PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, dường như cứ có thông tin quy hoạch dự án (dù chưa chính thức) đất bắt đầu tăng giá. Như ở TPHCM, sau khi 3 quận được quy hoạch thành TP Thủ Đức và mới đây là thông tin huyện Cần Giờ cũng chuẩn bị được quy hoạch lên TP, giá đất ở những khu vực này đã tăng phi mã. Phải chăng chính thông tin quy hoạch là tác nhân gây sốt đất?
GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: - Từ đầu năm 2021 đến nay, theo các dữ liệu báo cáo thống kê và khảo sát thị trường, giá nhà đất ở TPHCM đã tăng khoảng 20-30%. Lý do chủ yếu do số lượng dự án nhà ở được phê duyệt tại 2 khu vực này đã giảm 10 lần trong năm 2019 và 2020 do Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi. Thiếu cung nhà ở đã diễn ra ngay đầu năm 2021 do các chủ đầu tư dự án không muốn tung nhà ra bán, mà để lại với hy vọng có lợi nhuận nhiều hơn. Khi 2 khu vực này rơi vào sốt đất, mạch sốt sẽ lan từng bước ra toàn thị trường. Đây là lý do đầu tiên tạo ra cơn sốt đất hiện nay.
Một tác nhân nữa dẫn đến sốt đất ở TPHCM do thời điểm này là năm đầu của 1 kỳ quy hoạch mới, của nhiệm kỳ mới. Lúc này, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng được đưa ra. TP Thủ Đức, TP biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TPHCM được đề xuất. Điều này khiến giá đất ở các khu vực này và phụ cận được dịp tăng phi mã. Ngoài ra, không thể không nhắc đến yếu tố nhiễu loạn thông tin gây méo mó thị trường.
Đó là giới cò đất tung tin thất thiệt về pháp luật, về quy hoạch để lôi kéo mọi người tung tiền vào mua đất. Có khi mới là ý tưởng được đề xuất trong quy hoạch được tung tin thành quy hoạch đã được phê duyệt, đất vườn được giới thiệu là đất thổ cư... Những chiêu trò này vốn rất quen thuộc đối với giới cò nhà đất, chỉ để ăn phí môi giới trong chuyển nhượng. Tình trạng sốt đất càng cao phí môi giới càng nhiều. Vậy là họ luôn kích cho sốt đất mạnh hơn.
Dư luận từng đặt ra câu hỏi có phải chính thông tin quy hoạch là “tội đồ” dẫn đến sốt đất? Tôi cho rằng không phải vậy. Khi đã có thông tin quy hoạch, cơ quan chức năng phải công bố, càng công bố rộng rãi càng tốt, vì thông tin là phải minh bạch, đầy đủ, kịp thời và rõ ràng, tuân theo đúng quy định của pháp luật. Có điều, thông tin chỉ được công bố khi dự án quy hoạch đã được chính thức phê duyệt, chính xác và đúng thời điểm để tránh tình trạng đầu cơ.
- Đã có những lo ngại về tình trạng đầu cơ đất ở TPHCM có thể dẫn đến vỡ bong bóng và kéo theo những hệ lụy. Ý kiến ông về vấn đề này như thế nào?
- Khi đã xuất hiện tình trạng đầu cơ thổi giá, bong bóng bất động sản (BĐS) tất yếu sẽ xuất hiện. Bong bóng cũng không thể cứ lớn mãi, đến một lúc nhất định sẽ “nổ” do mất cân bằng giá trị. Ai bán được đất lúc bong bóng sắp “nổ” được lãi lớn, ai phải bán sau khi “nổ” sẽ sạt nghiệp. Trong quá khứ, đã xảy ra nhiều trường hợp vỡ bong bóng BĐS, mà dư âm của nó còn kéo dài trong nhiều năm sau đó.
Tại khu vực Đông Nam Á, khủng hoảng tài chính năm 1997 được bắt đầu từ nổ bong bóng BĐS, khi hiệu ứng đám đông kéo mọi người dân thế chấp nhà của mình để vay tiền đầu tư vào lĩnh vực này. Các định giá viên đất đai định giá tài sản thế chấp cao hơn giá thị trường để vay được nhiều tiền hơn. Bong bóng BĐS hình thành và ngày càng lớn rồi “nổ”, các ngân hàng mất thanh khoản, kéo theo khủng hoảng tài chính bao trùm toàn khu vực.
Hay trên thế giới, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 cũng bắt đầu từ vỡ bóng bóng BĐS tại Mỹ. Hệ thống tài chính Mỹ chấp nhận và vận hành sáng kiến mở thị trường thế chấp thứ cấp, tức ngân hàng nhận tài sản thế chấp có thể đem tài sản đó đi thế chấp ở ngân hàng khác để vay tiền. Cơ chế này đã kích thích thị trường BĐS tăng trưởng nhanh gắn với bong bóng.
Nổ bong bóng ở Mỹ đã làm tài chính toàn cầu rơi vào khủng hoảng. Đối với TPHCM, dù quy mô không lớn như các thị trường nói trên, song nếu tình trạng đầu cơ BĐS không được kiểm soát hay có những biện pháp “cắt sốt”, việc xảy ra nổ bong bóng BĐS là điều có thể thấy trước.
- Thực tế, không riêng TPHCM mà nhiều địa phương cũng đang phải đối mặt với cơn sốt đất. Trước tình trạng này, mới đây Chính phủ đã yêu cầu các cơ quan chức năng cần xây dựng dữ liệu quốc gia về giá đất để chặn sốt đất. Quan điểm của ông về vấn đề này?
- Tôi cho rằng đó là việc cần làm. Nhưng khi xây dựng dữ liệu quốc gia về giá đất cũng phải mất rất nhiều thời gian. Do đó, hiện nay cần có những giải pháp trước mắt như là những “liều thuốc mạnh” để ngăn chặn. Ở các nước phát triển, người ta sử dụng công cụ thuế chuyển quyền đánh theo lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua bán nhanh mang tính lướt sóng. Họ cũng có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại.
Còn ở ta, công cụ này vẫn chưa hoàn thiện. Do đó, trước mắt TPHCM và các địa phương cần tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt, giải tán các sàn giao dịch do giới cò nhà đất lập ra gây mất trật tự xã hội. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời không cung cấp tín dụng cho kinh doanh BĐS nhằm ngăn chặn tình trạng nổ bong bóng BĐS gây ra khủng hoảng tài chính.
Đồng thời, trong khi chờ sửa Luật Đất đai 2013 (tới năm 2023), các địa phương cần dựa vào Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng thông qua hội đồng nhân dân một quy trình thống nhất. Ở góc độ nhà đầu tư, cũng cần hết sức tỉnh táo. Thực tế cho thấy, khi nhà đầu tư chỉ hy vọng lợi nhuận từ tăng giá đó là đầu tư sai mục tiêu. Thị trường BĐS lành mạnh là thị trường phải hướng tới lợi nhuận từ khai thác BĐS phục vụ phát triển kinh tế, không thể dựa trên kỳ vọng ảo như hiện nay.
- Xin cảm ơn ông.
| Nếu tình trạng đầu cơ BĐS không được kiểm soát, hay có những biện pháp mạnh cắt sốt đất ảo, việc xảy ra nổ bong bóng BĐS là điều có thể thấy trước. |
