh nghiệp tạo lập quỹ đất chủ yếu dưới hình thức tự đi đền bù giải tỏa; M&A dự án; hợp tác kinh doanh làm dự án giữa bên có đất và bên có tiền. “Cả 3 giải pháp này đến nay vẫn rất khó khăn, nhất là việc tự giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, đất công, đất cổ phần hóa cũng đang tắc vì Nhà nước đã tạm dừng. Việc tạo lập dự án mới khó khăn khiến nguồn cung BĐS sụt giảm, cộng với chi phí tăng cao nên giá BĐS thời gian tới sẽ khó giảm” - ông Phúc phân tích.

Vấn nạn thủ tục, đền bù

Là doanh nghiệp chuyên sản phẩm đất nền, BĐS nghỉ dưỡng tại thị trường Đồng Nai và Phú Quốc, trong năm 2017 LDG Group bắt đầu lấn sân sang phân khúc căn hộ tại TPHCM. Nói về khó khăn trong phát triển quỹ đất, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư LDG Group, cho biết công ty có dự án quy mô 10.000m2, vậy nhưng chỉ vướng ranh 4,2m2 nhưng mất 12 tháng vẫn chưa giải quyết được. Công ty chấp nhận bỏ 4,2m2 đó để nhanh chóng triển khai dự án nhưng cơ quan quản lý buộc làm lại từ đầu, tức phải mất thêm 12 tháng nữa để làm lại thủ tục. Đó cũng là nguyên nhân lý giải vì sao trên địa bàn TPHCM hiện nay dự án nhiều nhưng chưa thể triển khai xây dựng.

Cũng vướng vào việc đền bù trong 10 năm nay, dự án khu dân cư Phước Kiển (huyện Nhà Bè) của CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) dường như bất động dù đã đền bù được 94%, tương đương 86ha. Được biết dự án này QCG đã tiến hành đàm phán để chuyển nhượng cho Sunny Land. Đối tác này trước mắt tạm ứng 50 triệu USD để QCG giải quyết các khoản nợ hiện hữu và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án. QCG cam kết đến hết tháng 10-2017 nếu không giải tỏa xong, không giao được đất sạch ở dự án khu dân cư Phước Kiển, công ty sẽ đền bù 100 triệu USD hoặc giao toàn bộ dự án Phước Kiển cho Sunny Land.

Do vậy, theo các chuyên gia, hiện nay một số "ông lớn" thường chọn hình thức thôn tính luôn doanh nghiệp thay vì mua lại dự án. Điều này giúp chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án không phải mất thời gian làm thủ tục chuyển nhượng. "Ngay cả các công ty BĐS có thương hiệu, khi lập dự án mới cũng thường chọn cách lập ra một CTCP hoặc TNHH để triển khai mới sẽ thuận lợi trong việc quyết toán và chuyển nhượng. Hiện nay có những dự án được chuyển nhượng 2 hoặc 3 lần theo hình thức bán cổ phần công ty. Như vậy Nhà nước không thể can thiệp thu hồi dự án với lý do chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện” - một chuyên gia nói.