Áp lực nhà ở các siêu đô thị

Di cư và tăng dân số

Con số khái quát về mức độ tăng dân số tại TPHCM là 2,22%, trong đó một nửa là dân di cư từ các địa phương khác tới làm ăn, sinh sống, học tập. Lãnh đạo TPHCM cho rằng việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở do dân số ngày gia tăng là nhiệm vụ quan trọng đến năm 2020, tầm nhìn đến 2025, trong đó các giải pháp nâng cấp đô thị và tăng quỹ nhà ở xã hội (NoXH) là trọng tâm. 

Di cư là hiện tượng tất yếu và phổ biến trong quá trình đô thị hóa tại các quốc gia. Tại Việt Nam, luồng dân cư di chuyển từ các vùng kém phát triển tới các đô thị, nhất là các đô thị lớn. Luồng dân cư, lao động dịch chuyển từ nông thôn vào các đô thị không chỉ là quy luật của cuộc sống, còn là quyền của mỗi người được lựa chọn nơi cư trú. Không thể cấm bằng các biện pháp pháp luật hoặc hành chính.

Quá trình di cư này sẽ có tác động tích cực lên đô thị hóa, nếu nơi tiếp nhận có thể tận dụng được những lao động ưu tú từ khắp các vùng miền. Nhưng việc này sẽ là tiêu cực nếu dân di cư không có vai trò trong phát triển đô thị và tạo ra gánh nặng lớn cho các đô thị về phát triển hạ tầng, tiện ích công cộng.

Hiện nay, mỗi người có khả năng tài chính trung bình 700 triệu đồng tới 1,5 tỷ đồng, đều có thể mua được căn hộ chung cư tại Hà Nội hay TPHCM để đưa con cái về học tập và những người trong gia đình về đó sinh sống. Khi đã có nhà ở của mình sẽ được đăng ký hộ khẩu để trở thành công dân chính thức tại các đô thị.

Những người có thu nhập thấp có thể thuê những nơi ở tạm bợ, đơn giản với chi phí khoảng vài trăm ngàn đồng mỗi tháng để tìm cơ hội làm ăn tại các đô thị này. Hoàn cảnh như vậy cho thấy, yếu tố tiêu cực thể hiện nhiều hơn yếu tố tích cực, vì số lượng người sử dụng hạ tầng và tiện ích công cộng tăng lên quá cao, trong khi số lao động ưu tú có thể lựa chọn được không nhiều. 

Nhà ở cho người thu nhập thấp

Trong giai đoạn 2013-2016, Ngân hàng Thế giới (WB) đã trợ giúp Việt Nam nghiên cứu khá kỹ về phân khúc nhà ở có giá phù hợp (Affordable Housing) cho người có thu nhập thấp tại đô thị, với sự tham gia của nhiều chuyên gia quốc tế có kinh nghiệm. Song các chuyên gia quốc tế không ủng hộ chính sách NoXH gắn với bao cấp một phần của Nhà nước. 

Thứ nhất, họ cho rằng không nên dựa vào cơ chế bao cấp vì Nhà nước không thể đủ ngân sách để thực hiện. Cần phải dựa vào sự nỗ lực của ngay bản thân những người có thu nhập thấp, với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội bằng cách tiếp cận thị trường. Thứ hai, lấy ngân sách nhà nước dựa trên sự đóng góp của toàn dân để cho nhóm người nào, kể cả người nghèo là không công bằng. Tinh thần ở đây là “hãy giúp người nghèo cần câu, đừng giúp con cá”, vì cần câu mới là cách thoát nghèo bền vững.  

Cách tiếp cận của WB khá giống những gì Vingroup đang làm tại các dự án VinCity ở Gia Lâm và Đại Mỗ (Hà Nội). Giá ở mức trung bình nhưng được vay dài hạn tới 35 năm, đủ khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Khi Nhà nước có chính sách giảm một số loại thuế cho chủ đầu tư dự án và ngân hàng cấp tín dụng cho dự án, phương thức này có sức sống mạnh hơn nữa. Mặt khác, WB đã và đang giúp Việt Nam chương trình nâng cấp đô thị. 

Ngoài những khoản vay để nâng cấp hạ tầng và tiện ích công cộng, WB đã thử nghiệm nhiều cơ chế kích thích động lực ngay từ người dân để nâng cấp đô thị. Cơ chế điển hình là phương thức người dân góp đất và điều chỉnh lại đất đai, quy hoạch đối với các khu phố nghèo, hạ tầng yếu kém, dựa trên phương án được cộng đồng đồng thuận theo đa số.

Từ những điều trên, có thể thấy việc Nhà nước cố gắng phát triển NoXH để giải quyết nhà ở cho dân di cư vào các đô thị là điều không thể được. Mặt khác, phải cần tới các rào cản kỹ thuật để điều chỉnh lại luồng dân di cư vào đô thị nhằm làm tăng tính tích cực. Vấn đề ở đây, người tới sinh sống tại các đô thị phải chi phí quá thấp cho việc sử dụng hạ tầng và tiện ích công cộng. Nếu phải chi phí cho thuế và phí dịch vụ cao họ buộc phải cân nhắc giữa thu nhập cá nhân và khả năng chi trả để tồn tại được tại các đô thị. 

Khuyến nghị chính sách

Trước tiên, cần điều chỉnh lại các loại thuế, phí sinh sống tại đô thị, dựa trên nguyên tắc cư dân phải trả đủ cho chi phí để phát triển đô thị. Từ đây, những ai muốn sống tại đô thị phải cân nhắc năng lực lao động, khả năng tìm công việc có thu nhập đủ để trả mọi loại chi phí cho cuộc sống tại đô thị hay không. Người có năng lực cao chắc chắn sẽ có thu nhập cao và tồn tại được tại đô thị.

Người có năng lực thấp, thu nhập sẽ thấp, họ sẽ từ bỏ ý định di cư vào đô thị và tìm cuộc sống ở nơi khác có mức chi trả thấp, phù hợp với khả năng lao động của mình. Tính đủ thuế và phí cho cuộc sống tại đô thị là rào cản kỹ thuật cần thiết, vừa tạo được khả năng thu tài chính để nâng cấp và phát triển đô thị, vừa điều chỉnh được luồng dân cư, lao động đang dịch chuyển mạnh vào các đô thị.

Thứ hai, cần xem xét, cân nhắc và điều chỉnh lại toàn diện chính sách phát triển NoXH, theo hướng cắt bỏ hoàn toàn cơ chế Nhà nước bao cấp bằng ngân sách. Chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp phải dựa vào nỗ lực trực tiếp của những người có thu nhập thấp gắn với cơ chế thị trường, có sự tham gia của các doanh nghiệp, tổ chức xã hội, Nhà nước trợ giúp thông qua chính sách miễn, giảm thuế đối với các bên tham gia. 

Thứ ba, xây dựng khung pháp luật cho hình thức nâng cấp đô thị dựa trên phương án của chủ đầu tư, với sự đồng thuận cộng đồng theo đa số. Phương thức này sẽ động viên được sự tham gia của người dân đô thị vào nâng cấp các khu phố nghèo, các nhà chung cư xuống cấp nơi mình đang sống. 

Thứ tư, khuyến khích phát triển các hình thức tín dụng nhỏ, tín dụng cho người có thu nhập thấp, người nghèo để cải thiện nhà ở. Nâng cấp các khu phố nghèo, phát triển việc làm để các cư dân đô thị cải thiện thu nhập và tự cải thiện nơi ở, thay đổi bộ mặt đô thị. 

Chính sách phát triển NoXH cho người có thu nhập thấp tại đô thị đang có phần bao cấp đáng kể của Nhà nước về đất đai, tín dụng ưu đãi, miễn hay giảm thuế... Đến nay, nguồn cung NoXH ngày càng bị thu hẹp và thiếu động lực phát triển, do khả năng bao cấp của Nhà nước ngày càng hạn chế, trong khi không động viên được sự tham gia của khu vực tư nhân.

Tính đủ thuế và phí cho cuộc sống tại đô thị là rào cản kỹ thuật cần thiết, vừa tạo được khả năng thu tài chính để nâng cấp và phát triển đô thị, vừa điều chỉnh được luồng dân cư, lao động đang dịch chuyển mạnh vào các đô thị.