Hiệp hội cho rằng do hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên cần bổ sung quy định kiểm soát doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, nhằm phòng ngừa, ngăn chặn các tổ chức, cá nhân thực hiện việc chuyển đổi, bán sang tên bất động sản đã mua, thông qua thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để lập, đổi, thay đổi hợp đồng đã ký nhằm trốn thuế; hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lập nhiều hợp đồng mua bán với cùng một tài sản để lừa đảo, bán cho nhiều tổ chức, cá nhân khác nhau.
Đồng thời, cần bổ sung quy định về điều kiện mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản là tài sản mua bán không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; tài sản không bị thế chấp, cầm cố, không phải tài sản bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ dân sự khác. Nếu là tài sản thế chấp thì phải được bên nhận thế chấp đồng ý cho mua bán, chuyển nhượng và phải thông báo cho các bên liên quan biết.
Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bị hạn chế vì chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch của chủ đầu tư thực hiện trước thời điểm giao kết hợp đồng như nhận đặt cọc, góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nên chưa đảm bảo sự liên thông, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và là một trong các nguyên nhân dẫn đến một số vụ việc lừa đảo, huy động vốn trái phép trên thị trường bất động sản trong các năm qua.
Hiệp hội nhận thấy, các Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 chỉ điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản và các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản kể từ sau thời điểm các bên đã ký giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng lại chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch thực hiện trước thời điểm giao kết hợp đồng như “nhận đặt cọc giữ chỗ”, “hứa mua hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp tác kinh doanh” thông qua các hình thức như “biên bản thỏa thuận”; “vi bằng thừa phát lại”; “bản ghi nhớ”, thậm chí chỉ có “phiếu thu tiền đặt cọc”…
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng chưa quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng khi thực hiện giao dịch bất động sản mà chủ yếu vẫn là thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ, nên lĩnh vực kinh doanh bất động sản có thể trở thành nơi trú ẩn của tội phạm “rửa tiền”, che dấu tài sản bất minh, tham nhũng, hoặc do phạm tội mà có. Do vậy, trong 15 năm qua đã phát sinh một số vụ việc lừa đảo; phân lô bán nền, giao kết hợp đồng trái pháp luật; đứng tên hộ cho cá nhân nước ngoài tại các địa điểm “nhạy cảm” thuộc khu vực bảo vệ quốc phòng và an ninh; bán nhà, nền nhà không phải của mình; kinh doanh bất động sản kiểu “đa cấp biến tướng”; huy động vốn trái phép; trốn thuế, gây thiệt hại lớn cho khách hàng (là người tiêu dùng, hoặc nhà đầu tư thứ cấp), làm thất thu ngân sách nhà nước, gây mất trật tự, an ninh, an toàn xã hội.
Hiện nay, do sự phát triển bùng nổ về công nghệ, số hoá, kinh tế chia sẻ, nên đã xuất hiện các loại hình sản phẩm bất động sản mới (như condotel, officetel, hometel, serviced apartment, farmstay…) các hình thức, phương thức kinh doanh mới (như chia nhỏ giá trị nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh điển hình là condotel, hoặc huy động vốn bằng công nghệ blockchain; hoặc hình thức hợp đồng điện tử, chữ ký số…), mà phạm vi điều chỉnh của pháp luật, trong đó có pháp luật về kinh doanh bất động sản chưa kịp thời quy định cơ chế, chính sách quản lý.
