Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lũy kế từ năm 2011 đến hết năm 2022, trên cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn.
Trong đó, nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành 126 dự án với khoảng 62.700 căn hộ và đang triển khai 127 dự án khoảng 160.900 căn hộ; nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp đô thị, đã hoàn thành 181 dự án với khoảng 94.390 căn hộ và đang triển khai 291 dự án với khoảng 271.500 căn hộ.
Công tác nhà ở xã hội tiếp tục sụt giảm
Tại TP.HCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 23 dự án nhà ở xã hội với 18.085 căn trong giai đoạn 2015-2020 đạt 75% kế hoạch và dự kiến triển khai đầu tư xây dựng 25 dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 với tổng số căn hộ là 30.610 căn.
Tuy nhiên, công tác phát triển nhà ở xã hội của cả nước tiếp tục sụt giảm mạnh trong thời gian gần đây. Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến ngày 18/05/2023, cả nước mới hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 19.516 căn, chỉ đạt 4,55% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025 và đang triển khai thực hiện 294 dự án với khoảng 288.499 căn.
Để đạt được mục tiêu phát triển 428.000 căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2025 thì vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội
Do vậy, HoREA góp ý một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Cụ thể, cần khắc phục quan niệm xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền” có chất lượng thấp, Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) khẳng định “nhà ở xã hội có chất lượng tương đương nhà ở thương mại là nhà ở thuộc dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân, dự án ký túc xá học sinh, sinh viên, dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở”.
Thực tế thời gian qua, đã có một số dự án nhà ở xã hội có chất lượng xây dựng công trình không tốt, bị thấm, dột, nhanh xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích, dịch vụ tại chỗ và thiếu các tiện ích, dịch vụ đô thị trong khu vực lân cận, không kết nối giao thông thuận tiện, nên đã có dự án nhà ở xã hội rao bán đến vài chục lần vẫn không có người mua, hoặc có một số dự án nhà ở xã hội bị khách hàng khiếu nại, nên đã xuất hiện cách nhìn nhận chưa đúng về chất lượng nhà ở xã hội hoặc xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền”. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại huyện Hoài Đức, Hà Nội, đã thiết lập kỷ lục về số lần thông báo mở bán 26 lần nhưng chưa thể bán hết hơn 1.000 căn hộ.
Theo HoREA, từ quan niệm, nhận thức chưa đúng về nhà ở xã hội và chỉ nhằm tìm cách làm giảm giá thành nhà ở xã hội hoặc xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền”, nên quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án nhà ở xã hội là chưa hợp lý.
Ngoài ra, quy định về “suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội dạng chung cư” thấp hơn khoảng 30% so với “suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư nhà ở xã hội)” là chưa hợp lý (Quyết định số 510 ngày 19/05/2023 của Bộ Xây dựng).
Cụ thể, tại Mục 11120.10 quy định suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội dạng chung cư ≤ 20 tầng có 01 tầng hầm, suất đầu tư là 8,844 triệu đồng/m2 sàn và tại Mục 11110.05 suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư nhà ở xã hội) ≤ 20 tầng có 01 tầng hầm, suất đầu tư là 11,612 triệu đồng/m2 sàn (cao hơn 2,768 triệu đồng/m2 sàn, cao hơn 31% so với suất vốn đầu tư chung cư nhà ở xã hội cùng loại).
“Như vậy, làm sao bảo đảm chất lượng nhà ở xã hội tương đương nhà ở thương mại cùng loại?”, HoREA nêu vấn đề.
Hiệp hội cũng nhận thấy, các nước cũng rất quan tâm phát triển loại căn hộ nhà ở xã hội phù hợp với từng nhóm đối tượng theo hướng xây dựng loại căn hộ 01 phòng ngủ cho hộ độc thân, căn hộ 02 phòng ngủ cho hộ ít người hoặc có trẻ nhỏ, căn hộ 03-04 phòng ngủ cho hộ đông người.
Tương đồng như các nước, nước ta đã quy định dự án nhà ở xã hội chủ yếu là căn hộ 1-2 phòng ngủ, có diện tích tối thiểu 25m2, tối đa 70m2 và tùy theo từng dự án cụ thể có thể có một số căn hộ có diện tích đến 77m2, nhưng số lượng căn hộ lớn này không vượt quá 10% tổng số căn hộ của dự án nhà ở xã hội.
Do đó, Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần phải khẳng định nhà ở xã hội có chất lượng tương đương nhà ở thương mại, không phải là “nhà rẻ tiền”.
Bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN), trừ trường hợp đối tượng được mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
Hiệp hội nhận thấy, quy định này đã loại trừ rất nhiều người không đáp ứng điều kiện về thu nhập nên không được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bởi lẽ, những người này tuy có nộp thuế TNCN nhưng với mức nộp thuế rất thấp và thực chất vẫn là người có thu nhập thấp đô thị.
Thí dụ, vợ chồng ông bà A có 2 con nhỏ, bà A có thu nhập 10 triệu đồng/tháng nên không thuộc diện chịu thuế TNCN. Ông A có thu nhập 24 triệu đồng/tháng và kê khai 2 con là 2 người phụ thuộc được tính giảm trừ gia cảnh như sau: 11 triệu đồng + (4,4 triệu đồng x 2) = 19,8 triệu đồng và ông A có thu nhập chịu thuế là: 24 triệu đồng - 19,8 triệu đồng = 4,2 triệu đồng.
Do thu nhập chịu thuế là 50,4 triệu đồng/năm (dưới 60 triệu đồng/năm - thuộc bậc 1 của các bậc thuế TNCN), nên theo quy định của Luật Thuế TNCN thì ông A chịu thuế suất 5% và phải nộp thuế TNCN là 210.000 đồng /tháng ((50,4 triệu đồng x 5%)/12 = 210.000 đồng/tháng)
Do ông A thuộc diện phải nộp thuế TNCN nên ông A không đủ điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng trên thị trường cũng không có loại nhà ở thương mại giá thấp (low cost housing). Với tổng thu nhập như trên thì ông bà A cũng khó hội đủ điều kiện để được vay tín dụng với lãi suất thương mại để mua nhà ở thương mại.
Từ thí dụ trên đây, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 75 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung thêm đối tượng “chịu thuế thu nhập bậc 1 đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân” được mua, thuê mua nhà ở xã hội và bổ sung đối tượng “cán bộ, công chức, viên chức nhà nước thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập”.
Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 1 Nghị quyết số 954 (ngày 02/06/2020) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo hướng tăng thêm “mức giảm trừ gia cảnh” khoảng 25%.
HoREA cũng cho rằng tại Điều 80 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về “đất để xây dựng nhà ở xã hội quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch…, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội” là đúng. “Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội” phải thông qua 02 kênh, do Nhà nước tạo lập, phát triển quỹ đất hoặc do tư nhân tự bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi…
