PHÓNG VIÊN: - Ông có thể giải thích rõ hơn về sự ràng buộc và độ trễ chính sách?
PGS.TS Ngô Trí Long: - Đó là những điều kiện cho vay đặt ra gặp vướng mắc ở 3 yếu tố. Một là phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính. Hai là doanh nghiệp (DN - chủ đầu tư) phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất (khâu này đa phần DN gặp khó khăn). Ba là phải có giấy phép xây dựng. Thực ra điều kiện này chỉ nhằm đảm bảo an toàn cho phía ngân hàng (NH), tránh được rủi ro nợ xấu. Nhưng phía DN lúc này đang gặp quá nhiều khó khăn do thị trường.
Còn nói về độ trễ chính sách có thể thấy, lãi suất của gói này là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với cá nhân mua nhà chỉ phù hợp với thời điểm lúc đó khi lãi suất quá cao. Còn hiện nay, NHNN đã có 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất và tới đây có thể thêm 1 đợt giảm lãi suất nữa. Như vậy lãi suất đã không phù hợp với bối cảnh hiện tại.
- Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị Chính phủ nên điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm xuống của gói này. Ông bình luận thế nào về việc này?
- Thực ra nguồn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) có nhiều kênh, trong đó hai kênh quan trọng nhất từ NH và phát hành trái phiếu. Kênh trái phiếu xem như “đóng băng”. Với kênh NH và DN là mối quan hệ cộng sinh, tác động qua lại hỗ trợ lẫn nhau để cùng phát triển. Đối với NH, trong bối cảnh hiện nay huy động và nắm giữ được nguồn tiền tương đối lớn, nếu không để dòng tiền vận động tạo đầu ra NH cũng không đạt hiệu quả bền vững như mong muốn.
Trong khi đó, BĐS là đối tượng cần nguồn vốn lớn để hoạt động vì mỗi dự án đầu tư rất nhiều tiền. Có thể nói đầu ra với BĐS có tính chất quan trọng hàng đầu đối với ngành NH, bởi cho vay ngành này có lợi nhuận cao đương nhiên phải có rủi ro cao. Vì thế, thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi NH cũng sẽ hưởng lợi.
Chính sách đề ra từ đầu đã không khả thi, không sát với thực tế. Chính sách được đưa ra rất hay, nhưng tính khả thi lại rất thấp, cuối cùng lại khó triển khai để đưa chính sách vào cuộc sống.
Nhưng ở chiều ngược lại, các NHTM cũng là một DN kinh doanh, họ vẫn phải đảm bảo tiêu chí an toàn của mình vì những lo ngại về nợ xấu. Cũng sẽ rất khó cho NH nếu cho các DN hoạt động không hiệu quả, không có tính khả thi vay. Cho vay mà NH “mất cả chì lẫn chài” thì cũng rất nguy hiểm.
Tuy nhiên, như tôi đã nói NH và DN là mối quan hệ cộng sinh, thì với lãi suất của gói 120.000 tỷ đồng hiện tại còn cao. Trong khi hiện nay cả hệ thống chính trị cùng vào cuộc để làm sao tìm giải pháp gỡ khó cho thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung sản phẩm trên thị trường, giải quyết nhu cầu ở thực cho người dân.
Hơn nữa, nhìn từ đối tượng phía cung là DN, làm NoXH không có lãi nhiều. Đó cũng là vấn đề cần xem xét khi phía NH thiết kế chính sách. Còn nhìn từ đối tượng phía cầu là người mua nhà, tôi cho rằng mức lãi suất như vậy sẽ khó thực thi, vì người dân thuộc đối tượng chính sách xã hội, người nghèo sẽ khó theo được.
Cho DN kinh doanh BĐS vay là kích cung, còn cho người mua nhà ở vay là kích cầu. Trong bối cảnh hiện tại, cần xem xét mất cân đối ở khâu nào, thiếu cung thì tăng cường cho bên cung, còn nếu mất cân đối theo hướng có cung mà không có cầu phải kích thích ngược lại. Như đi khám bệnh, phải biết mắc bệnh gì mới có hướng điều trị cụ thể. Một gói hỗ trợ đưa ra cũng không thể nói vừa kích cung, vừa kích cầu.
-Nói như vậy tính khả thi của gói này rất thấp?
- Khi tôi dự các cuộc họp với DN, họ phát biểu rằng chính sách thì DN không lo, mà lo nhất là khâu thực thi chính sách. Tại sao lại có mâu thuẫn như vậy? Bởi từ chính sách đề ra đã không khả thi, không sát với thực tế. Chính sách được đưa ra rất hay, nhưng tính khả thi lại rất thấp, cuối cùng lại khó triển khai để đưa chính sách vào cuộc sống.
So với gói hỗ trợ lãi suất 2% trị giá 40.000 tỷ đồng trước đây, gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất mà NHNN công bố là do các NH tự đứng ra. Chính vì vậy trong bối cảnh khó khăn, “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”, thì đúng ra phía NH nhận thấy DN đang rất khó khăn và cùng gắn bó với nhau, bởi DN vay được làm được, có đầu ra NH cũng hưởng lợi ích. Còn đặt ra điều kiện “trên mây, trên gió” khó cả đôi bên.
Tôi tạm ví thị trường BĐS như đang bên bờ vực thẳm, các chính sách hỗ trợ nếu chậm sẽ rất nguy hiểm cho thị trường. DN ngừng hoạt động sẽ tạo ra hệ lụy rất lớn. Cho nên trong bối cảnh cấp bách như hiện nay, thứ nhất cần phải triển khai vào đúng đối tượng, lựa chọn đối tượng hợp lý; thứ hai triển khai một cách kịp thời, sớm; và thứ ba thiết kế chính sách để triển khai với tính khả thi cao.
Về đối tượng, cần phân tích bên cầu hay bên cung cần hỗ trợ, với tỷ lệ như thế nào, từ đó để thiết kế chính sách. Đối tượng cho vay áp dụng cho NoXH hay mở rộng cho cả nhà ở thương mại; nếu là nhà ở thương mại áp dụng cho phân khúc nào, bình dân hay trung cấp, liền kề hay chung cư. Về thời điểm, hiện tại thị trường có thể nói là đang “cấp cứu”, chính sách được đưa ra phải có điểm rơi tốt sẽ là cú hích thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi.
Nói như vậy để hiểu rằng, các cơ quan làm chính sách cần hoạch định, xây dựng phương án rất cụ thể, mọi tiêu chí đều cần rất rõ ràng, tránh tình trạng đưa ra chính sách một cách chung chung. Nhưng cũng không có nghĩa là chỉ có DN và NH tự tháo gỡ với nhau, mà bên cạnh đó cần triển khai nhiều giải pháp đồng bộ thuộc vai trò của cả những cơ quan khác nữa, ví như Bộ Xây dựng cần cấp phép như thế nào để đẩy nhanh tiến độ hơn khi mà DN phản ánh là khó khăn.
Tóm lại, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên, các cơ quan quản lý chuyên trách từng lĩnh vực.
- Xin cảm ơn ông.
