Đầu tư đón đầu và những cú “chết chìm”

Nhộn nhịp một thời

Hơn 10 năm trước khi thị trường BĐS đang thời kỳ hoàng kim, hàng tuần có hàng đoàn xe của các công ty môi giới từ TPHCM chở khách đi các tỉnh lân cận, nhất là tỉnh Bình Dương, nơi có hàng trăm dự án đất nền, đặc biệt là siêu dự án TP mới Bình Dương. Những công ty môi giới trên đường Điện Biên Phủ, D2, Đinh Bộ Lĩnh (quận Bình Thạnh), Phạm Ngọc Thạch (quận 3), Cộng Hòa (quận Tân Bình)… vào những ngày cuối tuần lúc nào cũng có vài trăm khách hàng chực chờ tìm cơ hội đầu tư. 

Anh T., giám đốc một công ty môi giới, nhớ lại thị trường đất nền Bình Dương từ sau năm 2000 bắt đầu phát triển mạnh, hầu hết dự án đều được đầu tư bài bản từ đường giao thông, cây xanh, điện nước cũng như các tiện ích trong dự án đều rất thuyết phục. Ngoài ra, Bình Dương là địa phương có công nghiệp rất phát triển, nằm sát TPHCM nhưng giá đất lại quá rẻ, nên ai cũng kỳ vọng trong thời gian ngắn những dự án này sẽ tràn đầy sức sống và dĩ nhiên là giá nhà đất cũng tăng lên. Kỳ vọng này của nhà đầu tư càng được củng cố, khi UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định 2273/QĐ-UBND, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng TP mới Bình Dương tỷ lệ 1/500. 

Theo quy hoạch, dự án TP mới Bình Dương có tổng diện tích 1.000ha, đủ khả năng phục vụ cho khoảng 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc. Để thực hiện siêu dự án này, Becamex IDC tính toán tổng nhu cầu vốn đến năm 2020 để hoàn thành các dự án thành phần theo quy hoạch hơn 200.000 tỷ đồng. TP này gồm các khu trung tâm chính trị - hành chính; trung tâm tài chính, ngân hàng, chứng khoán; công viên công nghệ kỹ thuật cao; trung tâm hội nghị, triển lãm quốc tế, trường đại học; khu phục vụ cộng đồng là quảng trường, công viên, hồ sinh thái; khu văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn cao cấp và khu các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Ở phía Đông TPHCM cũng có siêu dự án một thời nhộn nhịp là TP mới Nhơn Trạch thuộc tỉnh Đồng Nai. Từ hơn 20 năm trước, huyện Nhơn Trạch được quy hoạch là TP, đô thị loại II, dân số dự kiến năm 2020 khoảng 500.000 người, với diện tích 8.000ha và cũng là đô thị vệ tinh của TPHCM. Để thực hiện đồ án này, huyện Nhơn Trạch đã xây dựng đầy đủ các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị… Thời gian này, cũng như Bình Dương, cuối tuần nơi đây đón hàng đoàn xe chở đầy khách đi xem đất. Giá đất tại thời điểm ấy mới trên dưới 2 triệu đồng/m2. Có doanh nghiệp còn tạo điều kiện cho khách hàng trả chậm. Tại đây, các dự án của Tổng Công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) được đầu tư khá bài bản về hạ tầng, tiện ích. Chính vì thế nhiều nhà đầu tư không ngần ngại xuống tiền.

Không như kỳ vọng

Hơn 10 năm trước, anh Quý, nhà đầu tư đến từ TPHCM, đã nhanh nhảu đến với dự án Green River vì được các nhân viên môi giới giới thiệu đây là dự án đầy tiềm năng. Anh còn nhớ những lời giới thiệu “có cánh” khi tìm hiểu dự án: Với tổng diện tích 130ha, Green River City là dự án thuộc khu dân trí cao cấp và cũng là một trong những dự án được bao quanh bởi dòng sông trong lành xanh biếc. Dải công viên bờ sông dài bao quanh dự án sẽ mang lại khoảnh khắc bình yên êm đềm cho những buổi chiều muộn và đưa đến những làn gió mát lạnh trong lành khi bình minh vừa thức giấc. Green River City được thừa hưởng toàn bộ nét kiến trúc đột phá kiểu hiện đại của Singapore sẽ nhanh chóng khẳng định đẳng cấp là khu đô thị hoàn mỹ của tầng lớp thượng lưu và cũng là sự hoàn thiện cuối cùng của khu đô thị (KĐT) Mỹ Phước - Bình Dương…

Khu nhà phố thương mại 2 mặt tiền này được xem là vị trí vàng, đắc địa nhất của KĐT, khi nằm ngay mặt tiền đại lộ chính của Green River City là đường N13. KĐT còn gần trường mẫu giáo, cấp 1, 2, 3, Đại học Thủ Dầu Một, Đại học Việt Đức; nằm liền kề với bệnh viện, khu phức hợp thể thao đa năng, hồ bơi, trung tâm mua sắm thượng hạng, chợ…

Thế nhưng, hơn 10 năm qua hàng trăm triệu đồng vẫn chôn vùi trong 2 lô đất bị bỏ hoang này do bán không được, xây nhà không xong. Không chỉ những dự án đất nền “hóa rừng”, hàng loạt dự án nhà phố, shop thương mại xây dựng khang trang bề thế trên những con đường rộng thênh thang tại TP mới Bình Dương được nhiều nhà đầu tư mua đón đầu, cũng trở nên hoang hóa từ nhiều năm nay. Các dự án của TP mới Nhơn Trạch cũng trong tình trạng tương tự với những khu đất cỏ mọc um tùm. Nhiều “nhà mồi” do chủ đầu tư xây dựng để lôi kéo nhà đầu tư bị xuống cấp nghiêm trọng, trở thành những ngôi nhà hoang.

Lý giải nguyên nhân, các chuyên gia cho rằng thời gian trước chủ đầu tư muốn đón đầu làn sóng đầu tư, thu hút người dân bỏ vốn vào mua nhà gần kề các khu công nghiệp để kinh doanh buôn bán, đã xây dựng hàng loạt nhà mẫu, nhà liền kề trong các KĐT Mỹ Phước 2 và 3. Nhưng giá bán của chủ đầu tư rất cao, người có thu nhập thấp không thể tiếp cận, còn người có tiền lại mua đất, sau đó xây dựng các ki-ốt, dãy trọ cho thuê lại. Cụ thể, giá nhà tại TP mới quá cao, cụ thể 1 căn nhà liền kề có diện tích khoảng 100m2 nhưng giá 3-5 tỷ đồng, biệt thự trên 10 tỷ đồng. Giá bán này chỉ phù hợp với chuyên gia nước ngoài, Việt kiều… Nhưng phần lớn đối tượng này lại thuê nhà tại TPHCM có nhiều dịch vụ phục vụ cuộc sống sinh hoạt hơn Bình Dương. 

Thực tế, sau 5 năm đi vào hoạt động, với hệ thống đường sá rộng rãi, các dãy nhà vuông vức, TP mới Bình Dương có quy mô đầu tư lên đến gần 10 tỷ USD, hiện vắng bóng người vào ở, về đêm hầu như không có các hoạt động cộng đồng. Điều này có nghĩa con “át chủ bài” đã không phát huy tác dụng. Trong khi đó, lý giải nguyên nhân đìu hiu của các dự án tại Nhơn Trạch, ông Hoàng Anh Tuấn, chuyên gia BĐS, cho rằng giao thông kết nối giữa Nhơn Trạch và các khu vực xung quanh, đặc biệt là TPHCM còn nhiều khó khăn. Hy vọng khi cây cầu nối quận 2 (TPHCM) và Nhơn Trạch (Đồng Nai) hoàn thành, tình trạng trên sẽ được cải thiện.