Đó là thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính gửi đến các doanh nghiệp (DN). Vậy làm thế nào để có giá nhà phù hợp với thu nhập người dân?
Không còn căn hộ bình dân
Từ năm 2020 đến nay, thị trường BĐS rơi vào tình trạng lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường, mất cân đối sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu căn hộ vừa và nhỏ có giá phù hợp với thu nhập chung của các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Cụ thể, tại TPHCM nguồn cung nhà ở các dự án năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, năm 2022 giảm tiếp còn 12.147 căn, đến hết 9 tháng năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn. Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,2% và 9 tháng năm 2023 chiếm tỷ lệ 66,37%.
Còn phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm tỷ lệ 1%, và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng năm 2023 không còn căn hộ nhà ở bình dân.
Tình trạng lệch pha trên cho thấy mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị “lộn ngược đầu”, mất cân đối, không bền vững. Bởi lẽ phân khúc nhà ở bình dân, bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội (NoXH), lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất, nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây không còn loại nhà này.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 70-80% áp đảo thị trường nhà ở, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường BĐS và “ngốn” nguồn lực lớn của xã hội. Xét về mặt kinh tế đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.
Trách nhiệm của DN?
Đối với các dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, hiện nay một số DN, chủ đầu tư đã thực hiện giảm giá bán, nhưng chủ yếu là các chính sách chiết khấu và khuyến mại, hậu mãi có lợi cho khách hàng để “cố neo giữ giá”.
Bởi lẽ, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính và quản lý đều tăng, trong đó có cả “chi phí không tên”. Cụ thể, chi phí về đất của dự án bao gồm bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước.
Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thường được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ trên dưới 70% chi phí thực tế DN đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ, bị coi là lợi nhuận và DN phải nộp thêm 20% thuế thu nhập DN, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán cho khách hàng mua nhà.
Chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với dự án nhà phố, 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự.
Chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác chiếm khoảng 10% giá thành. Chi phí quản lý chiếm khoảng 5% giá thành.
Các chủ thể phải cùng vào cuộc, chung tay, chung sức, đồng lòng hơn lúc nào hết, trách nhiệm với đất nước, nhân dân, vì nền kinh tế. Tất cả phải hành động, tư tưởng phải thông với quan điểm “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Cùng với đó, các DN BĐS phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm.
Thủ tướng PHẠM MINH CHÍNH
Các chi phí trên được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện “trơn tru” trong thời gian trung bình 3 năm. Còn nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý, tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, dẫn đến thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Chi phí “không tên” do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán khách hàng gánh chịu khi mua nhà.
Để hưởng ứng thông điệp của Thủ tướng Chính phủ, chúng tôi đề nghị các tập đoàn, DN BĐS thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mại, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường BĐS, tạo dòng tiền và thanh khoản cho DN theo kinh nghiệm của ông bà ta “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.
Đề nghị các tập đoàn, DN BĐS chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân có giá bán phù hợp với thu nhập của người dân; đồng thời tham gia thực hiện “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NoXH trong giai đoạn 2021-2030”.
Bên cạnh đó, để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường, nhất là đối với các tập đoàn, DN BĐS đã đăng ký tham gia chương trình trên, HoREA đề nghị các tập đoàn, DN BĐS tham gia thực hiện các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch, chương trình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ lụp xụp tại các địa phương, nhất là tại các thành phố trực thuộc Trung ương.
Do thị trường BĐS đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và NoXH phù hợp với thu nhập của người dân, HoREA đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, để tăng nguồn cung dự án nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, NoXH. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.
Tóm lại, trách nhiệm của các DN BĐS cần được trả lời ngay bằng hành động cụ thể trong việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
