Trước ngày 1-1-2021, khi Luật Đầu tư 2020 chưa có hiệu lực thi hành, các dự án có sử dụng đất đều phải tuân thủ theo Luật Đầu tư 2014 và Luật Đất đai 2013. Trong khi cùng nội dung liên quan đến thu hồi dự án, 2 văn bản luật này có phần chưa thống nhất với nhau, dẫn đến cơ quan chức năng gặp khó khi thực hiện.
Điều 48 Luật Đầu tư 2014 quy định, sau 12 tháng nhà đầu tư không thực hiện, hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư, và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện theo Điều 46, dự án này bị thu hồi và chấm dứt hoạt động.
Thế nhưng, do liên quan đến quyền sử dụng đất trước đó chủ đầu tư đã được giao, thuê nên phải chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013. Điều 64 của luật này lại quy định nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ lúc được giao đất, cho thuê đất, được gia hạn sử dụng thêm 24 tháng.
Lúc này chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.
Như vậy, cơ quan cấp phép giấy chứng nhận đầu tư không thể tự ý tiến hành thu hồi giấy phép đã cấp, cho dù chủ đầu tư đã vi phạm tiến độ thực hiện dự án. Đây là bất cập điển hình khiến các cơ quan chức năng gặp khó trong việc xử lý.
Thế nhưng, sau ngày 1-1-2021, vấn đề xung đột về luật pháp đã không còn, khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực. Tại Điểm D Khoản 2 Điều 48, quy định việc thu hồi dự án lúc này sẽ theo quy định của việc vi phạm Luật Đất đai. Như vậy, sẽ quay về Điều 64 của Luật Đất đai 2013 để làm cơ sở thu hồi dự án.
Về bản chất, dự án chậm tiến độ, không có khả năng thực hiện xuất phát từ nhiều lý do, trong đó lý do chính nằm ở năng lực tài chính của chủ đầu tư, vào nhu cầu thị trường của sản phẩm chủ đầu tư mong muốn và hướng đến.
Việc vướng cơ chế về hành lang pháp lý chỉ là vấn đề nhỏ trong việc này. Bởi đến nay nếu áp dụng tất cả quy định đã và đang có, việc thu hồi dự án sẽ không khó. Vì có rất nhiều dự án đã treo hơn 10 năm vẫn đủ cơ sở để thu hồi.
Như vậy, chúng ta phải quay trở lại tìm lời giải cho việc làm thế nào để không xuất hiện các dự án treo trong tương lai, đó mới là vấn đề nguồn gốc. Để làm được việc đó, cần quan tâm một số vấn đề sau:
Một là, nên tạo ra cơ chế đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất cho các dự án, tức cần dựa vào diện tích sử dụng đất của dự án, giá trị phần đất dự án sử dụng. Từ đó xây dựng khung chung cho các địa phương tiến hành đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất.
Có như vậy, cơ hội tiếp cận đến quyền sử dụng đất đối với chủ đầu tư được công khai, công bằng. Từ đó chọn ra nhà đầu tư đủ tiềm lực để thực hiện dự án khi trúng đấu giá, trúng thầu.
Hai là, nên bỏ quy định về việc đánh giá năng lực tài chính nhà đầu tư. Hiện nay chúng đã đang dựa vào vốn điều lệ công ty đã đăng ký với cơ quan chức năng, cho phép chủ đầu tư được sử dụng các cam kết giải ngân dự án của ngân hàng, tổ chức tín dụng, xem đó là năng lực tài chính của chủ đầu tư trong quá trình thẩm định dự án. Chính điều này, đã chọn ra các chủ đầu tư chưa thật sự đảm bảo năng lực tài chính.
Vì có nhiều doanh nghiệp đăng ký vốn điều lệ, nhưng thực chất là chưa góp vốn. Nhiều doanh nghiệp lập ra các công ty có vốn điều lệ khủng để đi xin dự án, trong khi năng lực tài chính gần như bằng không.
Như vậy, phải xét năng lực tài chính ở báo cáo tài chính đã được kiểm toán, phải dựa vào bảo lãnh dự án của ngân hàng đối với các công ty mới thành lập thay cho giấy cam kết giải ngân.
Ba là, ban hành quy định để nhằm tăng cường cơ chế giám sát của cơ quan chức năng, buộc chủ đầu tư phải thực hiện thông báo việc thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt đến cơ quan cấp phép.
Việc này giúp cơ quan quản lý chủ động nắm được thông tin tiến độ dự án, đồng thời tạo ra dữ liệu công khai để khách hàng của chủ đầu tư được tiếp cận thông tin. Tránh tình trạng mù mờ thông tin trong công tác quản lý và quyền lợi của khách hàng.
Bốn là, có cơ chế phạt thật nặng những dự án chậm tiến độ, những dự án không thực hiện, để chủ đầu tư ý thức được việc triển khai dự án theo tiến độ đã được cấp phép là nghĩa vụ của họ, cũng như tránh tình trạng kéo dài nhằm tìm cách chuyển nhượng dự án kiếm lời.
Năm là, cần có quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết hơn nữa trong từng địa phương. Các địa phương cũng không nên vì áp lực trong thu ngân sách, phát triển kinh tế mà quy hoạch quá thoáng, dẫn đến sự ồ ạt trong việc cấp phép dự án, để rồi tạo ra nhiều dự án không có khả năng thực hiện dẫn đến tình trạng dự án treo mọc lên như nấm.
| Có cơ chế phạt thật nặng những dự án chậm tiến độ, những dự án không thực hiện, để chủ đầu tư ý thức được việc triển khai dự án theo tiến độ đã được cấp phép là nghĩa vụ của họ, cũng như tránh tình trạng kéo dài nhằm tìm cách chuyển nhượng dự án kiếm lời. |
