Nhận diện chính xác “rào cản”
Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường condotel đang phát triển nóng bị chững lại. Trước hết, đây là sản phẩm lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy hoạch, sở hữu, chuyển nhượng, quản lý vận hành. Trong đó, quyền sở hữu nổi lên hàng đầu.
Hiện người mua đang rất băn khoăn không biết có được cấp sổ đỏ hay không, chủ đầu tư không biết vận dụng theo Luật Nhà ở hay Luật Du lịch, còn cơ quan quản lý nhà nước đang lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và kiểm soát thị trường.
Rào cản tiếp theo là, hiện thỏa thuận giữa người mua và người bán về lợi nhuận rất cao, khoảng 8%-12%. Đây là lãi suất không thực tế, dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp khất nợ, trả chậm, có doanh nghiệp không trả được, gây bức xúc cho người dân.
Một rào cản rất lớn nữa là, một số địa phương đã lách luật, gọi condotel xây dựng trên đất ở là “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chủ trương điều chỉnh lại đất ở với mục đích cấp sổ đỏ cho người dân. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa quản lý được. Hệ lụy của nó có thể phá vỡ quy hoạch dẫn đến những bất ổn trong xã hội.
Bộ Xây dựng cho biết, cả nước có 148 dự án condotel của 52 chủ đầu tư. Trong giai đoạn 2017-2019, có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Kiên Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận…
Các chuyên gia cho rằng, nếu không khẩn trương tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường này thì sẽ còn tác động tiêu cực thị trường BĐS, từ đó sẽ ảnh hưởng đến kinh tế, xã hội nói chung. Thực tế đã cho thấy nhiều bất ổn đang nảy sinh từ phân khúc thị trường condotel, điển hình là vụ Cocobay Đà Nẵng.
Cấp sổ đỏ cho condotel thế nào?
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dài hạn thì ngay lập tức những khó khăn của thị trường này sẽ giải quyết.
Đồng tình với ý kiến này, ông Đỗ Viết Chiến nêu quan điểm, việc sở hữu vĩnh viễn condotel cần được giải quyết theo hướng, nếu condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch dịch vụ, thương mại, nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn.
Nếu condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo Luật Nhà ở và được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Với condotel đã xây dựng trên đất thương mại dịch vụ muốn chuyển đổi sang nhà ở, xây dựng trên đất ở, Chính phủ cần ban hành hướng dẫn rà soát lại đầu tư để làm rõ quy hoạch chỗ nào có thể chuyển được, chỗ nào không thể chuyển được.
Các bộ, ngành liên quan như: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cần khẩn trương phối hợp tìm ra giải pháp, hoàn thiện hành lang pháp lý chứ không nên để kéo dài tình trạng hiện nay.
Về thỏa thuận lãi suất, ý kiến từ các doanh nghiệp BĐS cho rằng, các nhà đầu tư thứ cấp cần thay đổi tư duy, xác định đầu tư vào căn hộ du lịch phải đồng hành và đảm bảo hiệu quả lâu dài.
Về phía các nhà đầu tư, cần minh bạch hóa việc chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng. Lợi nhuận căn hộ cho thuê phụ thuộc lượng khách du lịch, khách ít thì lợi nhuận có thể sụt giảm. Nếu để lợi nhuận 8%-12% trên giá bán sẽ khó khăn, do đó nên tham khảo theo mô hình ở nhiều nước trên thế giới là chia sẻ lợi nhuận, ví dụ tỷ lệ 80%-20%.
