Luật Đất đai còn bất cập với thực tiễn

 Sau hơn 3 năm Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) có hiệu lực (1-7-2014), vẫn còn nhiều điều tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện những bất cập từ thực tế.

Chồng chéo giữa luật với luật

Ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ nông nghiệp (Ban Kinh tế Trung ương), cho biết sau hơn 3 năm Luật Đất đai 2013 sửa đổi có hiệu lực, bên cạnh nhiều tích cực cũng còn nhiều bất cập chưa được khắc phục gây khó khăn cho thị trường BĐS nói chung, doanh nghiệp và người dân nói riêng. Sự chưa liên thông, có khi chồng chéo giữa các văn bản, nghị quyết với luật, luật với luật cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết Khoản 1.b Điều 194 Luật Đất đai quy định các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có giấy chứng nhận.

Tại Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, chủ đầu tư được chuyển nhượng khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Thực tế, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi Khoản 1.b Điều 194 Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS, cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án hay một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.  Ngoài ra, căn cứ Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực từ ngày 15-8-2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS phù hợp với nghị quyết này.

Không được vay vốn ngân hàng nước ngoài?
Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, hiện nay cơ chế tính tiền sử dụng đất làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp. Thực tế có nhiều dự án doanh nghiệp chủ động nộp tiền sử dụng đất để triển khai nhanh, nhưng nộp hồ sơ 5 lần 7 lượt vẫn chưa xong.

Nhiều ý kiến kiến nghị cơ chế xác định giá đất nên quy về một mối, không nên để nhiều sở cùng tham gia như hiện nay. Việc ban hành giá đất cũng không còn phù hợp với thực tế. Cụ thể, tại các tuyến đường trung tâm TP như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi nếu tính tất tần tật có giá tối đa 194 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế có những thương vụ chuyển nhượng cao hơn hàng chục lần mức giá trên. 

Nhằm khai thông dòng vốn cho thị trường BĐS, nhiều chuyên gia cũng kiến nghị cho phép thế chấp tài sản BĐS tại các ngân hàng nước ngoài. Tại Khoản 2.d Điều 174 Luật Đất đai quy định, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được "thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam" nhưng lại không có quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Theo nhiều ý kiến, quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước và thị trường BĐS. Do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nên nhiều chủ đầu tư gặp khó.

Hơn nữa, Luật Nhà ở đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người Việt Nam ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở như người Việt trong nước; các đối tượng này cũng có nhu cầu thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. 

Giao đất cho chủ đầu tư đến mép kênh, rạch?

Hiện nay, việc quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, suối, kênh rạch, mương và hồ công cộng thuộc địa bàn TPHCM đã quy định chiều rộng hành lang bảo vệ trên bờ: 50m đối với sông rạch cấp đặc biệt, cấp I, cấp II; 30m đối với sông rạch cấp III, cấp IV; 20m đối với sông rạch cấp V, cấp VI; từ 3-10m đối với các mương rạch nhỏ.

Song trong quá trình triển khai thực hiện các dự án phát triển các khu đô thị, khu dân cư, các chủ đầu tư thường được giao ranh dự án đến ranh bảo vệ trên bờ, có nhiều dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng và thường được chủ đầu tư xây tường bảo vệ dự án, không chịu trách nhiệm đầu tư đối với quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch.

Điều này đã dẫn đến khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch không được đầu tư, không được kè bờ cứng để bảo vệ chống sạt lở, không xây dựng đường ven sông, kể cả lối đi bộ, công viên, các công trình dịch vụ phục vụ cộng đồng xã hội, nên không phát huy được nguồn lực rất lớn đối với quỹ đất này và làm giảm giá trị cảnh quan đô thị.

Do đó nhiều ý kiến sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai quy định chủ đầu tư được giao ranh đất dự án đến mép cao bờ sông rạch, chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng kè bờ, đường ven sông, công viên, mảng xanh, các công trình dịch vụ phục vụ cộng đồng trong khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch và được khai thác, sử dụng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch thuộc các dự án cũ trước đây, cần có cơ chế và chính sách khuyến khích các chủ đầu tư dự án đó, hoặc mời gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư, khai thác kinh doanh để sử dụng hiệu quả quỹ đất và phục vụ cộng đồng.