Phục hồi thị trường bằng nhà giá rẻ, NoXH

Tuy nhiên, trong năm 2024 thị trường BĐS vẫn còn chịu nhiều sức ép và không dễ phục hồi.

PHÓNG VIÊN: - Theo ông với 2 Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở vừa được thông qua sẽ tác động thế nào đến nguồn cung BĐS nói riêng và thị trường nói chung?

Ông ĐINH MINH TUẤN: - Trước hết, trong bối cảnh thị trường BĐS đang cần sự thay đổi để sao cho nguồn cung ra thị trường bền vững, thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ tác động rất lớn.

Có thể nhìn thấy nhu cầu đang cần nhất hiện nay nằm ở nhóm nhà ở xã hội (NoXH) và nhà thương mại giá rẻ. Khi 2 luật được thông qua sẽ thúc đẩy cho những sản phẩm này ra thị trường dễ dàng hơn, cởi bỏ những rào cản về quy trình thủ tục khi xin được phép xây dựng một dự án, gỡ bỏ những điều kiện đối tượng được mua. Điều này sẽ giúp kích thích nguồn cung.

Thứ hai, đối với nguồn cung của thị trường đất nền, sau khi luật được thông qua, theo đánh giá sơ bộ của chúng tôi phải có đến hơn 90% thị trường bị ảnh hưởng, khi các đô thị loại 1, 2, 3 sẽ bị siết chặt về quy hoạch, cấm phân lô bán nền. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài sẽ tốt hơn, bền vững hơn, giảm những cơn sốt đất.

- Ông có thể nói cụ thể hơn về những tác động phân khúc NoXH có sự thay đổi lớn nào?

- Thứ nhất, đó là không còn giới hạn 10% nhà ở thương mại trong một dự án nữa, tức các chủ đầu tư sẽ có một phần quỹ đất dành cho thương mại, mà phần này không bị hạn mức 10%. Bởi khi áp quy định 10% như trước đây, các đơn vị phát triển dự án NoXH sẽ gặp nhiều khó khăn và không mấy mặn mà như thủ tục rườm rà, lợi nhuận ít, không còn động lực để thực hiện các dự án. Khi luật mới được thông qua, cho phép doanh nghiệp tách ra 20% để phát triển thương mại và không giới hạn về lợi nhuận, điều này tạo động lực cho các nhà đầu tư hơn.

Thứ hai, quyền sử dụng đất và chứng minh nguồn gốc, đây là quy định quan trọng giúp tháo gỡ nguồn cung, bởi hiện tại nhiều chủ đầu tư muốn phát triển dự án nhưng lại vướng về pháp lý, nên không tạo được nguồn cung mới cho thị trường.

Thứ ba, bổ sung thêm đối tượng được mua NoXH. Nếu như trước đây phải có hộ khẩu hoặc một số đối tượng bị hạn chế, thì nay mở rộng thêm các đối tượng, giúp nhu cầu lớn hơn, từ đó gián tiếp kích thích nguồn cung. Đây là cơ sở để định hướng đến năm 2030, chúng ta sẽ có thêm nhiều dự án NoXH, bởi mật độ dân cư Hà Nội, TPHCM rất lớn.

- Vậy theo ông quỹ đất để phát triển NoXH có cần cải thiện và định hướng lại?

- Nhà nước có rất nhiều nghị quyết, nghị định để hỗ trợ, song khi triển khai là nhà đầu tư, mà ở góc độ nhà đầu tư phải phù hợp và có lợi nhuận mới hấp dẫn được họ. Thí dụ, chủ trương của Nhà nước giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện, nhưng lại giới hạn lợi nhuận chỉ 10%, điều này khiến họ không có động lực.

Bên cạnh đó, thủ tục xét duyệt kéo dài nhiều năm khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro. Đây cũng là nguyên nhân mà ở Hà Nội hiện đang mất dần những căn hộ 40 triệu đồng/m2, và TPHCM cũng biến mất những căn hộ trên 50 triệu đồng/m2, thay vào đó nhà đầu tư tiến tới những phân khúc căn hộ cao cấp và siêu sang. Đây là thực trạng đang nhìn thấy rõ ở 2 đô thị lớn nhất nước là Hà Nội và TPHCM.

TPHCM hiện đang quy hoạch xây dựng Vành đai 3 và có 4-5 cao tốc kết nối với vành đai này. Định hướng đầu tiên sẽ phát triển các quỹ đất ở các đô thị vệ tinh, vùng ven. Ở Hà Nội đã có Vành đai 3, hiện đang tập trung phát triển dự án Vành đai 4, nên câu chuyện nhà ở giá rẻ sao cho phù hợp với túi tiền của người mua ở khu vực lân cận các đô thị sẽ là xu thế chính.

Hiện nay mật độ dân số trung bình cả nước 320 người/km2, thì ở Hà Nội trung bình 2.900 người/km2, còn TPHCM cao hơn nữa với 4.300 người/km2. Như vậy, việc phát triển đô thị vệ tinh và giãn dân ra vùng ven sẽ là tất yếu. Nhà nước cũng nên dành các quỹ đất xung quanh các khu đô thị vệ tinh để phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, NoXH, song song với phát triển hạ tầng giao thông, đường sá để kết nối.

- Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS năm 2023?

- Nếu chúng ta nhìn lại thị trường BĐS năm 2023 có 3 vấn đề chính nổi lên. Thứ nhất, thị trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Trong đó đáo hạn nợ trái phiếu đối với BĐS trở thành vấn đề nóng, là áp lực đối với các doanh nghiệp. Dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 để giảm bớt áp lực, mở ra lối thoát tạm thời, nhưng áp lực trong những năm tới vẫn còn đó.

Thứ hai, tín dụng dành cho BĐS bị hạn chế, cùng với đó là lãi suất ngân hàng tăng nhanh và cao, ít nhất trong 2 quý đầu năm 2023, càng khiến cho việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp BĐS trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Thứ ba, đó là nguồn cung khan hiếm. Đến nay, một điều dễ dàng nhận ra là nguồn cung của tất cả các phân khúc đều bị giảm sút. Bởi lẽ khi nguồn vốn thiếu, nguồn cung thiếu, tâm lý thị trường chao đảo. Các phân khúc đóng vai trò dẫn dắt thị trường là chung cư cũng rất ảm đạm.

Đơn cử như ở cả Hà Nội và TPHCM, nguồn cung chỉ có khoảng 14.000 căn, nằm chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, do đó không đáp ứng được nhu cầu của thị trường khi người mua chủ yếu là người thu nhập thấp và hướng đến chung cư giá rẻ.

- Hiện tại ở TPHCM có khoảng 300 dự án BĐS lớn vẫn chưa triển khai do vướng mắc đến yếu tố pháp lý, mà trọng tâm là Luật Đất đai. Theo ông nếu Luật Đất đai sửa đổi được thông qua có giải tỏa được vấn đề này?

- Luật Đất đai có tính bao trùm nên sẽ có tác động đến thị trường BĐS lớn hơn các luật còn lại. Nếu Luật Đất đai được Quốc hội thông qua, vấn đề mà các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất chính là liên quan đến quỹ đất có tháo gỡ được vướng mắc hay không. Bởi nếu không tháo gỡ các dự án tiếp tục treo, nguồn cung sẽ vẫn khan hiếm.

Luật lần này có thể sẽ phân loại rõ ràng hơn các loại quỹ đất, để từ đó có thể dễ dàng hơn trong các thủ tục cấp phép, phê duyệt dự án BĐS, cân bằng lại thị trường.

- Xin cảm ơn ông.