Không còn cơ hội cho… lướt sóng

Giá tăng nhưng không có thanh khoản

Hơn 1 năm trước, những căn nhà phố hoàn thiện mặt ngoài diện tích đất 7x20,5m tại dự án Vạn Phúc (TP Thủ Đức) được chủ đầu tư bán với giá 23 tỷ đồng. Mới đây, cũng với căn nhà phố quy cách tương tự được công ty công bố giá gần 37 tỷ đồng. Có nghĩa sau hơn 1 năm giá căn nhà tại dự án này đã chênh lệch 14 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa người mua trước có lãi vì không thể bán được giá cao. Minh chứng là hiện nay nhiều NĐT rao bán nhà phố 5x20m hoàn thiện nội thất với giá chỉ 12-15 tỷ đồng, thấp hơn bảng giá mới vài tỷ đồng, cũng không dễ. 

Một nhân viên kinh doanh tại dự án lý giải, do nhiều người đổ xô bán nên người mua cũng dừng lại nghe ngóng. Nhiều NĐT gửi bán căn hộ mua cách đây 1 năm chỉ 29 tỷ đồng, hay những căn nhà phố có diện tích đất 5x20m cũng chỉ 14-15 tỷ đồng, nhưng rất khó bán vì không có người mua. 

Thực tế cho thấy, trên thị trường BĐS nhiều NĐT không đủ khả năng tài chính khi tham gia “lướt sóng” phải vay thêm ngân hàng, đã phải cắt lỗ để không sa lầy thêm. Chị Bình mua 2 căn hộ tại dự án Khu đô thị Celadon (Tân Phú) giá hơn 4 tỷ đồng/căn với mục đích lướt sóng. Đến nay chị đã đóng được vài đợt nhưng vẫn chưa bán được, trong khi các đợt đóng tiền cứ mỗi ngày đè nặng. Chị Bình cho biết khi tìm hiểu dự án để đầu tư, các nhân viên kinh doanh nói chỉ cần đóng vài đợt là có thể ra hàng, mỗi căn cũng kiếm chênh lệch được hơn 200 triệu đồng. “Khi mua tôi phải vay thêm ngân hàng, nay không thể đợi thêm, phải bán để đỡ áp lực tiền vay, lời không dám nghĩ tới”- chị Bình chia sẻ. 

Tình trạng của chị Bình cũng là tình hình chung của nhiều NĐT lướt sóng BĐS thời gian qua. Tình hình càng trở nên khó khăn hơn, khi các nguồn vốn của NĐT bị giảm sút hoặc mất hẳn do bị ảnh hưởng của dịch Covid-19. Năm ngoái từng diễn ra làn sóng cắt lỗ BĐS sau mỗi đợt dịch Covid-19 bùng phát, do NĐT không sinh lời được dòng tiền từ các tài sản này, muốn đẩy đi để thu hồi lại tiền mặt, tìm kiếm những cơ hội mới. Một số chủ sở hữu còn bị gánh nặng về lãi suất ngân hàng, buộc phải bán gấp. Một nguyên nhân khác, theo nhiều chuyên gia thời gian qua nhiều dự án đẩy giá lên quá cao, NĐT sau khi mua lại đẩy thêm lên khiến người mua sau cảm thấy hụt hơi. 

Số liệu từ Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho thấy thời gian qua thị trường BĐS khá trầm lắng, giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%. Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%, càng tạo thêm áp lực lớn đối với doanh nghiệp BĐS. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có đợt xả hàng lớn trong thời gian tới. Vì vậy, HoREA cũng kiến nghị các ngân hàng xem xét cho người vay mua nhà được giảm lãi suất, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc... để vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19 theo tinh thần Thông tư 01 của Ngân hàng Nhà nước.

Do chênh lệch cung- cầu?

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết nhìn chung nguồn cung nhà ở năm 2020 đưa ra thị trường so với 2019 giảm 34% về tổng số dự án, giảm 30,4% về tổng số căn nhà. Thị trường giao dịch chậm do không có dự án nào được UBND TP cho phép chuyển nhượng. Đối với dự án đã hoàn thiện pháp lý, đa số doanh nghiệp lựa chọn phát triển sản phẩm theo phân khúc cao cấp và trung cấp. Điều này dẫn đến cơ cấu sản phẩm mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1%, chiếm tỷ lệ thấp nhất; phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9%; phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu, cho thấy rõ sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững, không đồng bộ, chưa đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, dẫn đến tình trạng xử lý hồ sơ chậm. Trước thực trạng này, UBND TP sẽ có giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư xây dựng dự án, nhằm tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, trong đó có các doanh nghiệp BĐS, để làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh BĐS. 

Để thị trường BĐS tiếp tục phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, phân khúc căn hộ bình dân đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận khách hàng có thu nhập thấp và trung bình phải được tập trung đầu tư và phát triển trong thời gian tới, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời các thủ tục về đầu tư xây dựng, đất đai và nhà ở. Đặc biệt, các sở, ngành phải triển khai thực hiện ngay các quy định pháp luật mới về đầu tư xây dựng, đất đai, đề xuất UBND TP thực hiện chuyển tiếp đảm bảo không ách tắc hồ sơ và thực hiện tốt yêu cầu cải cách hành chính trong thời gian tới.  

Để tháo gỡ bế tắc cho thị trường BĐS hiện nay, ngoài thủ tục đầu tư dự án cần được cải tiến, vấn đề còn lại là điều chỉnh lại lệch pha phân khúc như hiện nay. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành