Cung không đủ cầu
TPHCM hiện có 3 khu công nghiệp tập trung là Khu chế xuất và công nghiệp, Khu công nghệ cao và Cụm công nghiệp, với hơn 1.570 DN đang hoạt động và khoảng 400.000 công nhân đang làm việc, trong đó có 245.151 công nhân có nhu cầu về nhà ở.
Đa số công nhân đang thuê trọ hiện nay đang ở 2 loại nhà chủ yếu là nhà lưu trú công nhân (do DN đầu tư xây dựng) và nhà trọ (do người dân xây dựng). Trong giai đoạn từ năm 2006 đến nay, toàn TP đã xây hơn 3.700 phòng lưu trú cho công nhân, đáp ứng khoảng 22.000 chỗ ở, chiếm 15% nhu cầu của người lao động về chỗ ở.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết thêm, giai đoạn 2016-2020 TP đã hoàn thành, đưa vào sử dụng 19 dự án, diện tích sàn NoXH tăng thêm 1,23 triệu m2, đạt 69,2% so với chỉ tiêu đề ra là 1,78 triệu m2 sàn. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TPHCM, giai đoạn 2021-2025 TP phấn đấu phát triển 2,467 triệu m2 sàn xây dựng NoXH. So với nhu cầu thuê, mua NoXH của người lao động trên địa bàn TPHCM chỉ đáp ứng được 5%.
Nhiều ràng buộc về thủ tục
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành - một trong số ít DN theo đuổi phân khúc nhà giá rẻ, NoXH trong suốt nhiều năm qua - chia sẻ: “Không phải DN “chê” mức lợi nhuận khi tham gia phân khúc nhà giá rẻ, mà thực sự DN rất ngán các thủ tục khi thực hiện NoXH.
Đơn cử, các dự án của Lê Thành chỉ riêng việc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với chỉ tiêu dân số đã mất vài năm, qua không biết bao nhiêu cuộc họp giữa các sở, ngành, quận, huyện nơi dự án triển khai, cũng như chỉ đạo của lãnh đạo TP”.
Về việc này, một lãnh đạo Sở Xây dựng TP đã nhìn nhận: “Việc triển khai làm NoXH rất khó khăn do thủ tục quy định rất vô lý. Thí dụ, dự án được miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất theo quy định, sau đó mới làm thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất này.
Dự án NoXH ngoài các thủ tục như nhà ở thương mại (NoTM) còn phải thêm các thủ tục khác dành riêng cho loại hình này.
"Chỉ tiêu 2021-2025 TP tăng thêm 2,5 triệu m2 sàn NoXH, nhưng đến nay chưa làm được con số lẻ của mục tiêu này, cả mặt thủ tục pháp lý, cơ chế ưu đãi đều rất khó khăn" - đại diện Sở Xây dựng cho biết.
DN Tuấn Hưng từng triển khai 1 dự án NoTM, nhưng sau đó nghĩ dự án NoXH có nhiều ưu đãi hơn nên xin chuyển qua làm NoXH. Sau thời gian “quần” với thủ tục, DN này không chịu nổi lại xin chuyển sang làm NoTM.
Bà Lê Thị Giàu, Giám đốc DN, nói dự án NoXH có quá nhiều ràng buộc, trong khi đó ưu đãi không rõ ràng, nhiều việc DN muốn làm nhanh cũng khó nên chuyển qua NoTM cho chủ động.
Tạo đột phá từ quỹ đất
Theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường, TP hiện vẫn thiếu nguồn cung NoXH, nhà ở cho thuê, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, việc đầu tư nâng cấp hạ tầng chưa tương xứng với phát triển nhà ở, quá tải, việc quản lý, bảo trì còn nhiều bất cập.
Ông Cường cho biết mục tiêu đến năm 2030 TP sẽ khắc phục được hạn chế, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư, đặc biệt là các đối tượng NoXH.
"Chúng ta cần tìm ra giải pháp, như về quy trình hành chính trong lĩnh vực đất đai, tăng nguồn cung căn hộ bình dân, giá thấp, kết hợp với các chương trình đề án đột phá về đô thị thông minh. TP cũng sẽ có những giải pháp đồng bộ thúc đẩy thị trường bất động sản trong thời gian tới" - ông Cường nói.
Ngoài các khó khăn nói trên, hiện nay quỹ đất phát triển NoXH đang là rào cản rất lớn, khiến Nhà nước và DN không thể chủ động trong kế hoạch phát triển NoXH.
Đại diện Sở QH-KT TP cho rằng, Luật Nhà ở năm 2005 quy định khi phê duyệt các quy hoạch đô thị, xây dựng nông thôn, xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng NoXH. Quy định này đã được kế thừa trong Luật Nhà ở năm 2014.
"Quy hoạch sử dụng đất của TP giai đoạn 2011-2020 không xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng NoXH, chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở. Điều này dẫn đến lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất cho phát triển NoXH" - vị này nói.
Còn theo ông Huỳnh Thanh Khiết, để thực hiện dự án NoXH cần có 2 nguồn chính. Thứ nhất là từ việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch, và thứ hai là đất do các chủ đầu tư dự án NoTM. Cho dù xuất phát từ nguồn nào, đất dành cho xây dựng NoXH cũng phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp quy hoạch.
Tuy nhiên, thực tế công tác quy hoạch quỹ đất phát triển NoXH chưa được quan tâm đúng mức. Bên cạnh đó, việc chưa khai thác hiệu quả quỹ đất dôi dư do việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý tài sản công để phục vụ cho phát triển NoXH, cũng là nguyên nhân dẫn đến hạn chế nguồn cung NoXH trong thời gian qua.
Đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất TP cho biết, Luật Nhà ở 2015 quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở kinh doanh phải dành không quá 20% diện tích đất ở trong dự án để phục vụ xây dựng NoXH. Quy định này đã được tiếp tục hoàn thiện trong Luật Nhà ở 2015 và các văn bản hướng dẫn sau này. Trong đó đặc biệt bổ sung thêm hình thức thực hiện nghĩa vụ về NoXH bằng nộp tiền.
Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực hiện chưa hiệu quả, khi chưa có dự án NoXH được thực hiện từ nguồn đất để lại này. Trong khi việc thực hiện nghĩa vụ bằng tiền đến nay vẫn còn lúng túng, từ khâu xác định giá trị phải nộp cho đến việc quản lý và khai thác số tiền này.
Lệch pha cung cầu nhà giá rẻ, NoXH là một trong những “căn bệnh” của thị trường bất động sản đã từng nhiều lần được cảnh báo. Song đến nay nghịch lý này vẫn tồn tại.
