Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cá nhân xây chung cư mini để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản (BĐS).
Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới ban hành đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.
Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường, bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai.
Có thể nói, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hoàn toàn hợp lý. Bởi quyền sở hữu cần được bảo hộ vĩnh viễn trừ khi được chuyển giao, chấm dứt theo các trường hợp được luật định về vấn đề xác lập, chấm dứt quyền sở hữu.
Mặt khác, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ không phù hợp với các quy định của Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2015 về vấn đề sở hữu tài sản. Chưa kể, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà chung cư, từ đó gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
Điều này cũng sẽ tác động tiêu cực đến chính sách phát triển nhà ở xã hội (NoXH) đang được triển khai mạnh mẽ.
Cụ thể hóa quy định về NoXH
So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung thêm 2 nội dung mới về trường hợp phát triển NoXH: (i) Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NoXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách NoXH thuê; (ii) tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NoXH thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng NoXH, hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng NoXH để bán, cho thuê mua, cho thuê.
Điểm nhấn nổi bật nữa của Luật Nhà ở 2023 là quy định rõ hình thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia phát triển nhà ở, qua đó huy động được thêm nguồn lực quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở.
Về ưu đãi đối với phát triển NoXH, Điều 85 Luật Nhà ở (sửa đổi) đã chi tiết, luật hóa bổ sung thêm một số ưu đãi so với luật cũ. Một là, chủ đầu tư “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NoXH”.
Như vậy, so với vấn đề quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, Luật mới chỉ quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NoXH, với các phần đầu tư khác của dự án không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp.
Đây là quy định quan trọng làm rõ được vấn đề khống chế lợi nhuận chỉ trong phạm vi NoXH, không khống chế cho toàn bộ dự án để đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia các dự án phát triển NoXH.
Hai là, chủ đầu tư “được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại (NoTM).
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NoXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, NoTM này vào giá thành NoXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, NoTM này; trường hợp đầu tư xây dựng NoTM chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng NoTM theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Việc luật hóa quy định này sẽ tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp có động lực lớn tham gia đầu tư phát triển các dự án phát triển NoXH trong thời gian tới.
Quy định rõ xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong KCN
Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp (KCN), nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…
Việc bổ sung này, đặc biệt là nhà ở lưu trú cho công nhân trong KCN cho thấy luật mới đã quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các KCN ở Việt Nam hiện nay.
Bên cạnh đó, một trong những điểm đáng lưu ý của Luật Nhà ở (sửa đổi) là không có hiệu lực vào năm 2024 như thường lệ, mà sẽ có hiệu lực từ 1-1-2025. Đây được coi là thời điểm có hiệu lực để tương thích với hiệu lực của Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoãn thông qua tại kỳ họp Quốc hội lần này.
Có thể nói, Luật Nhà ở có mối quan hệ mật thiết với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, do đó việc quy định hiệu lực của các luật này cùng thời điểm nhằm áp dụng các nội dung có sự kết nối, tương thích với nhau, đảm bảo luật được vận hành hài hòa trên thực tế.
Ngoài ra, do nhiều chính sách của luật mới sẽ có sự tiếp nối, chồng lấn khi áp dụng giữa quy định cũ và quy định mới, nên việc áp dụng các nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) và các vấn đề liên quan cũng cần lưu ý về quy định chuyển tiếp tại Điều 198.
Những quy định mới của Luật Nhà ở (sửa đổi) kỳ vọng tạo nên những cú hích mạnh mẽ cho việc phát triển và đảm bảo nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn trong thời gian tới.
