Nhận diện sốt đất ảo

Sốt đất đi qua, nhà đầu tư chết chìm

Từ giữa tháng 11 đến nay, giá đất ở P.Đông Lương (TP.Đông Hà) đã tăng phi mã, khi giá đất ở một số khu đô thị mới ở Đông Hà chỉ dao động khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 40 - 70 triệu đồng/m2. Thị trường bất động sản (BĐS) đã rơi vào tay đầu nậu, cò đất thao túng, bơm thổi, đẩy giá.

Tại tỉnh Bắc Giang, các phiên đấu giá đất được tổ chức liên tiếp, nhà đầu tư từ các nơi ùn ùn đổ về, tranh nhau mua khiến giá chênh lệch cả trăm tỉ đồng so với giá khởi điểm ban đầu. Hay tại Hà Nội ở nhiều huyện ngoại thành giá đất cũng tăng chóng mặt, nhất là ở khu vực Quốc Oai, Ba Vì…

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh khẳng định sốt đất thời gian qua đa số là sốt đất ảo, bởi nhà đất không phải như vàng hay chứng khoán mà ngay lập tức dòng tiền có thể “thẩm thấu” vào thị trường. Đúng là có hiện tượng dòng tiền không đưa vào sản xuất kinh doanh mà đang chảy vào những kênh khác như: chứng khoán, vàng, BĐS.

Dễ thấy nhất là chứng khoán với giá trị giao dịch lên hàng tỉ đến vài tỉ USD mỗi phiên. Trúng chứng khoán, nhiều nhà đầu tư rút tiền đổ vào nhà đất, nhất là những vùng “trũng”, giá còn thấp.

“Nhưng để giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong một vài ngày như một số nơi là điều không thể. Đó chỉ có thể là sốt đất ảo”, ông Chánh nói và cho rằng hiện nay dòng tiền lớn đổ vào BĐS vẫn đang “dò đường” vì đặc thù của BĐS là cần vốn lớn không như chứng khoán nên tính cẩn trọng cao.

Dẫn chứng về cơn sốt đất Hớn Quản do quy hoạch sân bay Téc-Ních (Bình Phước) vào đầu năm 2021, ông Chánh phân tích khi có thông tin sốt đất ở, bản thân ông có đến tận nơi khảo sát thị trường. Dự án là một trung tâm thương mại ở Bình Phước được cò đất ở đây rao 4 tỉ đồng/lô nhưng trước đó vài tháng, rao chỉ có 1 tỉ đồng.

Điều này có nghĩa là cò đất lợi dụng sốt đất Hớn Quản để đẩy giá tăng gấp 4 lần chỉ sau 3 tháng. Hay tại Đà Nẵng, nơi từng có đợt sốt đất vào năm 2019, khi đó giá tăng đột biến và đến nay những người từng bán đất ruộng ở đó quay lại mua đất thì giá chỉ bằng một nửa hoặc 1/3.

Những người đã xuống tiền vào giai đoạn đó, có thể phải chờ 10 - 15 năm để giá trị của miếng đất bằng với giá cả mà họ đã mua.

“Sau mỗi đợt nóng sốt, mặt bằng giá BĐS tại nơi đó đã lên rất cao, đến mức phi thực tế và tách biệt khỏi quy luật về giá cả, giá trị. Điều này gây ra rất nhiều nguy hiểm cho những nhà đầu tư lao vào những vùng đất này. Đó là những bài học không đơn giản và phải trải qua thực tế đầu tư mới thấm thía hết”, ông Chánh nói.

Theo kiến trúc sư Trần Tuấn, một trong những nguyên nhân dẫn đến các đợt sốt đất đang diễn ra khắp nơi trên cả nước là do việc chậm đưa thông tin về quy hoạch để giới đầu cơ thổi giá, trục lợi.

Bên cạnh đó cũng có những đề xuất quy hoạch khi được đưa ra đã nhanh chóng tạo nên việc sốt đất cục bộ. Tuy nhiên, ngay khi có thông tin đề xuất quy hoạch không khả thi, còn trên giấy chưa thực hiện thì giá đất vừa tăng nóng cũng rớt theo một cách thê thảm.

Phó tổng giám đốc một tập đoàn BĐS tại TP.HCM đã chỉ ra 3 cách để nhận diện đâu là sốt đất ảo. Đầu tiên là một khu vực khi có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, các dự án cầu đường, công trình tầm cỡ được xây dựng hoặc có kế hoạch lên quận thì tỷ lệ tăng giá thường không vượt tới 30 - 50% dựa theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Tuy nhiên, có những nơi giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn kèm theo những lời đồn thổi về quy hoạch thì đó chính là dấu hiệu của việc sốt đất ảo. Một điều nữa để nhận biết sốt đất ảo là những khu vực giá đất tăng nhưng không có công chứng sang tên mà chỉ có đặt cọc sang tay nhiều người để “ăn chênh lệch” là dấu hiệu bất thường.

“Người đầu tiên đặt cọc mua của chủ đất ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng để có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp sau đó lại cứ mua bán theo hình thức đặt cọc, chồng cọc. Như vậy, chỉ cần một bên hủy hợp đồng để bán được giá cao hơn cho đối tác khác thì toàn bộ các hợp đồng cọc sau sẽ bị phá vỡ theo hiệu ứng domino. Đây là điều dễ nhận biết nhất của việc sốt đất ảo”, vị này cho biết và đưa ra lời khuyên các nhà đầu tư nên tỉnh táo trước các tin đồn về quy hoạch, những nơi tăng giá bất thường từ truyền miệng hoặc các hội nhóm tự phát trên mạng xã hội.

Khi muốn đầu tư vào những nơi nóng sốt cần tỉnh táo quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm, tránh quyết định đặt cọc vội vàng. Khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư nên dùng tiền nhàn rỗi. Nếu dùng đòn bẩy tài chính thì tránh vay hơn 50% để tránh rủi ro và tránh lãi suất thả nổi từ ngân hàng.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết tại một số địa phương xuất hiện tình trạng một số nhà đầu cơ, môi giới BĐS lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương…

“Kịch bản” này giống như các cơn sốt đất diễn ra hồi đầu năm 2021 và những năm trước. Tại các điểm sốt đất, giới đầu tư thường tung tin đồn thổi, mua đi bán lại BĐS, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch BĐS (quyền sử dụng đất, nhà ở chưa đảm bảo điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh, giao dịch…) gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá nhà đất lên cao để lợi dụng trục lợi.

Chính vì vậy, người dân trước khi mua nhà, đất nên tìm hiểu kỹ các thông tin quy hoạch, đồ án quy hoạch chứ không chạy theo tâm lý đám đông. Bởi lúc cơn sốt đất đi qua, người chịu thiệt nhất chính là người dân.