Phá vỡ quy hoạch không gian đô thị

Khơi thông quỹ đất nhà chung cư

Thực tế cho thấy người trẻ thích sống trong chung cư và người già cũng vậy. Với người trẻ sống chung cư là biểu hiện của hiện đại, với người già là chốn an cư, vì họ có thể đi chơi nhiều ngày mà không lo lắng về an ninh, an toàn cháy nổ. Tình hình thị trường bất động sản (BĐS) mấy năm gần đây cho thấy căn hộ chung cư kinh doanh tốt hơn, thậm chí nhiều dự án ra bao nhiêu bán hết bấy nhiêu. 

Trước 2010, người dân lo lắng đến việc làm sao có một chỗ ở tàm tạm là tốt rồi, nhưng những năm gần đây người ta quan tâm đến một tổ hợp sống xung quanh như môi trường tự nhiên, cảnh quan, cây xanh, dịch vụ tiện tích, an ninh, cộng đồng thân thiện… Và chung cư của những thương hiệu lớp đáp ứng tiêu chí này.

Đô thị Phú Mỹ Hưng là nơi bắt đầu hình mẫu cho việc tổ chức không gian ở dạng này ở Việt Nam vào những năm 1990, khi cả nước còn trong tình trạng phân lô bán nền. Thực tế cho thấy, những chung cư nào có được các tiện tích ngoài căn hộ như hồ bơi, siêu thị, công viên, phòng tập thể thao… được đặt ở nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ thống dịch vụ hoàn hảo, sẽ có mức độ hấp dẫn cao, thu hút được người dân. 

Từ đó có thể cho rằng, chỉ nhà chung cư mới đáp ứng được nhu cầu nhà ở đại chúng cho số lượng lớn hàng triệu người mỗi năm. Với sự hỗ trợ của công nghệ, kỹ thuật và vật liệu mới, loại nhà này xây dựng nhanh và tiết kiệm đất. 

Do vậy tái quy hoạch không gian để khơi thông quỹ đất cho thị trường BĐS, trong đó có nhà chung cư là điều nên làm. Thị trường BĐS bao gồm đất đai, nhà ở. Sẽ không có nhà ở nếu không có đất đai. Và sẽ là nghịch lý nếu nói TPHCM thiếu đất để xây dựng nhà ở khi diện tích TP lên đến 2.100km2. Nhưng có thực tế, cách tổ chức không gian đô thị của TP đang dẫn đến tình trạng vừa thiếu vừa thừa đất hữu dụng. Những ai theo dõi sát diễn biến của thị trường BĐS sẽ nhận thấy sự dôi dư, thiếu hụt sản phẩm hay giá cả lên xuống phụ thuộc rất nhiều vào công tác quy hoạch không gian. 

Mô hình lan tỏa từ trung tâm lợi bất cập hại

Hiện nay, việc phát triển đô thị của 2 TP lớn Hà Nội và TPHCM theo mô hình lan tỏa từ trung tâm, giống như nhỏ giọt dầu xuống nước, tự nó lan ra theo một hình thái không đoán định trước. Trong giai đoạn 1990-2010, các chung cư, cao ốc văn phòng chủ yếu (đến hơn 90%) được nén trong khu vực trung tâm theo 2 hình thức cụm nhỏ vài chung cư đơn lẻ và móc lõm. Các cụm chung cư kèm theo hệ thống dịch vụ tiện ích cơ bản ở các quận 4, 5 và 10 phục vụ cho giải tỏa các cư dân sống quanh chợ đầu mối, dọc theo kênh rạch, do các cụm dân cư nghèo quá xập xệ cần phải xây dựng các chung cư mới khang trang kèm theo hệ thống dịch vụ tiện ích cơ bản. Ngoài ra các nhà đầu tư xây chung cư đơn lẻ theo kiểu móc lõm từ việc thuê, sang nhượng, mua lại các kho bãi, các mảnh đất trống và giải tỏa các chung cư cũ nát. Những chung cư này hầu như không có các tiện ích kèm theo, chỉ có diện tích ở. 

Nhưng rồi đất “vàng”, đất “bạc”, thậm chí “đồng” cũng hết, không còn đất để móc nữa, các nhà đầu tư xây dựng chuyển dần từ trong ra ngoài. Bắt đầu từ năm 2010, đất đai các quận 4, 10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh được khai thác cho xây dựng rất mạnh. Nhưng đến năm 2018, quỹ đất của các quận này cũng đã cạn, các nhà đầu tư lớn lấn dần sang quận 2, Gò Vấp, Thủ Đức, trong trạng thái ngập ngừng vì càng ra xa cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ chưa đồng bộ, nên khả năng thương mại thành công chưa cao. 

Ở hướng Đông-Bắc, các dự án lớn chủ yếu dừng lại ở quận 2, dọc theo Xa lộ Hà Nội và lấn sang khu vực Thạnh Mỹ Lợi. Ở hướng Tây và Tây - Bắc, các chủ đầu tư không tiến xa hơn nữa mà ngập ngừng ở quận Gò Vấp. Trong khi hướng Nam cũng loanh quanh ở quận 7, chưa thật mặn mà với Bình Chánh, vì ở khu vực này các dự án lớn không sinh lời bằng các loại nhà xây dựng tự phát. Nếu tình hình này tiếp tục kéo dài, rất có thể đến năm 2022 quỹ đất cho phát triển nhà ở quy mô lớn sẽ thiếu trầm trọng.

Các hình thái nén, đa trung tâm

TPHCM hiện nay phát triển theo hình thái nén ở khu vực 14 quận nội thành cũ, hình thành các khu chung cư có chất lượng tốt, trên cơ sở các khu dân cư đã có. Điều này đã được thực hiện rất tốt ở Trung Quốc khi tái phát triển Bắc Kinh, Thượng Hải, Vũ Hán, Quảng Châu. Do vậy cần xem bài học Bắc Kinh là kinh nghiệm tốt cho chúng ta khi chuyển đổi những khu dân cư lớn ở nội thành với kiểu cư trú truyền thống trở thành các khu phố hiện đại, khang trang. Chỉ giữ lại những dãy phố tiêu biểu nhất cho từng thời đại, còn lại phá bỏ xây dựng thành khu ở hiện đại với chung cư là chủ yếu. 

Lưu ý khi phát triển ra các quận đô thị hóa mới và các huyện, đừng phát triển 1 hoặc 2 chung cư đơn lẻ đứng độc lập. Nên hình thành không gian sống và đừng giao cho quá nhiều nhà đầu tư trên một khu đất không rộng theo kiểu phân lô bán nền chung cư, mà phải kết hợp lại, tích hợp phát triển trên quy hoạch tổng thể của một đề án thành không gian đa chức năng, một tổ hợp sống hoàn chỉnh. Chỉ như thế mới hy vọng kéo dãn người dân ở phía trong ra và đón chặn người dân ở phía ngoài vào. 

Thực tế hiện nay, nhiều chung cư đơn lẻ sẽ rất khó bán. Thời gian qua có nhiều người mua vì tiền dư không biết đầu tư vào đâu, mua rồi nhưng không ở vì các dịch vụ không hoàn thiện, chất lượng thấp. Vì thế họ mua lướt sóng, hoặc cho thuê lại, hoặc nếu có ở vẫn đưa con vào các quận nội thành để học hành, chữa bệnh, tạo ra hiện tượng “dao động con lắc“ xa hơn và thời gian lâu hơn. 

Nên nhớ, TPHCM đã có thí dụ điển hình cho nhiều nhà đầu tư lớn cùng tham gia tạo ra khu vực nhiều công trình đẹp, nhưng tổng thể lại xấu như An Phú - An Khánh (quận 2). Trong khi Phú Mỹ Hưng có vị thế kém hơn lại trở thành khu dân cư kiểu mẫu bởi chỉ có 1 chủ đầu tư, 1 nhà thiết kế (SOM) nên có không gian sống thống nhất, đồng bộ.

Bên cạnh đó, nên chú trọng phát triển nhà ở đa dạng hơn để nhà ở đến tay người tiêu dùng thật sự có nhu cầu. TP cần chấp nhận chung cư nhiều giai đoạn như Trung Quốc, Singapore (trải qua 3 cuộc cách mạng chung cư). Ban đầu họ tập trung xây nhà chung cư rẻ tiền, diện tích nhỏ giải quyết bài toán chỗ ở, sau đó nâng dần sau mỗi 20 năm. Còn ở ta quá chú trọng vào nhà chung cư có chất lượng cao chỉ dành cho người đầu cơ và đầu tư, còn người có nhu cầu thực rất khó với tới. Hiện nay 60-70% căn hộ chung cư chất lượng cao là lướt sóng, hoặc đầu tư cho thuê lại. 

Vấn đề nữa không kém phần quan trọng, là kích thích thị trường BĐS bằng cách hình thành nên các trung tâm mới theo hình thái “đa trung tâm”. Chúng ta không nên bàn chuyện xây nhà cho người nhập cư gia tăng theo mỗi năm, trên thế giới người ta không bàn như thế. Việc tạo ra loại quỹ nhà như thế chả khác nào một lời mời chào hấp dẫn cho người nhập cư. Còn làm thế nào để giảm luồng nhập cư, phân bổ lại dân số nội thành, gia tăng chất lượng dân số là câu chuyện khác liên quan đến các giải pháp kinh tế, hành chính, quy hoạch và luật pháp. 

Vừa dôi dư, lại vừa thiếu hụt sản phẩm, hay giá cả nhà ở lên xuống phụ thuộc rất nhiều vào công tác quy hoạch không gian. Nếu kéo dài rất có thể đến năm 2022 quỹ đất cho phát triển nhà ở quy mô lớn sẽ thiếu trầm trọng.

Cần xem bài học Bắc Kinh là kinh nghiệm tốt cho chúng ta khi chuyển đổi những khu dân cư lớn ở nội thành với kiểu cư trú truyền thống trở thành các khu phố hiện đại, khang trang. Chỉ giữ lại những dãy phố tiêu biểu nhất cho từng thời đại, còn lại phá bỏ xây dựng thành khu ở hiện đại với chung cư là chủ yếu.