Bất động sản thương mại toàn cầu: Bom hẹn giờ 'xịt' hay 'bom tấn'?

Thế nhưng, cả 2 có điểm chung là khu vực bất động sản thương mại (BĐSTM) đang gặp nhiều khó khăn.

Bán tháo BĐSTM

Một trong những từ khóa xuất hiện nhiều trong những bài báo viết về BĐSTM từ tháng 4 đến nay là từ “bán tháo” (fire sale). Trong khi thị trường BĐS nhà ở có diễn biến khác nhau về mức độ điều chỉnh giá bán và doanh số, thị trường BĐSTM ở nhiều nước lại có cùng chiều hướng: khó khăn. Có 2 xu thế dẫn đến điều này.

Thứ nhất, xu hướng làm việc từ xa vẫn còn duy trì từ sau Covid-19. Dù một số công ty lớn như Amazon đang buộc nhân viên phải quay lại văn phòng ít nhất 3 ngày/tuần, mô hình làm việc hỗn hợp tại văn phòng và làm việc từ xa, đã khiến nhu cầu văn phòng sụt giảm.

Các đồ thị cho thấy tỷ lệ bỏ trống của các văn phòng ở Mỹ đã gần chạm mức 12%, và được dự báo sẽ tăng lên gần 18% trong năm 2026, trong khi giá thuê dự kiến sẽ giảm dần đều - điều ngược với tình trạng giá tiền thuê nhà tăng lên trong thị trường BĐS nhà ở. Ở một số khu vực như San Francisco, tình hình tệ hơn rất nhiều so với mặt bằng chung ở Mỹ, với tỷ lệ trống của văn phòng lên gần 30%.

Thứ hai, áp lực trả nợ vay tăng lên nhanh đối với những nhà đầu tư BĐSTM. Sau thời gian dài các nhà đầu tư tận dụng nợ vay rẻ để đầu tư BĐSTM, lãi suất tăng nhanh từ đầu năm khiến việc mua hoặc tái cấp vốn cho các tòa nhà trở nên đắt đỏ hơn. Để tránh vỡ nợ, nhà đầu tư phải bán tháo các tài sản này, nhưng không bán được vì nhu cầu thấp.

Trong tuần qua, vụ bán đất với quy mô kỷ lục ở Florida đã đổ vỡ do người mua rút lui, để lại khoản lỗ hàng tỷ USD đối với BĐS đắc địa ở trung tâm thành phố Miami. Vào mùa Xuân năm nay, Genting Malaysia, công ty vận hành sòng bạc lớn ở Đông Nam Á, đã ký thỏa thuận bán khu đất gần 6ha với giá 1,2 tỷ USD - vụ mua bán đất đắt nhất ở Florida được ghi nhận lúc đó.

Trong một bài podcast tuần này trên Bloomberg, câu hỏi được đặt ra: “Khi nào BĐSTM chạm đáy?”. Câu trả lời sau nhiều thỏa thuận đi đến đồng thuận là “không ai biết”. Chủ tọa Bàn tròn thảo luận về BĐS John Fish nhận xét: “Chúng ta không thể đánh giá được khi giá nào của BĐSTM là hợp lý vì có quá ít tài sản đang được giao dịch”.

Quả bom hẹn giờ

Vào cuối tháng 6 vừa qua, Bloomberg đã đăng bài phân tích “Các tòa nhà văn phòng bỏ trống trên thế giới đã trở thành quả bom hẹn giờ”. Bài này nhận xét: “Quả bom nổ chậm đang sắp nổ ở nhiều nơi trên thế giới. Chỉ riêng ở Mỹ, khoản 1.400 tỷ USD cho các khoản vay BĐSTM đến hạn trong năm nay và năm tới, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp. Khi kỳ hạn đến, chủ sở hữu BĐSTM sẽ đối mặt với khoản thanh toán gốc và lãi vay lớn và có thể phải vỡ nợ.”

Một quả bom nổ chậm 1.400 tỷ USD nghe thật đáng sợ. Bản thân một số ngân hàng và quỹ đầu tư đang bắt đầu ghi giảm giá trị các khoản đầu tư của mình. Thí dụ, trong báo cáo lợi nhuận vừa công bố cho quý II, Ngân hàng đầu tư Goldman Sachs đã ghi giảm giá trị khoảng đầu tư BĐS của mình 1,15 tỷ USD, khiến lợi nhuận quý này của ngân hàng khá tệ.

Với Blackstone Real Estate Income Trust (Breit) vừa vượt mốc 1.000 tỷ USD tài sản quản lý, tình hình còn tệ hơn. Quỹ đầu tư này đã liên tục bị nhà đầu tư rút tiền từ đầu năm, buộc phải hạn chế mức tối đa được rút tiền và tìm cách bán tháo tài sản để đáp ứng nhu cầu rút tiền của nhà đầu tư.

Trong tháng 6 vừa qua, nhà đầu tư đã yêu cầu rút 3 tỷ USD nhưng Breit chỉ có thể đáp ứng 17% yêu cầu. Nhiều ngân hàng khu vực với quy mô nhỏ của Mỹ cũng là đối tượng cho vay BĐSTM lớn (ước tính họ cung cấp lên tới 40% số khoản vay cho BĐSTM) và một số nhà phân tích dự báo các ngân hàng này sẽ lâm vào khó khăn trở lại khi quả bom này nổ.

Nghe có vẻ như kịch bản năm 2008 đang quay lại. Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích từ tháng 5 đã chỉ ra rằng, vấn đề không ghê gớm như tưởng tượng. Cây bút Megan Greene của Financial Times đã viết bài phân tích, chỉ ra rằng thị trường BĐSTM đúng là khó khăn, nhưng không dẫn đến đổ vỡ ngân hàng hàng loạt.

Đó là vì nhiều khoản cho vay này đã được chứng khoán hóa vào các trái phiếu được đảm bảo bằng khoản vay BĐSTM, và được bán cho nhiều nhà đầu tư khác nhau, trong đó các công ty bảo hiểm mua khoảng 10% số này. Nói cách khác, rủi ro chia đều và tổn thất chia ra. Như vậy ngân hàng và công ty bảo hiểm đều có lỗ, nhưng khả năng chịu đựng của toàn hệ thống tài chính vẫn đủ vững mạnh.

Cô Megan nhận định: “Chúng ta có thể kỳ vọng sẽ có một số vụ vỡ nợ khi lãi suất tiếp tục tăng. Nhưng bản chất của hoạt động cho vay BĐSTM cho thấy những lo ngại về những đổ vỡ với quy mô của năm 2008 đã bị phóng đại quá mức”. Nhiều nhà phân tích trên Wall Street có cùng nhận định như vậy. Vỡ nợ sẽ tăng, nhưng không đến mức gây khủng hoảng. Cho đến lúc này, có vẻ như họ đúng.

Một báo cáo vào đầu tháng 7 của Ngân hàng Natixis cũng chia sẻ góc nhìn này. Theo đánh giá của Natixis, một số ngân hàng châu Âu đã dành ra dự phòng 30 tỷ EUR để chuẩn bị cho những khoản lỗ tiềm năng đối với lĩnh vực BĐSTM trong ngắn và trung hạn. Vì vậy, ngân hàng lỗ là có thể, nhưng họ đã có phòng thủ. Một số công ty bảo hiểm nhỏ cũng có thể gặp khó khăn, nhưng công ty lớn cũng đã dự phòng. Một vài công ty bảo hiểm nhỏ đổ vỡ cũng không quá đáng lo.

Nói cách khác, nói BĐSTM toàn cầu không có rủi ro thì không phải. Nhưng nếu nói nó là quả bom hẹn giờ cũng không ai biết nó là bom xịt hay bom tấn. Cho đến lúc này, một số nhận định cho rằng nó có thể chỉ là bom xịt, và nỗi lo khủng hoảng như 2008 có thể bị phóng đại. Không khủng hoảng không có nghĩa không có khó khăn, nhưng cũng đừng phóng đại khó khăn khi chúng ta chưa hoàn toàn biết rõ diễn tiến thị trường BĐSTM mấy tháng tới như thế nào.