Xác định giá đất đền bù giải tỏa: “Thành - bại” cho một dự án

Dự án “treo” do giá đền bù không hợp lý
Rất nhiều dự án có sử dụng đất trên địa bàn TPHCM sau khi có chủ trương đầu tư (quy hoạch), hoặc đã có quyết định thu hồi đất nhưng vì nhiều lý do đã bị chậm hoặc không triển khai. Có những dự án “treo” đến hàng chục năm, dẫn đến lãng phí tài nguyên đất, đô thị nhếch nhác, quyền lợi người dân bị xâm phạm…

Đơn cử, dự án Khu tái định cư 38ha thuộc phường Tân Thới Nhất, quận 12 được UBND TPHCM phê duyệt năm 2002, duyệt điều chỉnh dự án năm 2005, do Ban quản lý Đầu tư xây dựng công trình quận 12 làm chủ đầu tư. Theo ghi nhận, sau 20 năm từ khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, đến nay công tác đền bù, giải tỏa đã cơ bản hoàn thiện. Tuy nhiên, phần lớn diện tích đất đã đền bù, giải tỏa bị bỏ hoang cho đến nay.

Nguyên nhân chính khiến dự án kéo dài do người dân không đồng thuận về giá đền bù. Cùng con đường nhưng giá đền bù trong dự án khu tái định cư thấp hơn dự án kế bên hàng chục lần, do phương án đền bù được phê duyệt cách đây hơn mười mấy năm. Giá đất ở khu vực xung quanh dự án giao dịch trên dưới 100 triệu đồng/m2 nhưng giá đền bù, hỗ trợ chưa đến 10 triệu đồng, đất nông nghiệp chỉ trên 1 triệu đồng/m2.

“Chúng tôi cũng thấy sự bất hợp lý này, nhưng ở cấp độ phường chúng tôi chỉ kiến nghị chứ không biết làm sao” - một cán bộ phường chia sẻ. Thời điểm triển khai dự án, diện tích đất phải thu hồi 36,2ha với tổng số 740 hộ dân phải di dời, trong đó 719 hộ bị giải tỏa trắng. Sau gần 20 năm triển khai dự án, cuộc sống của người dân bị đảo lộn.

Một dự án khác là khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa cũng “nổi tiếng” với sự ì ạch trong quá trình triển khai. Cách trung tâm TPHCM chỉ vài km nhưng cuộc sống của người dân nơi đây lay lắt trong những ngôi nhà xập xệ. Họ không thể sửa chữa hoặc xây mới nhà do phải chờ dự án… triển khai.

Là một trong những dự án bị "treo" lâu nhất TPHCM, Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa rộng 426ha, được UBND TPHCM phê duyệt năm 1992. Đến năm 2004 TP thu hồi, sau đó giao cho một tập đoàn lập đồ án quy hoạch phân khu (1/2.000). Đến cuối năm 2015, một liên danh nước ngoài được UBND TP chỉ định là nhà đầu tư dự án với tổng vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, công tác bồi thường, GPMB và đầu tư xây dựng chưa thể triển khai do nhà đầu tư xin rút khỏi dự án. Đến nay gần 3 năm nữa trôi qua, dự án vẫn chưa có tín hiệu gì mới mẻ. Nguyên nhân vẫn do người dân không đồng thuận với đơn giá bồi thường.

Khi giá đất đền bù là “chìa khóa” thành công
Ông Võ Trung Trực, Phó Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, cho biết đơn giá bồi thường tạm tính cho dự án Vành đai 3 đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm 3,8-8,2 triệu đồng/m², đất nông nghiệp 3,2-6 triệu đồng/m², đất ở 18,7 đến hơn 40 triệu đồng/m² tùy vị trí. “Giá bồi thường dự kiến này có thể nói là sự “đột phá” so với lâu nay. Dù vậy đây chỉ là giá tạm tính.

Còn thực tế sẽ tham khảo giá chuyển nhượng trên thị trường để có giá cụ thể chi trả cho bà con” - ông Trực nói. Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, giá đất nông nghiệp trên địa bàn Củ Chi và Hóc Môn dao động ở mức 4-5 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Nhưng mức giá đền bù cho dự án Vành đai 3 TPHCM lên đến 8,2 triệu đồng/m2, khá hấp dẫn với người có đất. Chính vì vậy, hiện người dân ở 4 địa phương có đường Vành đai 3 đi qua đã đồng thuận để chính quyền xác lập hồ sơ đạt trên 65%, riêng Hóc Môn đạt hơn 95%.

Trong tháng 10 chủ đầu tư là Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TPHCM sẽ giao ranh cắm mốc tại thực địa cho 4 địa phương, để xác định chính xác tọa độ. Tháng 11, báo cáo khả thi dự án  sẽ được phê duyệt. Đó là 2 mốc thời gian quan trọng để triển khai việc bồi thường. Theo báo cáo của UBND TPHCM, tháng 3-2020, Chính phủ ban hành Nghị quyết 27 cho phép TPHCM thí điểm thực hiện cơ chế rút ngắn thời gian thực hiện đền bù, hỗ trợ, tái định cư, GPMB đối với các dự án có thu hồi đất. Đây được xem là chìa khóa để gỡ các điểm nghẽn khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án. Ngay sau khi có Nghị quyết 27, UBND TPHCM đã ban hành một số quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… 

Mới đây nhất, trong tháng 8 vừa qua UBND TP đã ban hành Quyết định 28/2022 quy định hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường và tái định cư. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, quyết định này có nhiều điểm mới hướng đến lợi ích của người bị thu hồi đất. Theo đó, Quyết định 28 quy định khung hệ số K để lập phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư, thay vì con số cụ thể cho từng quận huyện. Đặc biệt, giá trị hệ số K mới này cao hơn các năm trước đó. Thí dụ, TP Thủ Đức năm 2021 mức trần là 7,5 nhưng năm 2022 nâng lên 15. 

Ông Trần Minh Thơ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường Hỗ trợ Tái định cư (Sở TN-MT TPHCM), cho biết hệ số K tăng, về nguyên tắc chung giá bồi thường sẽ tăng. Tuy nhiên, khi lập phương án bồi thường còn phải lấy ý kiến người dân, thuê tư vấn thẩm định giá đất, ý kiến của Hội đồng thẩm định giá đất TP… về mức giá dự kiến và cuối cùng là phê duyệt của UBND TP tại thời điểm thu hồi đất. Do đó mức giá phê duyệt cuối cùng có thể bằng hoặc cao hơn mức giá dự kiến bồi thường ban đầu. Nếu mức giá bồi thường cao sẽ được người dân đồng lòng, ủng hộ, giúp đẩy nhanh công tác thu hồi và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư tổ chức thi công.

Bên cạnh đó chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại cũng rất quan tâm, vì đó là mức giá để doanh nghiệp tham khảo khi nhận chuyển nhượng nhà, đất của người dân nhằm thực hiện dự án.  

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này phải đảm bảo thực hiện đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 là “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất…”.