Theo đó, trước tình trạng kê khai 2 giá trong giao dịch bất động sản, vừa qua, Bộ Tài chính đã có văn bản giao Tổng cục Thuế chỉ đạo các Cục Thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan có chức năng để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Sự quyết liệt vào cuộc của Bộ Tài chính trong việc chống thất thu từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản như đã nêu, bước đầu đã đạt được nhưng kết quả đáng khích lệ, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020; 5 tháng đầu năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 16.000 tỷ đồng (tăng 68,6%) so cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, quá trình triển khai vào thực tiễn lại nảy sinh nhiều vấn đề bất cập.
Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có báo cáo UBND thành phố một số nội dung liên quan chống thất thu trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn. Theo đơn vị này, việc liên thông chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với các Chi cục Thuế quận, huyện, TP. Thủ Đức hiện nay còn nhiều bất cập, là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính chưa đảm bảo.
Theo đó, từ ngày 01/01/2022 đến ngày 10/02/2022, tổng hồ sơ chuyển cơ quan thuế là 82.096 hồ sơ, trong đó, đã tính thuế 75.304 hồ sơ (trễ hạn 25.038 hồ sơ) và đang tính thuế 6.521 hồ sơ (trễ hạn 2.338 hồ sơ). Trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ hồ sơ trễ hạn tại các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai 50%...
Không chỉ có vậy, việc chưa có những khung khổ pháp lý cụ thể trong thẩm định giá trị, chưa có cơ chế giám sát rõ ràng, cũng tiềm ẩn nguy cơ dẫn tới tình trạng một số cán bộ thuế có thể lạm dụng quyền lực làm khó người dân và doanh nghiệp khi thực hiện chuyển dịch bất động sản như: tự phán quyết giá kê khai đúng thực tế trả hồ sơ yêu cầu kê khai lại; không thích thì “găm” hồ sơ, hoặc dọa chuyển cơ quan điều tra;…
Và trên thực tế, đã có trường hợp dù chứng minh kê khai đúng giá, thanh toán hoàn toàn qua ngân hàng, ngân hàng định giá và cho vay một khoản tiền và người bán làm cam kết nếu khai sai sẽ bị chuyển hồ sơ qua cơ quan Công an nhưng hồ sơ vẫn bị làm khó.
Theo các chuyên gia, chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết nhất là trong bối cảnh hiện nay, việc kê khai 2 giá đã và đang ngày càng phổ biến khiến ngân sách thất thu. Tuy nhiên, để tối đa hiệu quả mà không gây ra tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực ảnh hưởng đến hoạt động của người dân, doanh nghiệp, cần sửa các quy định pháp luật liên quan.
Cụ thể, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Nghĩa là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trước khi nộp thuế và làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, tại Điều 5, Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Quy định này được hiểu, chỉ có Tòa án mới có quyền tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu.
Do đó, việc cán bộ thuế trả lại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã qua công chứng vì nghi ngờ kê khai không đúng với giá trị thực chuyển nhượng là trái với điều chỉnh của pháp luật về công chứng, thậm chí ngay cả khi có căn cứ xác định kê khai không đúng với giá trị thực tế thì việc trả lại hồ sơ để kê khai lại hoặc “ngâm” hồ sơ cũng cần phải xem xét.
Chưa kể, Điều 122 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự bị vô hiệu khi không đáp ứng đủ các điều kiện: Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự; chủ thể tham gia giao dịch dân sự bị ép buộc; mục đích và nội dung giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật và trái với đạo đức xã hội; và hình thức của giao dịch dân sự không đảm bảo theo quy định của pháp luật.
Theo Luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty TNHH luật Hà Việt, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự được thực hiện bởi sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai.
Có nghĩa Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ không bị vô hiệu, nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Vậy thì không có căn cứ pháp luật để cơ quan thuế trả lại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng, chứng thực vì lý do kê khai không đúng thực tế.
“Do đó, cần sửa luật để điểu chỉnh hoạt động này của cơ quan thuế”, Luật sư Luân đề xuất.
Ngoài bất cập đã nêu, Luật sư Luân cũng cho rằng, việc tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu căn cứ theo giá thực tế trong trường hợp đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất (không có tài sản là nhà ở gắn liền với đất) cũng sẽ bị “đá” với Luật Thuế TNCN được hướng dẫn tại điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
Bởi theo quy định này, thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản. Nói cách khác, công thức tính thuế TNCN = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm x 10%).
