Băn khoăn đánh thuế nhà, đất thứ 2 trở lên

Tăng nguồn thu, tránh lãng phí đất đai

UBND TPHCM vừa có tờ trình Chính phủ việc xây dựng nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP. Nghị quyết này thay thế cho Nghị quyết 54/2017/QH14. Sau 5 năm thực hiện Nghị quyết 54, TPHCM đã đạt được một số kết quả, nhưng cơ bản vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra, nhất là cơ chế chính sách để TP có thể huy động nguồn lực khi dư địa còn rất lớn. Trên cơ sở ý kiến của nhiều tổ chức, bộ ngành, chuyên gia và các cơ quan liên quan, UBND TPHCM đề xuất các nội dung kiến nghị đưa vào dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54.

Và một nội dung quan trọng nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách, tăng tính tự chủ trong việc phân bổ nguồn thu ngân sách địa phương, cũng được TPHCM kiến nghị là vấn đề tài chính ngân sách. Cụ thể, TP kiến nghị được quyền quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của BĐS thứ 2 trở lên. Đồng thời, tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án BĐS, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Quy định này phù hợp với thông lệ quốc tế, khi thuế BĐS chỉ dùng để đầu tư nâng cao phúc lợi người dân tại chính địa phương nơi phát sinh nguồn thu thuế.

Thực tế cho thấy, không chỉ tại TPHCM mà tại nhiều tỉnh thành khác, tình trạng nhà, đất hoàn thiện hoặc chưa hoàn thiện không được đưa vào khai thác khá phổ biến, trong đó có tài sản của người dân và cả tài sản do Nhà nước quản lý. Theo ghi nhận của ĐTTC, tại các khu cao ốc, biệt thự ở một số quận huyện như Bình Chánh, Tân Phú, TP Thủ Đức… đã hoàn thiện được người dân sở hữu, nhưng không đưa vào sử dụng khá phổ biến. Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng nhận định, tình trạng trên gây nên lãng phí tài nguyên đất, làm cho bộ mặt đô thị nhếch nhác. Tuy nhiên, việc chế tài thời gian qua vẫn chưa đủ mạnh để khắc phục tình trạng này.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Vinaland, phân tích, có 2 lý do được TP đưa ra cho đề xuất này. Thứ nhất, đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án BĐS, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Thứ hai, khoản thuế này sẽ giúp TP có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư phát triển.

Chưa đúng thời điểm

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Minh Hoàng, thuế căn nhà thứ 2 trở đi là cần thiết, nhưng thời điểm hiện tại chưa thích hợp. Với TPHCM, việc đánh thuế BĐS thứ 2 sẽ không thể giải quyết được nạn đầu cơ và kéo giảm giá BĐS xuống. Do vậy, chính sách trên cần thời gian để phân tích, đưa ra quy định một cách kỹ lưỡng cho từng đối tượng. Hiện nay thị trường BĐS đang khó khăn, những thông tin trên sẽ không kích thích được nhà đầu tư. Bởi lẽ, chính sách thuế chắc chắn sẽ tác động đến thị trường địa ốc, trong đó có tâm lý của nhà đầu tư. Tùy theo căn cứ đánh thuế áp dụng với các loại hình BĐS nào sẽ khiến nhà đầu tư tính toán lại rót tiền vào đâu là phù hợp dựa trên chi phí, hiệu quả khai thác.

Có thể thấy, việc đánh thuế tài sản với BĐS mở ra những tín hiệu tích cực trong việc tăng thu ngân sách, phần nào đó là nắn lại thị trường. Tuy nhiên, vấn đề được quan tâm nhất vẫn là sắc thuế mới có giúp giá nhà đất hạ nhiệt, mang lại lợi ích cho người dân hay không. Đây rõ ràng là bài toán khó và chỉ thời gian mới có thể trả lời.

Về lộ trình áp dụng, nhiều ý kiến cho rằng phải nghiên cứu một cách khoa học. Quản lý đối tượng đánh thuế thế nào, xác định danh sách những ai sở hữu BĐS thứ 2. Muốn làm được điều đó dữ liệu quản lý đất đai phải được đồng bộ. Rồi việc đánh thuế bao nhiêu, có áp dụng biểu thuế lũy tiến không, diện tích lớn - nhỏ có đánh thuế khác nhau không… Những việc này cần tham khảo kỹ mô hình ở các nước khác để hạn chế được đầu cơ mà không bóp nghẹt thị trường. Ngoài ra, muốn đánh thuế căn nhà thứ 2 phải số hóa được thị trường BĐS để biết được 1 người sở hữu bao nhiêu; phải công khai minh bạch về giá thị trường; phải xét trên yếu tố về diện tích tối thiểu là bao nhiêu, bởi 1 căn lớn có giá trị bằng 10 căn nhỏ; thị trường đang khó khăn có nên áp dụng hay không…

Phân tích sâu hơn, nhiều chuyên gia cho rằng cần áp dụng cho toàn quốc để mang tính công bằng. Bởi lẽ, nếu chỉ áp dụng với TPHCM, chắc chắn tiền sẽ chảy về BĐS các tỉnh khác, chưa kể sẽ phát sinh tình trạng lách luật bằng cách cho người nhà đứng tên, càng khó quản lý. Nếu chỉ TPHCM áp dụng không chỉ làm thất thu ngân sách còn làm lãng phí tiền đầu tư. Số tiền thu về được rất ít, lại tạo ra tâm lý nhà đầu tư thích các tỉnh vùng ven hơn TPHCM, tức dòng vốn bị chảy đi xa. Chẳng những không thể đạt được mục tiêu ngăn chặn đầu cơ, còn gây tác dụng ngược ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường BĐS của trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước.

Trước đó, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cũng từng có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất áp thuế tài sản nhằm nắn lại thị trường BĐS. Cụ thể, HoREA đề xuất xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên, và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ 2, thứ 3. Các trường hợp bán, chuyển nhượng sau 3 năm tạo lập hoặc chứng minh được nhu cầu chính đáng, áp mức thuế bình thường. Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, sản xuất, kinh doanh phải chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng sẽ bị đánh thuế cao đến rất cao, nhằm loại bỏ đầu cơ, thao túng giá… Tuy nhiên, các đề xuất trên hiện nay vẫn đang được cơ quan chức năng xem xét, trong lúc xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều.