PHÓNG VIÊN: - Sau một thời gian trầm lắng, giờ đây thị trường BĐS trong nước đang chứng kiến sự “khởi sắc” trở lại. Những yếu tố nào sẽ ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường BĐS hiện nay, thưa ông?
TS. NGUYỄN VĂN ĐÍNH: - Theo tôi, thị trường BĐS Việt Nam hiện vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi sau một thời gian dài đối mặt với nhiều khó khăn. Mặc dù chưa đạt được những kết quả thực sự nổi bật, nhưng điều này cũng không đồng nghĩa là sự phục hồi này kém hiệu quả.
Thực tế cho thấy, sau một thời gian khá dài lâm vào trầm lắng (2022-2023), đến nay thị trường BĐS đã và đang trải qua một giai đoạn cải thiện dần dần. Sự phục hồi này tuy diễn ra từ từ, nhưng lại mang tính chắc chắn và bền vững. Sự “chậm rãi” cũng phần nào phản ánh đúng bản chất và thực lực của thị trường trong bối cảnh hiện tại.
Hiện có nhiều yếu tố tác động mạnh mẽ đến sự phát triển thị trường BĐS. Đáng chú ý nhất là các chính sách từ Chính phủ, đặc biệt là việc thực thi các hành lang pháp lý mới đang đóng vai trò chủ chốt trong việc định hình lại thị trường.
Những chính sách này không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch, đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng, mà còn tạo ra động lực để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.
Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở cũng đang gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh chóng. Xu hướng này dự báo sẽ dẫn đến sự dịch chuyển lớn trong nhu cầu nhà ở, khi người dân bắt đầu tìm kiếm các lựa chọn các khu vực vùng ven gần trung tâm, nơi giá BĐS phải chăng hơn và có tiềm năng phát triển hạ tầng.
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở không chỉ dừng lại ở các tiêu chí về giá cả, mà còn chú trọng những sản phẩm BĐS chất lượng cao hơn, thiết kế thân thiện với môi trường.
Thêm vào đó, nhu cầu gia tăng từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), yếu tố này đóng vai trò vô cùng quan trọng giúp thúc đẩy nhu cầu mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Trong bối cảnh hàng lang pháp lý mới đã mở rộng quyền sở hữu cho nhóm đối tượng này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội để đầu tư vào thị trường BĐS, từ đó tạo ra động lực mới cho sự phát triển của lĩnh vực này trong tương lai.
- Nói như vậy thị trường BĐS đã khai thông các “rào cản”?
- Trước hết, hành lang pháp lý mới mặc dù là động lực chính thúc đẩy sự phát triển, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu không được thực thi một cách hiệu quả. Do vậy các quy định mới cần thời gian để đi vào cuộc sống, và trong quá trình áp dụng chúng ta không thể loại bỏ những nguy cơ có thể phát sinh nhiều vấn đề thực tiễn, làm ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường.
Chẳng hạn việc áp dụng bảng giá đất mới là một thí dụ điển hình. Mặc dù động thái này nhằm điều chỉnh giá đất theo sát giá thị trường hơn, nhưng nó cũng đi kèm với hàng loạt vấn đề phức tạp.
Nếu không có sự đồng bộ trong chính sách và sự hỗ trợ cần thiết từ phía cơ quan chức năng, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể dẫn đến những khó khăn trong việc định giá tài sản, khiến các giao dịch BĐS bị đình trệ hoặc gặp khó khăn trong việc xác định chi phí thực tế. Điều này có thể làm tăng chi phí đầu tư và gây ra sự trì trệ trong quá trình phát triển các dự án mới.
Bên cạnh đó, việc thiếu sự phối hợp giữa các bên liên quan trong quá trình triển khai các chính sách mới, cũng có thể tạo ra các “nút thắt” cản trở tiến độ thực hiện dự án. Đây là những thách thức mà các doanh nghiệp BĐS cần chuẩn bị để đối phó, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường trong tương lai.
Hay như Quốc hội cũng đã ban hành 2 Nghị quyết là 170 và 171, về các chính sách đặc thù nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực BĐS và đất đai. Nghị quyết 170 tập trung vào các dự án, đất đai bị vướng mắc do kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại một số địa phương như TPHCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.
Nghị quyết 171 thí điểm cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận, kể cả đất không phải đất ở, để tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án. Như vậy có thể thấy Nghị quyết 170 và 171 đã giải quyết khá nhiều vấn đề, nhưng cũng mới chỉ một nhóm, một góc chứ chưa phải tất cả.
Do vậy, cần phải có thêm các cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết vấn đề, như giải phóng mặt bằng cũng là một trong những điểm then chốt của các dự án đang bị vướng mắc.
Tôi lấy đơn cử như tại Hà Nội, ở khu Trung Văn, xung quanh là những cao ốc rất đẹp, nhưng dưới đó có chỗ vẫn quây tôn làm dự án nhếch nhác. Nguyên nhân là doanh nghiệp vẫn còn đang phải đi thỏa thuận với từng hộ dân.
Câu chuyện ách tắc mười mấy năm rồi. Rất mong Chính phủ, Quốc hội lại có cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết các vấn đề. Khi thực thi 2 nghị quyết này, tâm lý doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ, tạo ra niềm tin và tăng thêm nguồn cung.
- Nhưng thưa ông bài toán vốn luôn là vấn đề đặt ra đối với các doanh nghiệp BĐS. Như nhiều lần ông đã từng khuyến nghị, dòng vốn rót vào BĐS cũng cần định hướng sao cho “đúng” và “trúng”?
- Tôi cho rằng dòng vốn rót vào BĐS cần phải có sự định hướng. Cần cân nhắc các dòng vốn chảy vào BĐS đúng mục đích, tránh tình trạng đầu cơ, mua đất mà không xây nhà, mua chờ để đó.
Tôi lấy thí dụ như theo thống kê sơ bộ, đến nay có khoảng 1.000 dự án BĐS bị ách tắc, nguồn tiền bị “chôn” vào đó ước khoảng 30 tỷ USD. Nếu các dự án này được “giải phóng”, thì sẽ tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế cực kỳ lớn.
Để nhận biết nguồn vốn vào thị trường cái nào cần thiết, cái nào không, phải xác định dựa trên nhu cầu. Có nhiều loại cầu như cầu về nhà ở, cầu về đầu tư. Đầu tư để đón đợi các cơ hội thì tương lai ở những đô thị phát triển. Một loại cầu nữa là cầu để đầu cơ, thường không có nhu cầu đầu tư trực tiếp vào BĐS mà họ mong đợi sinh lời.
Cung hiện nay đang phát triển để bám sát cầu, nhưng nhiều cái chưa đi theo cầu. Có những khu vực không đáp ứng chút nào về cầu nên được xây xong thì bỏ hoang. Do nhà phát triển dự án không quan sát một cách bao quát.
Nếu chúng ta dễ dãi quá cho dòng vốn chảy vào đầu cơ, như mua đất mà không xây nhà, hay mua chờ để đó thì không phát huy giá trị mục đích của nguồn vốn, gây khó khăn tiếp cận vốn cho người dân, không tạo động lực cho giới trẻ.
Người ta không mua được nhà, ngại lấy vợ và lập gia đình. Rút từ bài học của Trung Quốc và Nhật Bản, giới trẻ không lập gia đình gây ra hệ lụy rất lớn cho xã hội, đã đến lúc chúng ta cần cân nhắc các dòng vốn cần thiết, nhưng phải đi đúng mục đích để đạt hiệu quả cao nhất.
- Xin cảm ơn ông.
