Ngỡ ngàng KDH

(ĐTTCO) - Tại ĐHCĐ năm 2017 của CTCP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) tổ chức ngày 11-4, nhiều cổ đông đã hết sức ngỡ ngàng khi lãnh đạo KDH nêu ra những nguyên nhân khiến doanh nghiệp không đạt kế hoạch năm 2016.

Vỡ kế hoạch vì BCI  

Theo các số liệu công bố tại ĐHCĐ, trong năm 2016 KDH ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt lần lượt 3.932 tỷ đồng (tăng 274%) và 372 tỷ đồng (tăng 47%). Tuy nhiên, lợi nhuận của công ty mẹ chỉ thực hiện được 93% kế hoạch đã được ĐHCĐ thường niên 2016 thông qua.

 Theo KDH, kế hoạch lợi nhuận sau thuế 400 tỷ đồng năm 2016 được đặt ra đến từ 2 nguồn, bao gồm 330 tỷ đồng từ các dự án của nhóm công ty KDH và 70 tỷ đồng từ lợi nhuận hợp nhất nhóm của CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI). Tuy nhiên, do nhóm công ty BCI không đạt được kế hoạch đã khiến KDH bị vạ lây.

Đơn cử, tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS) của KDH giảm mạnh từ 26% xuống còn 10%. Trong năm 2016 BCI chỉ thực hiện được 30,7 tỷ đồng (đạt 25%) so với kế hoạch ĐHCĐ 2016 đặt 120 tỷ đồng. Con số này tương ứng lợi nhuận KDH nhận được khi hợp nhất 18 tỷ đồng theo tỷ lệ sở hữu 57,3% vốn điều lệ của BCI.

Được biết, BCI chính thức trở thành công ty con của KDH từ tháng 12-2015, sau khi KDH hoàn tất thủ tục mua 57,31% vốn điều lệ của BCI. Doanh thu của BCI khi hợp nhất vào KDH trong năm 2015 không phải toàn niên độ mà chỉ một phần tương ứng thời gian hợp nhất, tức chỉ 152,7 tỷ đồng trong tổng doanh thu 462,9 tỷ đồng.

Tại thời điểm thâu tóm BCI, lãnh đạo KDH cho rằng việc này nhằm mục đích mở rộng quỹ đất đầu tư về phía Tây Nam TPHCM, thay vì tập trung vào khu Đông như trước đây.

Thế nhưng, khi kết quả kinh doanh của BCI không như kỳ vọng, lãnh đạo KDH lại lấy lý do BCI sở hữu quỹ đất khá lớn (hơn 500ha) lại nằm rải rác ở nhiều vị trí khác nhau theo kiểu da beo, nên công ty mẹ phải thực hiện lại toàn bộ hồ sơ đền bù giải tỏa, thủ tục pháp lý đầy đủ trước khi triển khai dự án. Hiện nay, KDH vẫn tiếp tục tái cơ cấu nhân sự và danh mục đầu tư của BCI, rà soát lại chiến lược đầu tư và theo kế hoạch sẽ tung dự án ra thị trường vào năm 2018.

Tuy lợi nhuận và doanh thu năm 2016 tăng trưởng vượt bậc so với 2015, nhưng tổng tài sản không tăng tương ứng. Tính đến thời điểm cuối năm 2016, tổng tài sản của KDH có giá trị 7.937 tỷ đồng (giảm 7% so với 2015) tương ứng mức giảm 605 tỷ đồng.

Theo KDH, nguyên nhân do hàng tồn kho giảm từ việc bán hàng nhanh và thanh lý một số dự án không hiệu quả để giảm nợ vay tương ứng. Theo thống kê, lượng hàng tồn kho của KDH còn 4.617 tỷ đồng (giảm 1.250 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm).

Đến cuối năm 2016, vốn chủ sở hữu 4.397 tỷ đồng, trong đó vốn góp chủ sở hữu gần 2.340 tỷ đồng. Ngoài ra, KDH cũng còn gần 620 tỷ đồng thặng dư vốn cổ phần và gần 470 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đến cuối năm. Đặc biệt, dù không hoàn thành được kế hoạch năm 2016, nhưng KDH vẫn mạnh tay chi hơn 18 tỷ đồng cho quỹ phúc lợi, khen thưởng.

Tham vọng quá sức?

Theo tờ trình ĐHCĐ, mục tiêu năm 2017 của KDH là bán được 400 căn nhà liền kề, biệt thự và 700 căn hộ. Nếu mục tiêu này thông suốt, dự kiến KDH sẽ đạt 500 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, bao gồm cả phần lợi nhuận được phân chia từ BCI.

Với mục tiêu đạt mức tăng trưởng lên đến 35%, nhiều NĐT cho rằng đây là kế hoạch quá tham vọng trong bối cảnh doanh nghiệp vừa vỡ kế hoạch năm 2016 và kế hoạch bung hàng từ nhóm BCI phải đến năm 2018 mới thực hiện được. Đặc biệt, trong quý II năm nay KDH sẽ chính thức mở bán dự án căn hộ chung cư cao tầng, đánh dấu lần đầu tiên doanh nghiệp này chuyển hướng sang phân khúc còn khá mới và áp lực cạnh tranh sẽ vô cùng khốc liệt.

Chính vì vậy, việc KDH bất ngờ chuyển hướng sang lĩnh vực căn hộ chung cư cao tầng đã khiến nhiều cổ đông lo ngại do tình trạng dư cung đang diễn ra tại phân khúc này. Giải thích về sự chuyển hướng này, ông Lý Điền Sơn, Chủ tịch HĐQT KDH, cho rằng thị trường nhiều nguồn cung căn hộ chung cư nhưng đa phần thuộc phân khúc cao cấp, trong khi dự án của KDH tọa lạc tại khu Đông, nằm ở phân khúc trung bình với tiện ích cao cấp. KDH hiện còn hơn 20ha đất đầy đủ thủ tục pháp lý tại khu Đông. Vì thế, KDH buộc phải chuyển hướng đầu tư phát triển nhà ở phân khúc này. Về quỹ đất của BCI, KDH đã chuẩn bị cấu trúc lại danh mục đầu tư, trong đó tập trung công tác đền bù giải tỏa chuẩn bị triển khai nhiều dự án tại đây.

Tại ĐHCĐ, nhiều ý kiến cổ đông lo ngại về giá đất tại nhiều khu vực tại TPHCM đang sốt sẽ ảnh hưởng đến việc tìm mua quỹ đất mới của KDH, cũng như kết quả kinh doanh của KDH nếu phải vay thêm vốn ngân hàng (nợ ngắn hạn của KDH trong năm 2016 tăng thêm 235 tỷ đồng). Theo ông Sơn, tính đến cuối quý I-2017, nợ vay của KDH chưa tới 1.000 tỷ đồng, trong khi quỹ tiền mặt hiện có trên 800 tỷ đồng. Như vậy dư nợ vay đang ở mức rất thấp so với quy mô của công ty. Các quỹ đầu tư cũng đã nhiều lần đề nghị KDH tăng vốn để tăng nguồn tiền đầu tư phát triển nhưng KDH phải cân nhắc thêm thời gian về chiến lược này. Hiện nay giá đất tại TPHCM tăng khá cao, việc KDH mua những khu đất luôn gặp trở ngại trong khâu đền bù. Do vậy KDH chỉ tìm mua những khu đất lớn ít phải đền bù giải tỏa để có được giá mua hợp lý. Từ đó, giá bán dự án hợp lý với tình hình chung của thị trường để tạo thanh khoản, đảm bảo quyền lợi cho cổ đông.