Cụ thể, chiều 19-1 tại buổi họp báo của UBND TP Hà Nội, thông tin về tình hình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết TP đã ban hành đề án mới về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn, với 6 kế hoạch triển khai để hiện thực hóa đề án này, và sẽ thực hiện với tinh thần quyết liệt. Nếu đề án thành công sẽ là bài học tốt cho TPHCM và nhiều tỉnh, thành khác.
TP Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ, trong đó khoảng 80 chung cư xếp vào cấp độ D - cấp nguy hiểm không thể cư trú được nữa, phải di dời dân càng sớm càng tốt và đập bỏ để xây mới. Những chung cư này có một số ít xây dựng trước năm 1954 đến nay đã hơn 70 năm tuổi, còn chủ yếu được xây dựng từ 1960-1994.
Các tòa nhà này đều thấp tầng (2-5 tầng), không có thang máy, rất nhiều trong số đó được xây dựng theo công nghệ lắp ghép các khối của Triều Tiên hay Liên Xô. Đặc biệt, đa phần (hơn 1.000 chung cư) nằm ở các quận trung tâm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.
Việc duy trì các chung cư cũ này không thể kéo dài thêm, bởi nó không chỉ nguy hiểm cho tính mạng người dân, còn làm mất mỹ quan đô thị, ô nhiễm môi trường…
Từ năm 1990, Hà Nội có rất nhiều chương trình phá bỏ xây mới các chung cư này, nhưng kết quả rất thấp. Đến năm 2022 việc cải tạo chung cư cũ chỉ hoàn thành 1,14%. Nguyên nhân chính do Nhà nước không có kinh phí, còn tư nhân - được xem là lực lượng chính tham gia giải quyết bài toán nhà chung cư cũ nát, không mặn mà bởi các chính sách không hấp dẫn họ.
Trước tình hình đó UBND TP Hà Nội đã có những chủ trương đột phá, nhằm phá vỡ tình trạng trì trệ và đóng băng của lĩnh vực này kéo dài hơn 30 năm qua. Điều đầu tiên, TP giao quyền cho các quận, huyện tự chủ thực hiện chương trình, TP cho chủ trương.
Tiếp theo, các quận, huyện chủ động lựa chọn chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu của từng dự án. Những nhà thầu này phải đủ năng lực tài chính, nhân lực và công nghệ kỹ thuật. Điều quan trọng nhất ở đây là quận, huyện được quyền xây dựng quy chuẩn, tiêu chí và yêu cầu kỹ thuật cho từng chung cư ở từng địa điểm cụ thể, để làm sao hấp dẫn nhà đầu tư.
Thực tế, từ trước tới nay khi bàn đến việc xây dựng mới các chung cư cũ, phải giữ cho được 2 điều được coi là cốt yếu: hạn chế hệ số xây dựng (hệ số K), không làm tăng chiều cao các chung cư; và duy trì mật độ xây dựng thấp để dành đất cho giao thông, cây xanh và trường học.
Không chỉ Hà Nội, TPHCM cũng đồng quan điểm đó. Các nhà quản lý có lý khi yêu cầu như thế, bởi nếu các chung cư xây cao 30-40 tầng sẽ có nguy cơ gây ra rất nhiều hệ lụy, điều đó đồng nghĩa với việc làm gia tăng dân số, kéo theo đó sẽ tăng nguy cơ kẹt xe, ngập nước, ùn ứ rác thải, thiếu trường học cho trẻ em, thiếu công viên cây xanh…
Ngoài ra, các chung cư cũ của Hà Nội đều nằm trong nội thành cũ, nhiều cái rất gần với di sản, di tích văn hóa, lịch sử và các công trình kiến trúc cổ như đình chùa, miếu mạo. Việc gia tăng chiều cao chung cư xây mới sẽ làm ảnh hưởng tới các di tích lịch sử và các công trình quan trọng của Nhà nước.
Chính vì những nguyên nhân này, các dự án chung cư cũ đập đi xây mới không thu hút được nhà đầu tư. Bởi lẽ, nhà đầu tư không phải là nhà từ thiện, họ phải có lời, thậm chí có lời nhiều mới bù đắp được dự án có thể kéo dài hàng chục năm cùng với rất nhiều phiền toái.
Rõ ràng ở đây có mâu thuẫn giữa chủ trương và thực tế. Nhưng nếu cứ giữ quan điểm như trước nay, gần 2.000 chung cư cũ nát, nhiều cái sắp sập, đến bao giờ mới được thay thế. Chủ trương đúng, nhưng không thể áp xuống cho đồng loạt tất cả chung cư. Thực tế cho thấy, nhiều chung cư có thể đập đi xây mới với chiều cao vượt trội mà vẫn có thể thu xếp được các điều kiện khác một cách ổn thỏa.
Với những nhận thức như trên, TP Hà Nội đã chủ trương giao quyền cho các quận, huyện được quyền xây dựng bộ tiêu chí cải tạo, xây mới chung cư, trên cơ sở tính toán lợi ích của 3 bên là Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.
Các quận, huyện cùng với các chủ đầu tư, người dân sống trong chung cư cùng nhau bàn bạc, đưa ra phương án tối ưu nhất, nhằm tháo gỡ những “cục máu đông” tạo ra điểm nghẽn không có lối ra hàng chục năm nay. Sau khi UBND TP Hà Nội công bố chương trình này, đã có hơn 100 nhà đầu tư đăng ký tham gia chương trình cùng các quận, huyện xây dựng mới các chung cư. Tình hình bắt đầu chuyển động tích cực.
Một thí dụ cụ thể, là quận Đống Đa thay đổi chỉ tiêu với khu tập thể Trung Tự. Đây là khu tập thể được xây dựng từ 1970-1980, gồm có 29 tòa nhà chung cư cao 5 tầng, trong đó có một vài nhà tập thể 2-3 tầng. Theo quy hoạch năm 1990, các chung cư này chỉ được xây cao 24 tầng với dân số 13.000 người.
Nếu theo quy hoạch này, “miếng bánh” dành cho các nhà đầu tư rất nhỏ, trong khi chi phí tái định cư lại rất cao. Nay quận Đống Đa đề xuất nâng hệ số K lên gấp đôi, tầng cao từ 24 lên 48 tầng. Đề án này được người dân đồng tình và các nhà đầu tư quan tâm.
Tất nhiên, để chủ trương này đi vào cuộc sống còn nhiều việc phải làm, nhưng có thể coi việc UBND TP Hà Nội giao quyền cho quận, huyện và thiết lập các tiêu chuẩn kỹ thuật linh hoạt theo từng dự án, là bước khởi đầu rất có ý nghĩa. Nếu TPHCM vận dụng Nghị quyết 98 và rút kinh nghiệm từ TP Hà Nội, kỳ vọng việc cải tạo, xây mới 474 chung cư cũ nát của TPHCM có thể có lối ra trong những năm tới.
Xưa nay có câu nói “Hà Nội không vội được đâu”, nhưng trong thời gian gần đây Hà Nội có một loạt chính sách mới cho nhà chung cư cũ, thiết lập tuyến đường dành riêng cho người đi xe đạp, thay áo mới cho các công viên cũ, biến các khu công nghiệp cũ như Nhà máy Xe lửa Gia Lâm thành trung tâm sinh hoạt văn hóa nghệ thuật, quy hoạch dải đô thị sông Hồng… cho thấy Hà Nội bắt đầu chuyển động thành người “đi trước”.
