Tăng giá đất và những biến số cần tính đến

Những bất cập

Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng”. Điều 114  quy định “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Theo đó, tại Điều 5 Nghị định 104/2014/NĐ-CP đã quy định “Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương”. Và với cách làm này đã dẫn đến tình trạng giá đất trong “bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. 

Hiện 2 đô thị đặc biệt Hà Nội và TPHCM có mức giá đất ở như nhau, giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa 162 triệu đồng/m2; khung giá đất thương mại, dịch vụ tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2 và  tối đa 129,6 triệu đồng/m2; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900.000 đồng/m2 và  tối đa 97,2 triệu đồng/m2. Lấy đơn cử tại TPHCM, “bảng giá đất” quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2, hay tại đường Lê Duẩn (quận 1) là 110 triệu đồng/m2. Đương nhiên đây là giá không thể có ở những tuyến đường được xem là “đất vàng” ở trung tâm TPHCM.

Theo quy định tại Khoản 3a Điều 11 Nghị định 44/2014, địa phương có thể điều chỉnh giá đất nhưng không quá 30% bảng giá đất (nếu cao hơn 30% phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét quyết định). Ngày 1-8-2019, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 18/2019/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP lên mức tối đa với hệ số 2,5 đối với khu vực 1, trong đó có quận 1. Như vậy, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2, hay đường Lê Duẩn là 275 triệu đồng/m2, nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường. Thí dụ: Năm 2014, đấu giá mặt bằng số 23 Lê Duẩn, quận 1, diện tích 3.000m2, có giá khởi điểm  550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá. 

Điều này cho thấy bất cập lớn nhất của Nghị định 44. Quy định này đã làm hạn chế tính tự chủ, chủ động, kịp thời và tính chịu trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất, cũng như không phù hợp với nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.

Đã vậy, Nghị định 44 cũng không cho phép UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, đã dẫn đến một số trường hợp vị trí đất đặc thù trong hẻm sâu (hẻm của hẻm còn gọi là nhà trong hẻm 3, 4) của TPHCM kể từ năm 2015 đến nay, khi người dân làm thủ tục xin cấp “sổ đỏ” nhà ở đã bị tính tiền sử dụng đất ở cao hơn, so với cách tính của năm 2014 trở về trước. Do  Luật Đất đai 2003 bảng giá đất của TP có 4 vị trí hẻm, nhưng khi áp dụng Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 chỉ còn quy định 3 vị trí hẻm.

Do vậy, khi sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014 để công bố Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn từ năm 2019-2024, rất cần thiết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ.

3 phương án tăng giá đất cho TPHCM

Theo đó, Horea nghiên cứu 3 phương án xây dựng khung giá đất (mới):

Phương án 1: Giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Như vậy khung giá đất ở có giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa 330 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2 và tối đa 260 triệu đồng/m2.

Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900.000 đồng/m2 và tối đa 200 triệu đồng/m2. Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, thí dụ hệ số khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần, thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 1,072 tỷ đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 845 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 650 triệu đồng/m2.  

Phương án 2: Giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Tương tự như phương án 1, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm với hệ số khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 799,5 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 633,7 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 480 triệu đồng/m2.

Phương án 3: Giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất tương ứng: Giá đất ở tối đa 700 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 559,7 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 419,7 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, với phương án 1 và 2 có mức giá quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường BĐS lên cao. Như vậy  phương án 3 có mức giá hợp lý nhất.
 
Những tác động cần tính đến

Khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Do vậy, điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội. 

Khung giá đất và bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường BĐS, đặc biệt là giá nhà ở sẽ tăng theo. Bởi giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Do vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Hiện tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành nhà phố, trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường BĐS. Vì khi giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu, có khả năng một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường BĐS, trước hết là đối với phân khúc thị trường BĐS cao cấp, condotel… cũng như giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất nóng” hiện nay, nhưng cũng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Nếu khung giá đất, bảng giá đất có mức giá đất quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường BĐS lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường BĐS. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách. Khung giá đất, bảng giá đất là một trong những cơ sở quan trọng để tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập do chuyển nhượng BĐS, giá khởi điểm đấu giá… Do vậy phải tính đến bồi dưỡng nguồn thu, không tận thu để “khoan thư sức dân”. 

Những kiến nghị

Horea đề nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai, và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất” mới đảm bảo được nguyên tắc quy định tại Khoản (1.c) Điều 112 Luật Đất đai, tức yêu cầu giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và phải phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. 

Horea đề nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành”, để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu tiêu cực.

Về lâu dài, đề nghị quy định khoản thu tiền sử dụng đất là một sắc thuế, như đề nghị của UBND TPHCM trình Chính phủ: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”. 

Thực hiện cách tính này, trước mắt có thể làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước ở các địa phương, nhưng về lâu dài sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững. Và khi thực hiện cơ chế này, cũng là cơ sở để xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - BĐS", giúp cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn.