Tuy nhiên, đến nay khung khổ pháp lý cho loại hình này phát triển vẫn chưa có, nhất là vẫn có sự “chéo” nhau giữa 3 luật: Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014, và Luật Du lịch năm 2017.
Thiếu quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2013
Trước hết, trong Luật Đất đai năm 2013, chưa có sự rõ ràng về khái niệm du lịch nông nghiệp. Trong Chương 10 về “Chế độ sử dụng các loại đất” của Luật Đất đai năm 2013, dành Mục 2 quy định về đất nông nghiệp từ Điều 129-Điều 142.
Tham chiếu nội dung của Luật Đất đai nói chung và Chương 10 nói riêng dưới góc độ xác lập khung pháp lý phát triển du lịch nông nghiệp, có thể thấy chỉ “dừng lại” ở việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, bao gồm sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, chưa có sự tích hợp, kết nối gắn kết giữa mục đích sử dụng đất nông nghiệp với phát triển du lịch.
Trong các quy định về đất nông nghiệp, Điều 142 quy định đất sử dụng cho kinh tế trang trại dường như có liên quan trực tiếp đến việc phát triển kinh tế du lịch, song rất mờ nhạt và chung chung: “Nhà nước khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp”.
Chính vì không định danh, giải mã khái niệm đất du lịch nông nghiệp, nên pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa quy định cụ thể về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất du lịch nông nghiệp.
Mặt khác, câu hỏi được đặt ra là đất du lịch nông nghiệp thuộc nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp (loại đất thương mại, dịch vụ), pháp luật đất đai hiện hành chưa có lời giải.
Như vậy, người sử dụng đất du lịch nông nghiệp được hưởng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp, hay có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ vẫn chưa rõ. Kéo theo nhà đầu tư lĩnh vực du lịch nông nghiệp được hưởng những ưu đãi gì trong tiếp cận đất đai, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác cũng không có.
Khi họ không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để phát triển du lịch nông nghiệp, có được chuyển sang mục đích sản xuất nông nghiệp thuần túy hay mục đích phi nông nghiệp không?
Quyền và trách nhiệm của các bộ TN-MT, NN-PTNT, VH-TT-DL, Tài chính, KH-ĐT, UBND các cấp trong quản lý đất du lịch nông nghiệp, cũng như cơ chế phối, kết hợp giữa các bộ, ngành hữu quan, chính quyền các địa phương trong quản lý loại đất này như thế nào… pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể và đầy đủ.
Đây là “rào cản” pháp lý đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn thực hiện dự án phát triển du lịch nông nghiệp. Việc thiếu khung pháp lý về đất du lịch nông nghiệp khiến nhà đầu tư băn khoăn, không yên tâm đầu tư vào lĩnh vực phát triển du lịch nông nghiệp.
“Khoảng trống” trong Luật Kinh doanh BĐS 2014
Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 điều chỉnh 2 nhóm hoạt động chủ yếu là hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Theo luật này, phạm vi kinh doanh BĐS gồm loại hình kinh doanh, về phương thức kinh doanh và phân khúc của thị trường BĐS. Như vậy, luật chưa điều chỉnh một số phân khúc thị trường BĐS, gồm phân khúc kinh doanh BĐS du lịch, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp, BĐS du lịch nông nghiệp, BĐS du lịch tâm linh, BĐS nghĩa trang, nghĩa địa…
Đạo luật này cũng chưa có các quy định trực tiếp, cụ thể về kinh doanh BĐS du lịch nông nghiệp, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch nông nghiệp; các điều kiện, nguyên tắc, phạm vi kinh doanh BĐS du lịch nông nghiệp hay các hành vi bị cấm trong kinh doanh BĐS du lịch nông nghiệp; chính sách phát triển kinh doanh BĐS du lịch nông nghiệp, quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS du lịch nông nghiệp…
Nói cách khác, Luật Kinh doanh BĐS 2014 bộc lộ “khoảng trống” trong điều chỉnh các loại hình kinh doanh BĐS đối với du lịch nông nghiệp.
“Mờ nhạt” trong Luật Du lịch 2017
Cùng với Luật Đất đai 2013, loại hình du lịch nông nghiệp được quy định trong Luật Du lịch 2017 cũng khá mờ nhạt, khi được lồng ghép, ẩn chứa trong các quy định chung về du lịch của luật này.
Cụ thể, tài nguyên du lịch được luật này đề cập, gồm: tài nguyên du lịch tự nhiên bao gồm cảnh quan thiên nhiên, các yếu tố địa chất, địa mạo, khí hậu, thủy văn, hệ sinh thái và các yếu tố tự nhiên khác có thể được sử dụng cho mục đích du lịch; tài nguyên du lịch văn hóa bao gồm di tích lịch sử - văn hóa, di tích cách mạng, khảo cổ, kiến trúc; giá trị văn hóa truyền thống, lễ hội, văn nghệ dân gian và các giá trị văn hóa khác; công trình lao động sáng tạo của con người có thể được sử dụng cho mục đích du lịch.
Như vậy, trong Luật Du lịch 2017 loại hình du lịch nông nghiệp chưa được đề cập cụ thể, nổi bật trong các quy định về tài nguyên du lịch, về hoạt động du lịch, cùng với quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động phát triển du lịch nông nghiệp. Bên cạnh đó, cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát triển du lịch nông nghiệp chưa được quy định cụ thể. Đây là những rào cản pháp lý cho loại hình du lịch này phát triển.
Trong khi đó, nông nghiệp không chỉ giúp ổn định cuộc sống cho phần lớn dân cư nông thôn, còn là nền tảng cho phát triển kinh tế - xã hội và ổn định chính trị, tạo tiền đề để hiện thực hóa khát vọng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp bằng việc xây dựng, phát triển mô hình BĐS kết hợp du lịch nông nghiệp, cần được hiện thực hóa bởi khung khổ pháp lý.
